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차경은의 '부동산 경제' 7
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차경은의 '부동산 경제' 7
  • 차경은
  • 승인 2016.06.17 13:48
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 차경은 경제학 박사

공용수용(Expropriation)제도의 잠재적 위험성(2)

국토연구원이 지역개발관련 갈등을 분석한 결과를 보면 개발지역 주민 대 사업시행자간 발생하는 갈등이 전체의 60% 이상을 차지한다. 이들이 가장 많이 대립하는 분야는 토지보상가격으로 특히 보상액의 과다․과소여부와 감정평가업자 선정방법이다.

공용수용으로 인한 토지보상액이 시가의 80% 미만이라고 느낀 피수용자는 전체의 63% 인데 반해 사업시행자는 10%로서 보상 당사자 간 큰 격차를 나타내고 있다. 물론 국토연구원의 조사가 2008년도에 발표되어 현재 상황을 정확히 표현한다고 보기는 어렵다. 그러나 사인간의 거래에서도 매도자와 매수자간 견해차이가 확연히 존재하는 것으로 보아 양자 간 견해 차이는 격차의 정도일 뿐 근본적으로 내재되어 있을 가능성이 높다. 이러한 상황에서 공기업인 한국감정원이 보상가격을 검토한다는 것은 피수용자의 의구심과 불신가능성을 높이기에 충분하다고 보아진다. 한국감정원내 감정평가사들이 공정성과 객관성으로 무장하고 엄격한 잣대를 가지고 보상평가서를 검토한다고 해도 공기업이 가지는 한계가 아닐까 싶다.

보상평가서 타당성 검토와 관련하여 또 하나의 의구심은 타당성 기준 및 방법에 관한 구체적인 내용이 제시되어 있지 않다는 것이다. 타당하다는 것 자체가 주관적이기 때문에 이를 판단할 때는 무엇보다 객관성이 필요하다.

실체적인 내용에 앞서 형식적인 면에서 무엇을 대상으로 하겠다는 것이 명확하지 않다. 무작위적으로 표본을 추출하여 보상평가서의 타당성을 검토하겠다는 것인지, 사업시행자가 타당성 검토를 요구한 경우 하겠다는 것인지, 토지소유자도 타당성 검토를 요구할 수 있는지 알 수 없다. 만약 사업시행자에게만 타당성 검토 요구권이 주어진다면 타당하지 않다고 판단되는 대부분의 경우 보상가격이 낮춰질 가능성이 높지 않을까? 하는 불안감이 생긴다.

보상액의 타당성을 판단하는 기준으로 매매가격과 보상가격의 비교가 행해질 것으로 판단된다. 여기서도 명쾌하지 않은 부분이 나타난다. 공익사업이 시행되는 지역에 근접한 매매가격과 비교한다면 매매가격 대비 보상가격이 낮을 것이고, 지역을 광범위하게 설정한다면 면 보상가격이 높을 것으로 예상된다. 당해 사업으로 인한 개발이익이 보상가격에서는 배제되기 때문이다. 매매사례를 선정하는 범위가 타당성 검토의 핵심인 상황에서 개발이익이 배제되는 지역의 범위 설정에 대한 문제가 발생한다. 이에 대한 구체적인 기준이 먼저 제시되어야 하지 않을까? 부동산은 공간적으로 연결되어 가격에 영향을 미치기 때문에 어느 범위까지 매매사례 선정지역으로 볼 것인지, 어느 정도까지 개발이익으로 볼 것인지 주관이 개입될 가능성이 높기 때문이다.

무엇보다 우선적으로 제시되어야 할 사항은 누구나 궁금하게 여기는 ‘토지보상가격이 시가의 어느 정도 수준일까?’에 대한 답변이다. 시가의 몇 %가 정당한 보상인가는 또 다른 문제이다. 공용수용이 시행되는 현장 곳곳에서 피수용자가 보상가격에 대한 불만을 지속적으로 토로하고 있으나 현재까지도 보상가가 시가의 어느 정도 수준인가에 대한 일차적인 실증분석조차 대부분 이루어지고 있지 않다.

피수용자가 사업시행자에게 가지는 불신을 극명하게 나타낸 것이 감정평가업자 선정방식이라고 본다. 국토연구원의 연구결과에서도 나타나듯 피수용자의 과반수는 사업시행자와 동일한 수의 감정평가업자를 선정하자고 주장하고 있다. 누가 의뢰했느냐에 따라 감정평가액이 달라질 것이라고 믿기 때문이다. 이러한 주장의 이면에는 공정성과 객관성을 가지고 자신의 책무를 다하기보다 사익을 앞세운 감정평가업자가 종종 있기 때문이라고 본다. 물론 이와 같은 현상은 감정평가업자나 국내의 경우에만 국한되지는 않는다.

국외의 대부분의 연구에서 평가자의 평가금액이 의뢰인에 의해 영향을 받는다고 말하고 있다. 특히 의뢰인의 반응, 평가회사에 대한 현재 및 장래의 매출기여도에 따라 영향력의 정도가 상이하다고 분석하고 이와 같은 경제적 유인을 제거하기 위한 많은 노력들을 기울이고 있다.

사익을 추구하고자 하는 감정평가업자의 경제적 유인이 있는 한 이를 제거하고 공정성과 객관성을 확보하기 위해 보상평가액의 타당성 검토는 당연히 필요하다. 그러나 접근방법에 대한 수정은 불가피하다고 본다. 위에서 언급한 것과 같이 구체적인 기준의 마련과 현실상황에 대한 파악이 요구된다. 특히 피수용자의 불신이 증가될 수 있는 공기업에서의 타당성 검토보다는 제3의 독립적인 기관을 설립하여 타당성 검토를 행한다면 의심에서 비롯되는 사회적 비용을 감소시킬 수 있지 않을까 싶다.

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