일반적으로 통계적 감정평가방법은 시장 자료를 토대로 일정한 변수를 설정하고, 통계적 분석을 실시하여 구성한 가치추정모형을 의미한다. 그 중에서 대표적인 방법이 회귀분석법이며 이는 통계적 방법론에 있어서 다양한 분야에도 응용되는 기법이다.

회귀분석법이란 통계적 관점에서 여러 변수들 특히, 종속변수와 독립변수 사이의 상호관계성을 찾아 이를 일반화시키려고 하는 계량적 분석기법을 말한다. 이러한 회귀분석의 목적은 변수들 간의 상호관계를 파악하여 추정과 예측을 하기 위해서이다.

회귀분석법의 종류로서, 우선 단순회귀분석과 다중회귀분석을 비교하자면, 단순회귀분석은 한 개의 독립변수와 종속변수와의 관계를 분석하는 방법을 말하며, 다중회귀분석은 여러 개의 독립변수와 종속변수와의 관계를 분석하는 방법이다. 일반적으로 부동산의 가치는 다양한 가치형성요인의 복합적인 상호작용에 따라 결정되므로 다중회귀분석을 이용한다. 한편, 선형회귀분석과 비선형회귀분석으로 구분할 수도 있는데, 선형회귀분석이란 회귀모형에서 계수들이 선형관계에 있도록 회귀식을 구성하여 분석하는 경우를 말한다. 반면, 비선형회귀분석은 회귀모형의 계수들이 비선형의 형태로 이루어진 함수로 회귀분석하는 경우를 말한다.

이러한 회귀분석을 통해 부동산의 가치를 평가할 경우 먼저 분석에 사용되는 자료를 수집해야 한다. 그리고 수집된 자료가 요구되는 기준에 부합하는지 여부를 검토하여야 한다. 회귀분석을 할 때 사용하는 자료에는 횡단면자료와 시계열자료가 있다. 횡단면자료는 같은 시점을 기준으로 관측대상별로 그것들이 지닌 속성들을 조사하여 수집한 자료를 말하며, 시계열자료는 독립변수나 종속변수 모두 시간에 따라 주기적으로 측정된 자료를 말한다.

그렇다면 회귀분석으로 감정평가는 어떤 절차에 의하여 이루어질까.

첫째, 사례표본을 선정한다.

사례는 무선 공간적인 특면에서 동질성이 있어야 한다. 이때 인근지역의 설정이 중요하게 적용한다. 인근지역의 설정은 그 지역에 정통한 감정평가사의 경험과 판단에 의할 수도 있고, 요인분석, 판별분석과 같은 통계적 방법을 이용할 수도 있다. 다음으로 사례는 시간적인 특면에서도 동질성이 인정되어야 한다. 시간의 범위를 너무 길게 설정하면 가치평가의 정확도가 떨어지고, 너무 짧게 설정하면 사례의 수가 적게 되어 신뢰성에 문제가 생긴다.

둘째, 특성변수를 선정한다.

사례표본을 선정한 후에는 어떤 변수를 기준으로 분석할 것인가를 결정해야 한다. 부동산은 다양한 요인의 영향을 받아 가치가 형성되기 때문에 어떠한 요인이 부동산의 가치 형성에 많은 영향을 미치고 있는지를 파악해야 한다. 이는 시장에서 실제 매수자와 매도자의 행태를 분석해야 알 수 있으므로 시장분석에 많은 시간과 노력을 투입해야 한다.

셋째, 특성을 코딩한다.

특성을 코딩한다는 것은 각종 특성을 적절하게 정리하여 입력하는 것을 말한다. 특성의 코딩에 있어 특히 주의해야 할 것이 바로 더비변수의 처리이다. 더미변수는 성별, 용도지역 해당 여부 등과 같은 질적인 변수를 분석에 용이하도록 0과 1의 수치로 변환한 인공변수를 말하며, 가변수라고도 한다.
 

넷째, 통계지를 분석해야 한다.

앞서의 과정에 따라 회귀식이 도출되면, (i) 결정 계수를 검토하고, (ii) 추정의 표본오차와 표본의 평균값을 비교하며, (iii) 잔차비율과 평균잔차가 10%를 넘는지 살펴보고, (iv) t-검증을 통하여 통계적으로 의미가 있는지 확인하고, (v) 다공선성을 검토하여 특정 변수의 회귀계수가 마이너스(-)인지 그것이 결과를 왜곡하는지를 살펴볼 필요가 있다.

다섯째, 투입된 자료 및 특성변수에 대한 검토를 해야 한다.

다중회귀분석을 통하여 도출된 회귀식에 대한 통계적 검증을 한 결과 통계치가 적절하지 못한 것으로 판명된 경우에는 자료, 특성변수의 선정, 코딩 등에 대한 재검토를 통해 모형을 수정해야 한다.

마지막으로, 회귀모형을 검증하고 적용해야 한다.

재검토과정을 거쳐서 수정을 완료하면 회귀모형이 완성되지만, 회귀모형이 실제로 부동산의 가치를 정확하게 평가할 수 있는지 최종적으로 다시 검증하여야 한다. 이러한 검증에는 표본에 포함되지 않은 거래사례를 사용한다. 검증한 결과 회귀모형이 부동산의 가치를 정확하게 평가하는 것으로 판단된다면 이 모형은 다른 부동산의 가치를 평가하는데 활용할 수 있다.

곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사
 

곽상빈 다른기사 보기