임대인 사망 시 대위상속등기 생략 등 특례 규정 제안
[법률저널=안혜성 기자] 최근 전세 피해 사례, 속칭 ‘빌라왕’으로 불리는 다주택을 보유한 임대인의 사망으로 인한 임차인들의 피해가 심각한 사회 문제로 부각되고 있는 가운데 대한법무사협회가 대책 마련을 촉구하고 나섰다.
대한법무사협회는 지난 26일 “국민의 가장 가까이에서 생활법률서비스를 담당하는 법무사들은 국민 재산권 피해의 심각성을 엄중하게 보고 피해자 보호 및 대책을 마련할 것을 주장하고자 한다”는 성명을 발표했다.
전세 피해는 부동산의 시세에 비해 과다한 전세 보증금이 설정됐거나 임대차 보증금 채권보다 선순위의 근저당권이나 세금이 있어 임차인들이 일반적인 경매나 공매 절차를 통해서도 임대차 보증금을 확보할 수 없는 경우 발생한다.
대한법무사협회는 “특히 임차인이 급하게 주택을 이전해야 할 사정이 있는 경우 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해 임차권등기명령을 법원에 신청하게 되는데 절차에 어려움이 있어 그에 대한 대책이 시급하다”고 지적했다.
이에 대한법무사협회는 임차권등기명령의 송달 절차를 간소화하는 방안을 제안했다. 임대차가 종료해 임차인이 이사를 가야 하는 상황에서 임차권등기명령을 신청하고 법원에서 결정돼도 임대인의 주소지로 송달돼야만 등기소에 임차권 등기를 촉탁한다.
때문에 임대인에게 송달하는 절차에 시간이 많이 걸리게 되면 임차권 등기가 늦어질 수밖에 없어 시급하게 이사를 하거나 보증 보험금을 받아야 하는 임차인이 어려움을 겪고 있다는 것.
임차권등기명령의 송달 절차는 ‘임차권등기명령이 송달불능된 경우의 업무처리지침’이라는 재판 예규에 따라 실무가 진행되는데 바로 임대인의 주소지로 송달이 되지 않은 경우 재송달과 공시송달 등의 절차를 거치게 돼 송달에만 1~2개월의 시간이 걸린다.
그런데 주택임대차보호법 제3조의3 제3항에 의하면 임차권등기명령의 절차에 대해서는 민사집행법의 가압류를 준용하게 돼 있다. 부동산 가압류는 상대방인 채무자에게 송달되지 않아도 가압류 결정 후 바로 부동산 등기를 촉탁하고 있어 신속한 권리 구제가 필요한 채권자의 입장을 고려하고 있다.
대한법무사협회는 “가압류 규정을 준용하는 취지에 맞게 임차권등기명령도 임대인에게 송달되지 않아도 등기를 촉탁할 수 있도록 해 신속하게 먼저 임차인의 권리를 확보하고 임대인은 이의나 취소 절차를 통해 구제하는 것이 바람직하다”는 의견을 보였다.
이번 ‘빌라왕’ 사례와 같이 임대인이 사망한 경우의 임차권등기명령 절차에 대한 개선책도 내놨다. 임대인이 사망한 경우 임차인이 임차권등기명령을 신청하면 부동산등기법 제29조 제7호에서 신청 정보의 등기 의무자 표시가 등기 기록과 일치하지 않는 경우를 등기의 각하 사유로 하고 있어 법원에서는 등기 의무자의 표시를 등기 기록과 일치시키기 위해 임차인에게 대위로 상속등기를 할 것을 요구하고 있다.
하지만 임차인이 대위로 상속등기를 하기 위해서는 상속인이 부담해야 하는 취득세 등 공과금을 먼저 납부해야 해서 경제적 부담이 크고 상속인을 확인하는 절차도 매우 어렵기 때문에 상속 절차에 드는 기간이 수개월에서 1년까지도 걸리는 복잡한 과정을 거쳐야만 한다.
이 같은 문제를 해결하기 위해 대한법무사협회는 등기 의무자의 표시를 등기 기록과 일치시킬 것을 요구하는 부등법 규정의 예외를 임대인이 사망한 사례에도 적용해야 한다는 입장이다.
부등법 제29조 제7호는 매매 등 등기 원인이 먼저 발생한 후에 상속이 개시된 경우에는 상속등기를 생략하고 바로 상속인이 등기를 신청할 수 있도록 예외를 인정한다. 대법원은 등기청구권을 보전하기 위한 처분금지가처분 등기에도 같은 법리를 적용하고 있다.
대한법무사협회는 “임차권등기명령에 따른 등기도 기존에 체결된 임대차 계약에 따라 이미 발생한 대항력과 우선변제권을 공시하기 위한 등기이므로 등기 원인이 임대인의 사망 이전에 발생했다고 보아 상속등기를 생략하고 임차권 등기를 하게 하는 것이 타당하다”고 설명했다.
아울러 임차권 등기를 활성화해 임차권이 완전하게 공시될 수 있도록 해야 한다는 의견도 나타냈다. 현재의 주택 임차권은 주택의 인도와 주민등록으로 대항력을, 임대차 계약서의 확정일자로 우선변제권을 부여하고 있어 당사자 이외에는 임차권의 존재를 알기 어려운 불완전한 공시 방법을 취하고 있다.
이에 따라 다른 권리와의 우열을 정하는 데도 어려움이 있고 다가구 주택의 경우 선순위 임차인의 존재를 알기 어려워 새로운 임차인이 손해를 보는 경우도 발생한다. 또 ‘빌라왕’ 사례처럼 임대인이 사망한 경우라도 임차권 등기를 했다면 임차인의 권리 확보에 크게 어려움이 없었을 것이라는 게 대한법무사협회의 설명이다.
대한법무사협회는 “주임법이 제정된 1981년에는 임차인의 지위가 취약해 임차권 등기를 하기 어려운 상황을 고려해 간이하게 임차인의 권리를 확보할 수 있는 방법으로 주택의 인도와 주민등록으로 대항력을 부여하고 임대차 계약서의 확정일자로 우선변제권을 부여하는 방법이 민생에 도움이 됐지만 지금은 임대차 관련 권리관계가 복잡해졌고 임차인의 지위가 향상됐으므로 원칙적인 공시 방법인 등기를 통해 임차인이 권리를 확보하도록 해야 한다”고 말했다.
이어 “최근 전세 피해가 심각한 것은 국민에게는 임대차 보증금이 전 재산이라고 해도 과언이 아닐 정도로 재산의 중요한 비중을 차지하고 있기 때문”이라며 “특히 젊은 측의 피해 사례가 많아 회복에 어려움을 겪을 것이 우려된다. 국민들이 재산의 피해를 보는 일이 없도록 시급하게 대책을 마련해야 한다”고 강조했다.
