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차경은의 부동산경제 (26)-용적률 증가의 딜레마
차경은  |  desk@lec.co.kr
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승인 2017.04.07  11:57:12
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차경은 경제학 박사 

경찰서 위에 임대주택을 짓는다? 지하 1층 지상 4층인 경찰서 건물을 종전보다 층수를 높여 청사 사용면적 이외의 공간을 100가구 규모의 대학생 임대주택으로 활용한다는 것이다. 아직은 예비타당성 조사를 거쳐 국유재산정책심의위원회를 통과해야 가능한 일이다. 하지만 한국자산관리공사에서 기획재정부에 계획안을 제출하기로 했으니 공공기관 활용방안에 대한 비약적 발전이라 할 수 있다.

예전에도 공공기관 활용 측면에서 위와 같은 제안들이 언급되었으나 보안상 등의 이유로 기각되었다. 지금은 이러한 문제점을 해결할 기술력도 충분하고 주변보다 현저히 층수가 낮다는 이유만으로 공공기관의 위엄(?)이 달성되지도 못한다. 대학가 주변에 비해 상대적으로 저렴하고 안전한 임대주택의 공급은 대학생들의 주거복지측면에서 환영할 만하다. 하지만 이와 같이 공공부문 주도의 용적률의 증가는 극히 이례적이다.

대부분 용적률 증가는 사적부문이 주도하며, 이를 저지하려는 공공부문과 첨예하게 대립하는 양상이 일반적이다. 사익과 공익이 충돌하는 이유는 간단하다. 용적률 증가는 곧 수익성 증대를 의미하므로 개인들은 용적률 증가를 요구할 수밖에 없다. 반면 용적률 증가로 인구밀도가 높아지면 도시기반시설 부족과 교통체증에 시달리게 되고 고층건물로 인하여 도시경관이 침해될 수 있다. 이러한 주거환경의 악화를 염려하는 공공부문은 최대한 법정용적률(법에서 정하고 있는 최대 허용 용적률)을 고수할 수밖에 없다.

최근 논란이 되고 있는 강남구 대치동 은마아파트는 1979년 8월에 준공된 14층 규모의 중층(10층~15층) 아파트로 현재 용적률은 204%다. 서울시의 경우 3종 일반주거지역의 법정용적률이 300%로 제한되어 있기 때문에 재건축을 통한 단지 전체의 연면적 증가폭은 5층 규모의 저층아파트에 비해 현저히 작아 수익성이 낮은 수준이다.

은마아파트 재건축조합은 아파트 분양가를 높일 수 있는 방안으로 조망권 프리미엄이 가능한 49층 아파트의 건설을 서울시에 지속적으로 요구하고 있다. 서울시는 도시경관, 한강 조망권 등은 모든 시민이 누려야할 공공재 성격이므로 최고층수 35층 이하만 허용한다고 지속적으로 주장하며 조합과 여전히 대립중이다. 5층 이하 저층아파트의 재건축이 거의 마무리된 지금 조만간 재건축의 주요 대상이 될 중층규모 아파트들이 공통적으로 가지고 있는 문제점이다.

사적부문이 요구하는 만큼 용적률을 증가시키면 도시의 주거환경이 악화될 것이라는 것은 명확하기 때문에 용적률에 대한 해법으로 재건축사업 등에 대한 조합원의 의식변화를 제시하기도 한다.

30년도 넘은 노후 아파트를 소비자의 기호에 맞는 신규아파트로 변화시키면서 건축비의 일부 또는 전혀 부담하지 않으려고 하는 태도는 과도한 사익추구라는 것이다. 따라서 재건축의 경우에도 일반적인 주택개발과 동일하게 건축비의 대부분 또는 일정부분은 소유자가 부담한다는 방향으로 사고의 전환이 필요하다는 것이다. 그러나 조합원들의 사고의 전환만으로 용적률에 대한 공익과 사익의 대립 및 관련 문제가 해결될 수 있을지는 의문이다.

공익을 위한 용적률 제한이 오히려 공익을 감소시키는 부작용을 초래할 수 있다. 공공이 과도하게 용적률을 제한할 경우 신규 주택사업의 중단으로 급격히 도시의 노후화가 진행되면서 오히려 주거환경은 악화될 수 있다. 수익성이 없는 사업을 사적부문이 할 리 없기 때문이다. 또한 신규 주택사업의 중단은 건설경기에 직접적 영향을 미치면서 국가 경제를 위축시키고, 용적률 제한에 따른 주택공급량 감소는 주택가격을 상승시켜 빈익빈 부익부 현상을 가속시킬 수 있다.

다수의 대립적인 요소들로 인하여 공익과 사익을 모두 만족시키는 적정 용적률을 찾는 것은 쉽지 않은 작업이다. 그러나 향후 용적률 증가에 대한 공익과 사익의 대립은 더욱 치열할 것으로 예상된다. 공적부문에서는 토지공개념 입장이 차츰 강화되는 반면 사적부문에서는 수익성이 감소할 가능성이 높기 때문이다. 따라서 용적률 증가에 따른 공익과 사익의 대표 요인을 찾아내고 이를 계량화함으로서 적정 용적률을 제시하는 개별적이고 구체적인 접근 방식이 어느 때보다 필요하다.

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