부동산 가격이 매년 극심한 변동을 보이는 가운데 집주인이 전세금을 갚지 않아 주택도시보증공사, 허그(HUG)가 세입자에게 이를 대신 변제해 준 사례가 늘고 있다. 전세보증금 먹튀 사고, 이른바 ‘깡통전세’가 횡행하고 있기 때문이다.
집주인에게 피해를 본 세입자 대부분이 2030 사회 초년생이다. 전세금 보증보험 가입조차 못해 통계에서 빠진 사각지대가 있다는 점을 고려하면 실제 피해 규모는 더욱 클 것으로 보인다. 전세금은 세입자 전체 자산 중 비중이 큰 만큼 적극적으로 구제안을 모색해야 한다.
평택에 위치한 법무법인 명의 석원재 변호사는 “전세 가격이 급등하면서 집값과 갭차이가 좁아지면서 전세금을 떼인 세입자가 늘고 있다”면서 “세입자가 입주하는 집의 재정 상태를 잘 알 수 없는 정보 불균형도 문제를 일으키는 주요 원인”이라고 말했다.
상당수의 세입자가 대출을 통해 보증금을 마련한다. 그렇다보니 전세금을 돌려받지 못하면 대출도 갚기 어려운 이중고에 빠진다. 깡통전세로 인한 피해를 예방하기 위해서는 공인중개사의 말만 믿어선 안된다. 계약 때, 근저당 비중과 보증보험 가입 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 한다.
추가로 보증금 현황까지 확인하는 것이 좋다. 최철호 부동산전문변호사는 “만약 임대인이 중개사나 계약당사자에게 보증금 현황을 허위로 알려주거나 은폐했다면 이는 사기에 해당한다”며 “형사처벌이나 행정처분까지 받을 수 있는 만큼 계약 전 정보를 찾아보는 것만으로 고의적인 사기 행위는 예방할 수 있다”고 설명했다.
임대인이 채무를 갚지 않아 건물이 임의경매로 매각됐다면 건물이 가진 채무가 건물의 시세보다 많거나 비슷한 상황이기 때문에 배당을 거의 받지 못한다. 보증금 피해를 받거나 제때 보증금을 돌려받지 못하게 됐다면 조정이나 소송을 통해 대응할 수 있다. 우선 주택임대차분쟁조정제도를 활용할 수 있다. 문제는 임대인이 조정에 동의하지 않으면 강제할 수 없다는 점이 한계다.
협의나 조정이 어렵다면 변호사의 조력을 받아 보증금반환소송을 준비하는 것이 더 빠른 해결책이 될 수 있다. 전세금반환청구소송을 준비하고 있다면 대항력과 우선변제권을 갖춰야 한다. 대항력은 전입신고를 통해 성립되고, 우선변제권 또한 해당 부동산에 대한 확정일자를 받아야 얻을 수 있다.
사안에 따라 전세금 반환소송은 가장 효과적인 해결책이다. 이때 전세보증금반환을 요구하는 내용증명은 향후 전세보증금반환소송에서 증거 자료로 활용할 수 있다. 내용증명 뿐 아니라 임대차 계약서, 묵시적 갱신 의사가 없었음을 증명하는 모든 자료가 증거로 활용될 수 있다.
끝으로 최철호 부동산변호사는 “부동산 전세금 반환에 대한 자구책으로 지급명령신청을 하는 경우가 있다. 이 또한 효과적인 방법이나 간혹 청구 취지의 타당성을 인정받지 못하면 기각되거나 보정명령 처분을 받게 돼 시간과 비용이 낭비될 수 있다”면서 “소송이 길어지면 임차인의 경제적 부담이 커지는 만큼 최대한 본안소송만 바로 이겨 강제집행 없이 채권을 회수하는 것이 효과적이다”고 강조했다.
