차경은 경제학 박사
저소득층의 주거 빈곤화, 보고만 있을 것인가?(2)
정부는 최소한 국민의 의식주는 해결해 주어야할 책임이 있다. 그러나 여전히 해결의 실마리가 보이지 않는 분야가 ‘주택’이다. 수급조절과 정책의 실패로 야기된 주택시장의 불안은 전세금 급증과 월세 구조로의 전환 가속화를 야기했다. 이러한 현상의 가장 큰 문제점은 주거비 부담이며, 저소득층일수록 소득대비 주거비 압박이 더 크다. 정부의 저소득층과 서민을 위한 주택정책 목표인 ‘주거생활 안정과 복지향상’과는 정반대의 양상이다. 사회 전체적으로 주거비 부담은 생계형 산업의 소비를 위축시켜 경기 불황과 실업률 증가를 가져오고 자본과 부의 불평등 심화의 단초가 된다.
저소득층의 주거비 부담을 완화시키기 위한 일반적인 방법은 임대주택의 공급 증가와 주거비 보조다. 그러나 공급 비탄력적인 서울 및 수도권의 임대주택시장에서의 주거비 보조는 임대료만 상승시키는 역효과를 가져올 수 있기 때문에 우선적으로 저가 임대주택의 공급 증가에 주력해야한다.
재개발 임대주택의 의무 건설비율 유지 및 재개발․재건축사업의 단계적 시행이 저가 임대주택의 공급증가를 위한 하나의 방법으로 거론될 수 있다. 재개발․재건축사업은 도시 기능을 회복하고 주거환경을 개선하는 장점이 있는 반면, 전세금 및 주택 가격을 상승시키고 기존의 단독․다가구주택을 멸실시켜 저가주택의 공급을 감소시키는 원인으로 지적되어 왔다. 최근에는 재개발사업의 수익성을 증가시키기 위해 임대주택의 의무 건설비율을 완화하고 있는 추세이다.
일례로 2016년 서울 시내 아파트의 보증금과 월세는 2014년에 비해 보증금은 상승했으나 월세는 하락했다. 아파트 시장에서는 저금리 기조, 분양시장의 호황 등으로 전세금은 급증했지만 공급 증가로 월세가 하락하면서 주택 수요자 중심의 시장으로 변화된 것을 알 수 있다. 반면 공급이 부족한 저가의 단독․다가구․다세대주택은 2014년 대비 보증금과 월세 모두 상승하였다.
주택시장의 반응을 고려하여 중소규모정도의 구역을 지정하여 사업을 단계적으로 시행하고, 법에서 규정하고 있는 임대주택의 의무 건설비율을 유지하면 낮은 수익성이 문제될 수 있다. 그러나 주택시장의 반응을 최소화하고 저소득층의 주거비 부담을 완화시키기 위한 적정수준의 임대주택이 공급되기 전까지는 어쩔 수 없이 선택되어야 한다.
단기에 저소득층의 주거비 부담을 완화시킬 수 있는 수준의 임대주택을 공급하기 위해서는 정부와 민간 어느 한 부문만으로는 가능하지 않다. 정부도 최근 행복주택, 뉴스테이 등 임대주택을 조기에 확충하고, 민간자본을 활용하여 임대주택에 대한 투자를 확대하겠다는 내용의 정책방향을 제시하였다.
행복주택의 경우 입주자의 유형을 고려하여 이들이 감당할 수 있는 수준에서 보증금과 월세의 유형을 다양화하고, 입지선택 과정에서 잠재 입주자의 수요를 반영할 수 있도록 의견을 수렴하고 실행한다면 저소득층의 주거비 부담을 완화할 수 있는 실질적인 주택공급 정책이라고 판단된다.
정부가 적극 지원하고 있는 뉴스테이(New Stay, 기업형 임대주택)는 앞서 지적한 것과 같이 대기업에게 과도한 특혜를 준 정책으로 전락할 가능성이 높다. 뉴스테이에 참여한 대기업의 요구수익률로 인하여 정부가 목표로 하는 정책 대상인 중산층과 실제 입주가능자(소득 8분위 이상)가 일치하지 않기 때문이다. 뉴스테이의 임대료 책정기준을 개선하지 않는 한 다른 특혜규정은 내버려 두고라도 주택도시기금의 우선적 지원과 공공주택 건설을 위해 조성한 부지의 우선 공급은 사회적 손실이다.
공공임대 리츠(REITs)는 민간자본 활용의 대표적 형태로서 LH 등 공공기관과 주택도시기금 이외에도 민간부문이 자본을 출자하여 공공임대주택의 공급에 시행사로 참여할 수 있다. 그러나 뉴스테이와 다르게 임대주택 건설·공급·분양전환 등 자산관리업무는 공공기관이 담당하고, 임대주택의 청약 자격과 평형별 보증금과 월세 역시 기존의 공공임대주택과 동일하게 법적으로 제한된다. 단기에 적정수준의 공공임대주택을 공급하기 위해서는 민간 투자자와 공공기관이 모두 참여하는 방식이 가장 효율적이며, 저금리 기조가 지속될 것으로 예상됨에 따라 안정적 수입을 원하는 민간 투자자의 참여는 증가할 것으로 예상된다.
임대주택을 공급할 수 있는 여건이 조성되었다 하더라도 임대주택이 공급되어 수급불균형을 해소하기 위해서는 일정 기간이 요구된다. 이 기간 동안 강제적으로라도 전월세시장을 안정시키지 못하면 주택가격의 하방경직성과 파급효과로 인해 저소득층의 주거비 부담의 완화라는 주택공급효과를 얻기 힘들다.
임차인의 평균 거주기간인 3.5년(국토교통부의 2014년 주거실태조사 결과)과 임대주택의 공급기간을 고려한다면 최소 4년의 시간은 필요하다. 따라서 전월세 증가율을 제한하여 시장을 안정화시키기 위해서 상가건물임대차보호법에 규정되어 있는 ‘계약갱신청구권’을 주택임대차보호법에도 규정해야한다. 총 4년까지 거주할 수 있도록 계약갱신청구권을 인정해야만 최소 거주기간 4년 동안 연 5% 이내에서 전월세 인상률이 제한되어 시장이 안정될 수 있다.
