차경은 경제학 박사
뉴스테이(New Stay)의 임대료 적정성
‘보금자리주택’이 이명박 전 정부의 대표적인 주택정책이라면 현 정부는 ‘뉴스테이(New Stay, 기업형 임대주택)’가 얼굴마담이 될 가능성이 높다. 여러모로 분위기가 무르익었다. ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 시행 후 제1호 기업형 임대주택인 인천 남구 도화지구는 5:1을 넘는 청약 경쟁률을 보였다. 대형 건설업체와 금융지주사들도 이 사업에 적극 참여하고 있다. 전국적으로 37개 정비구역도 뉴스테이 동참을 밝혔다. 2017년까지 기업형 임대주택 8만 가구 공급이라는 정부 의지도 확고하니 앞날이 창창하다.
연 5% 이내로 임대료 상승폭이 제한되고, 8년 이상 거주 가능한 중산층 임대주택을 공급하는 뉴스테이 사업은 실질적으로 정부의 임대주택 공급역할을 민간부문에 이전한 것으로 볼 수 있다. 지속적인 전월세 고공행진에 따른 주거비 부담을 경감시키는 방법은 공공임대주택을 획기적으로 늘리는 것이 최선이나, LH(한국토지주택공사)의 재정악화를 이유로 추가적인 공급이 여의치 않자 민간 자본을 공공 임대주택사업에 참여시킨 것으로 해석된다.
임대시장의 주택수요를 충족시키기 위해서 민간부문의 주택공급은 필수적이며 이들이 참여하는 뉴스테이 사업은 환영 받을 만하다. 그러나 정부의 민간 기업에 대한 지원이 과도한 것은 아닌지, 기업형 임대주택의 임대료가 적정한지에 대한 논란이 대두되고 있다.
정부가 제공하는 LH․지자체의 택지 및 공적 자금 지원, 조세감면, 용적률․건폐율 상향, 공급촉진지구 지정 및 각종 규제완화는 민간 기업에게는 분명 과도한 특혜다. 뉴스테이 예정지 중 하나인 영등포구 문래동6가 21번지의 경우 용적률 300%(500세대) 부여가 예정된 반면 2015년 9월 입주자 모집공고가 승인된 인근의 동일 용도지역의 모아미래도아파트의 용적률은 195.2%(222세대)에 불과하다. 뉴스테이로 인한 시세차익이 약 54% 정도 발생한다고 볼 수 있다. 한편으로는 중산층이 거주 할 수 있는 주택을 공급하고 전월세시장을 안정화시키는 공공의 역할을 민간 기업에 분담시키기 위해서 과도한 특혜는 어쩔 수 없는 선택이라고 볼 수 있다. 그런 면에서 정부의 과도한 지원을 받고 있는 뉴스테이 사업에 참여하는 민간 기업은, ‘이윤극대화’ 대신 ‘공익을 달성하는 범위 내에서의 적정이윤 추구’ 쪽으로 방향을 설정해야 할 의무가 있다.
뉴스테이 사업이 성과를 거두기 위한 전제조건은 중산층의 거주가능 여부이며, 이를 결정하는 것은 전적으로 임대료에 달려있다. 따라서 ‘고가 임대료 논란’ 이야말로 뉴스테이 사업의 핵심 논쟁 사안이다. 매년 임대료 상승폭에 대한 제한은 있으나 초기 임대료 규제가 없는 뉴스테이의 특성상 초기 임대료 수준은 불씨를 안고 있었다. 전용면적 84㎡ 뉴스테이의 임대료가 서울 용산구는 보증금 7,000 만원, 월세 186 만원, 영등포구 문래동의 경우는 보증금 1억 원, 월세 119 만원으로 제시되었고 서울 신당동 전용면적 59㎡는 보증금 1억 원, 월세 100만원, 영등포구 대림동 전용면적 37㎡ 역시 보증금 1,000 만원, 월세 106만원으로 책정돼 고가 논란은 지속될 예정이다.
민간 기업이 제시한 임대료의 적정성 여부의 판단은 일반 주택시장에서의 투자분석과 동일한 틀을 이용하되 결과치를 적용하는 관점이 다르다. 뉴스테이 사업이 목적을 달성하고 지속적으로 시행되기 위해서 수요자 측면․공급자 측면․인근 주택시장으로 영역을 구분해서 분석한 후 이들을 모두 만족시키는 공통 해를 찾아내야 하는 것이다.
한국감정원이 임대료의 적정성에 대한 판단 기준으로 사용한 반경 5㎞ 이내의 준공 10년 이내 아파트의 임대료 평균은, 민간 기업이 제시한 임대료가 임대주택시장에서 받아들여질 수 있는 수준인가에 대한 답변이다. 또한 전월세시장의 안정화측면에서 인근 주택시장의 평균 임대료는 상한선을 의미하는 것으로 해석되어야 한다. 이러한 기준이 공공이 공급하는 임대주택이라면 크게 문제되지 않는다. 공공임대주택은 지속적으로 공익을 위하여 제공되기 때문이다. 그러나 뉴스테이는 공익을 이유로 공기업과 동일한 혜택을 받으면서 그 소유는 민간이다. 따라서 이들에게 사익과 공익의 접점에 위치하는 적정한 임대료를 책정하라고 요구하는 목소리는 지극히 정당한 발언이다.
