차경은 경제학 박사
토지세는 어떻게 성립된 것일까? 기원전 1600여년 전 고대 이집트의 비옥한 개인 사유지가 계속된 흉년으로 국유화되면서 토지 임대에 따른 토지세가 성립되었다고 한다. 곡식에 대해서는 수확의 20%, 포도와 과일은 17% 등으로 과세되었지만 토지세는 결코 징수하기 용이한 세금이 아니었다. 세금징수를 위해 고용된 세리는 소작농들의 텃밭과 부엌까지 일일이 조사했으며, 매년 풍흉에 따라 달라지는 산출로 예산수립에 어려움을 겪었다.
일반적으로 토지가치를 결정한 다음 정해놓은 세율을 적용하여 토지세를 부과하는 것이 징수비용을 줄이고 예산수립에도 용이하다. 현재 우리도 이와 같은 방법을 사용하고 있으며, 지방자치단체들은 매년 세금부과를 목적으로 ‘개별공시지가’를 산정하고 있다. 물론 탄생의 한계로 인하여 개별공시지가와 진정한 토지가치와는 편차가 발생한다.
정밀분석이 아닌 대량평가모형에 의해 산정된 값이라는 것과 개별공시지가의 기준이 되는 표준지공시지가에 대한 정부개입이 원인으로 지적된다. 지가공시제도가 도입된 초기부터 부동산시장 안정과 같은 정책적 목적으로 인하여 실제 가치보다 낮게 지가가 공시되었기 때문이다. 이러한 현상은 점차 개선되어 오고 있지만 부동산시장이 호황일 때는 실제 거래가격에 비해 개별공시지가의 상승률은 낮은 편이고, 불황인 경우 반대의 현상이 자주 나타나고 있다.
토지의 취득‧보유‧처분 과정에서 발생하는 세금 중 토지를 보유하는 것만으로 부과되는 보유세의 대표적인 형태는 재산세와 종합부동산세이다. 여전히 논란이 되고 있는 세금의 전가여부는 둘째치고라도 보유세는 취득과 처분과정에서 발생하는 세금에 비해 소유자의 부담감이 높은 편이다.
지방자치단체의 주요 세원인 재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기를 대상으로 매년 6월 1일 재산세 과세대상 소유자에게 부과된다. 특히 토지의 경우 실제 이용현황에 따라 세가지(분리과세, 별도합산, 종합합산) 과세대상으로 구분되어 0.07%부터 4%까지 세율이 차등적용된다. 이는 정부가 추구하는 토지이용을 유도하기 위해 세율 적용상의 혜택 또는 제제를 가하기 위한 것으로 볼 수 있다.
재산세는 과세대상의 과세표준에 세율을 곱하여 산정되며, 시가표준액에 정해진 공정시장가치가액비율(0.5부터 0.9까지)을 곱한 값이 토지의 과세표준이다. 따라서 토지분 재산세를 결정하는 핵심요인은 시가표준액이라 할 수 있고, ‘개별공시지가’가 바로 시가표준액이다(지방세법 제4조).
종합부동산세는 종합 합산 토지 및 별도 합산 토지 모두 과세대상 소유자별로 전국에 소재한 토지의 공시가격을 합산한 가액에 일정금액(5억 원 또는 80억 원)을 공제한 후 공정시장가액비율(0.6부터 1.0까지)을 곱한 금액을 과세표준으로 정하고 있다(종합부동산세법 제13조). 이때에도 종합부동산세의 핵심인 토지의 공시가격은 재산세와 동일한 ‘개별공시지가’이다(종합부동산세법 제2조).
재산세와 종합부동산세와는 달리 취득세 및 등록세와 양도소득세와 상속세 및 증여세의 경우는 개별공시지가가 예외적인 경우에 적용된다. 취득세와 등록세는 원칙적으로 취득이나 등록당시의 가액을 기준으로 하나 예외적으로 시가표준액인 개별공시지가를 인정하고 있다(지방세법 제10조, 제27조).
양도차익을 산정하거나 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 실거래가액 또는 시가(수용가격, 공매가격, 감정가격 등)를 적용하는 것이 원칙이기 때문이다. 예외적으로 양도가액을 기준시가(개별공시지가)로 결정할 때는 취득가액도 기준시가로 결정해야 하며, 상속세와 증여세 산정에서 시가 산정하기 어려운 경우 토지의 개별공시가를 시가로 인정하고 있다(소득세법 제99조, 제100조, 상속세 및 증여세법 제60조, 제61조).
따라서 토지와 관련된 각종 세금에 관련되는 표준지공시지가와 개별공시지가에 대한 소유자 등의 이의신청규정은 필수적이다. 표준지공시지가와 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일로부터 30일 이내에 서면으로 신청할 수 있다. 단, 표준지공시지가의 경우는 국토교통부장관에게, 개별공시지가는 시장‧군수 또는 구청장에게 하면 된다.
