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차경은의 부동산경제 (31)-아파트 가격형성요인(1)
차경은  |  desk@lec.co.kr
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승인 2017.06.16  12:47:27
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차경은 경제학 박사 

19대 정부 출범이후 여러 현안들이 비교적 빠르게 안정을 찾아가는 것과는 별개로 서울의 아파트 가격은 무서울 정도로 가파른 상승세를 이어가고 있다. 최근 발표한 부동산114 조사에 따르면 지난주 서울아파트 가격 상승률은 작년 5월 주간 상승률(0.11%~0.13%)의 2배~3배 수준이다. 아파트 거래량도 역시 27일 기준 8490건으로 지난달 거래량은 이미 넘어섰고 주택거래가 활발했던 지난달 5월 거래량(10,163건)에 조금 못 미치는 수준이다.

오는 7월 조합원 이주를 앞두고 있는 강동구 둔촌 주공아파트의 경우 대선이후 보름 만에 5천만 원이 상승했지만 매물이 없어 호가는 계속 상승하고 있다. 오는 7월 관리처분인가를 앞둔 강남구 개포 주공1단지 역시 전용 42㎡의 경우 5월 초 10억 8천만 원 수준이던 거래가격이 11억 5천만 원까지 올랐다. 불과 한달 남짓한 사이에 중산층 1년 월급에 가까운 7천만 원이 상승한 것이다.

이들 아파트 가격의 상승 원인은 2018년 적용 예정인 ‘재건축초과이익환수제’를 피할 수 있다는 기대감이 반영된 것으로 보이지만 ‘초과이익환수제’ 적용이 확실한 은마아파트를 포함하여 서울의 모든 지역에서 가격 상승세가 지속되고 있다. 2016년 공급과잉을 우려하며 주택가격 하락을 전망하던 전문가들은 이러한 가격상승원인을 어디에서 찾을까? ‘규제강화’, ‘도시재생’을 강조한 문재인정부의 부동산정책이 시장 참여자들에게 어떤 시그널을 준 것일까? 부동산 가격상승에 대한 정확한 원인을 알아야 상승을 멈출 수 있는 효과적인 정책 제안이 가능해진다.

일반적으로 아파트를 포함한 모든 부동산가격은 일반요인, 지역요인, 개별요인으로 형성된다. 일반요인과 지역요인은 가격형성의 외부요인으로 이중 일반요인은 사회적․경제적․행정적 환경변화가 부동산가격에 영향을 주는 것으로 볼 수 있다. 지역요인은 범위가 축소된 일반요인과 지역의 자연적 조건의 결합으로 지역의 가격수준을 결정한다. 개별요인은 각각의 부동산이 가진 고유한 개별적 요인으로 부동산가격을 구체화시키는 작용을 한다.

최근 아파트 가격 상승의 원인을 제공하는 일반요인으로 탄핵정국에서 대선으로 이어진 정치적 불안감의 해소, 한국은행의 기준금리 동결조치로 인한 저금리유지에 대한 기대감을 들 수 있다. 특히 주가가 사상 최고치를 경신하며 급등함에 따라 주가와 정의 관계(+)에 있는 부동산의 가격 또한 상승하고 있는 것으로 볼 수 있다.

한편 아파트 공급 감소에 대한 불안감이 매매 수요를 증가시키고 있다. 올해 말까지 유예된 ‘재건축초과이익환수제’가 시행될 경우 예상되는 조합원의 수익성 감소는 재건축으로 인한 신규아파트 공급감소로 이어질 가능성이 높다. 또한 문재인정부의 부동산정책에 관통하는 주거복지측면에서 보면 조합원과 임차인을 보호하기 위하여 이들의 의견을 충분히 반영할 수 있도록 재건축이나 재개발 세부시행절차가 변경될 가능성도 높다. 이에 따라 의견 합치를 위한 기간이 길어질수록 개발진행 여부는 불투명해질 수 있다.

서울지역의 경우 노후 아파트의 비중이 거의 60%를 넘어서는 상황에서 향후 예상되는 신규아파트 공급 감소에 대한 예상은 매수가격을 상승시키는 주요 원인으로 작용한 것으로 보인다.

부동산 가격수준을 결정하는 지역요인은 지역적 차원의 일반요인의 분석으로 지역경계를 중심으로 지역 내 수요와 공급에 대한 분석을 사회적․경제적․행정적 측면에서 분석한다. 잠재 수요자의 특성을 중심으로 수요자의 나이, 소득수준, 자녀의 수, 자가 소유여부 등을 집중 분석한다. 공급측면에서는 지역 내 아파트의 현재 공급량과 향후 예상되는 공급량을 건축허가수량 등을 이용하여 예측한다. 일반적으로 서울은 어느 지역이나 물리적 측면의 지역 확장이 어렵기 때문에 가격하락 가능성이 매우 낮고, 가격이 상승되는 경우 추가 상승여력이 높게 나타난다.

아파트 가격을 개별화․구체화하는 개별요인은 잠재 수요자의 선호를 반영하여 변화하고 있다. 최근에는 쾌적성과 관련하여 ‘한강조망’, ‘서울숲’이라는 개별요인의 가치가 증가하고 있는 상황이다.

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