가장 어려웠던 과목에 응답자 73.9% ‘감평이론’ 지목
기존 경향 벗어난 출제에 비판…‘채점 기준 공개’ 요구

[법률저널=안혜성 기자] 올 감정평가사 2차시험은 감정평가이론에서 높은 체감난도가 형성되면서 당락을 가를 변수가 될 것으로 보인다.

2022년 제33회 감정평가사 2차시험이 지난 16일 치러진 가운데 시험 종료 직후부터 법률저널이 자체 진행한 설문조사에서 응답자 73.9%가 감평이론을 가장 어려웠던 과목으로 꼽았다.

최근 높은 체감난도를 형성하며 채점 결과에서도 가장 저조한 기록을 냈던 감정평가실무는 19.6%로 뒤를 이었다. 감정평가 및 보상법규가 가장 어려웠다는 응답은 6.5%의 비율을 나타냈다. 반대로 가장 평이했던 과목으로는 감평법규가 63%, 감평실무가 34.8%, 감평이론이 2.2% 등으로 분포했다.

종합적인 난이도 평가에서는 지난해와 비슷했거나 더 쉬웠다는 응답이 다소 우위를 보였다. 응답자의 30.4%가 이번 시험의 체감난도가 지난해와 “비슷했다”고 답했으며 “쉬웠다”, “훨씬 쉬웠다”는 각각 19.6%, 2.2%였다. 다만 지난해보다 “훨씬 어려웠다” 6.5%, “어려웠다” 41.3% 등 난도 상승이 있었다는 의견도 많았다.

구체적인 각 과목별 체감난도 평가 및 응답자들의 의견을 살펴보면 먼저 감평실무의 경우 예년에 비해 체감난도가 완화됐음에도 불구하고 출제경향 변화 및 생소한 주제가 출제됐다는 비판적인 의견들이 제시됐다.

이번 감평실무 과목에 대해 응답자의 4.3%가 “아주 어려웠다”, 30.4%가 “어려웠다”, 37%가 “보통”, 23.9%가 “쉬웠다”, 4.3%가 “아주 쉬웠다”고 평가했다. 어려웠다는 의견이 34.7%로 지난해의 42.8%에 비해 완화된 것을 확인할 수 있다.

하지만 응답자들은 이번 감평실무 시험에 대해 “실제 업무와 동떨어진 최악의 유형”, “실무는 단순암기가 아닌 현재 시장 상황에 대한 논리적 분석을 할 수 있도록 문제가 출제돼야 한다”, “전형적인 3방식의 문제가 나오지 않았는데 감정평가의 제일 기초이자 필수가 되는 유형을 왜 안 냈는지 이해가 되지 않는다” 등 비판적인 의견을 보였다.

또 “막상 착수하면 풀리긴 했지만 평소 학원에서 대비해주던 출제유형과는 차이가 있었다”, “계산은 쉬웠으나 생소한 주제가 많았다”, “보상 세부 논점을 모르면 상대적으로 불리한 시험이었다”, “기존 기출과 달리 출제돼 관련 기본 개념을 철저하게 공부한 학생들의 점수가 높을 것 같다. 빈출 주제만 집중 학습했다면 상대적으로 점수가 낮을 듯”이라는 평가도 나왔다.

시간 부족에 대한 언급도 많았다. “감평사 시험이 스피드 기능공을 뽑는 시험은 아닐 텐데, 진정한 실력을 테스트할 수 있도록 시간을 늘리거나 문제의 분량을 줄이는 것이 필요하다”, “시간이 부족하지 않게 출제해 달라” 등의 요청이 제기됐다.

비교적 긍정적인 평가로는 “종합적으로 보면 감평이론 및 법규에 대한 기본기와 심도 있는 공부가 돼 있는 사람에게 유리한 시험이었다고 생각된다. 지난해보다 난도가 훨씬 높았지만 개인적으로는 학원 문제보다 깔끔하면서도 질이 높은 문제였다고 보기 때문에 시험 자체는 만족한다”는 의견이 있었다.

아울러 “전반적으로 여러 주제와 시사도 적절히 다뤘으며 작년, 재작년에 비해 적정한 난이도와 분량이라고 생각된다. 다만 현가율 주어지고 시점수정치 세 자리로 맞추는 등 올드한 부분은 아쉽다. 진짜 현업에서 고민 중인 문제를 내야 하지 않나 싶다”는 견해도 제시됐다.

이번 시험에서 가장 어려웠던 과목으로 꼽힌 감평이론의 경우 “아주 어려웠다” 45.7%, “어려웠다” 37% 등 응답자 열의 여덟이 매우 높은 체감난도를 나타냈다. “보통”이라는 의견은 17.4%였으며 “쉬웠다”, “아주 쉬웠다”는 의견은 나오지 않았다.

이처럼 높은 체감난도가 형성된 것은 출제경향 변화와 지엽적인 출제 등이 원인이 된 것으로 보인다. 응답자들은 이번 감평이론 시험에 대해 응답자들은 “각론 위주로 출제돼 낯설었다”, “최근 부동산 시사에서 이슈가 되며 실제 감평사협회에서도 논의가 이뤄지는 주제에 대해 단 하나도 묻지 않았다. 엘우드법과 초과토지, 잉여토지는 정말 선 넘는 뜬금없는 문제였다. 90년대 기출문제를 보는 줄 알았다” 등으로 비판했다.

“기존 출제경향과 달리 총론이 아닌 각론에서 거의 출제가 됐으며 그 각론도 일부 교수 교재에서만 다루고 있는 내용이었다. 해당 교재의 해당 부분을 암기했으면 고득점이 가능하겠지만 이런 조건을 만족한 응시생은 극히 적을 것이므로 새로운 유형 및 새롭게 제시된 자료에 대한 해석 능력 및 기존에 알던 내용과 문제 제시 사항을 포섭하는 능력이 중요했을 것”이라는 평가도 나왔다.

“3번 사례의 경우 뭘 물어보는지 모호하고 4번 초과토지, 잉여토지는 너무 지엽적인 내용을 출제해 시험의 타당성이 의문시된다”, “제발 실제 이론에 적합한 문제를 출제해 달라. 필요하고 중요한 원리를 설명하는 본질에 충실한, 암기로 문제를 풀이하지 않는 시험이 필요하다”, “출제경향을 이렇게 비틀어버리면 수험생도 고생이고 채점도 고생”, “1, 4번과 2, 3번의 난이도 차이가 크다” 등의 의견도 있었다.

한 응답자는 “1번은 지식재산권에 대한 3방식 적용으로 감평이론의 기본기가 있으면 풀 수 있었으나 지재권임을 유의해야 했다. 2번은 환원율, 3번은 최유효이용에 대해 수험서 이상의 공부가 있어야 제대로 풀 수 있었을 것이고 4번은 일부 교재에 있는 내용이 그대로 나오긴 했지만 대충 봐서는 알찬 답안을 쓰기 어려웠을 것”이라며 “작년에는 문제를 약간은 대충 낸 느낌이 들었다면 올해는 출제위원들이 간결히 내면서도 학원 수험서 이상의 공부를 요구했음이 느껴졌다”는 문항별로 구체적인 평을 제시했다.

감평법규에 대해서는 “아주 어려웠다” 8.7%, “어려웠다” 23.9%, “보통” 45.7%, “쉬웠다” 19.6%, “아주 쉬웠다” 2.2% 등 다른 과목에 비해 상대적으로 평이했다는 의견의 비중이 컸다. 다만 시험 범위에 대한 의문이 제기됐으며 응시생 간 체감난도에서도 편차가 나타났다.

이번 감평법규 시험에 대해 응답자들은 “행정법 출제 비중이 높아서 보상법규에 집중한 사람은 다소 어려웠을 듯하다”, “수험가의 예상 문제가 다수 출제돼 쉬웠다”, “쉬워 보이지만 은근히 막 쉽지는 않은 출제”, “일반적인 논점이 아니어서 다소 어려웠다”, “공부 범위를 넘어서는 판례 출제는 변별력도 없을 텐데 그러지 않았으면 한다”, “도시정비법을 왜 내는지 모르겠다. 그 외에는 평이했다” 등으로 평가했다.

“도시정비법의 고법 판례 등이 1번 문제로 출제됐는데 이런 사항까지 공부해 득점한 학생은 극히 드물고 변별력 또한 없을 것으로 생각된다. 그 외에는 유명하고 중요한 쟁점 위주로 출제돼 전반적인 난이도는 평이했다”, “제발 법전 좀 달라. 변호사시험도 법전을 주는데 감평사는 법전도 없이 단수 암기만 해야 한다. 원리를 문제 내 달라”는 의견도 나왔다.

또 “작년과 비교해보면 약간 더 까다로운 문제였지만 그래도 푸는 데 무리는 없었다”, “대법원도 아니고 고법 판례를 봤냐 여부로 가르는 것은 적절치 못하다. 나머지는 너무 평이해서 오히려 변별력이 너무 없다. 감평사에게 중요한 토지보상법을 비롯한 3법에 대해 출제위원들이 너무 깊이가 없다고 생각된다” 등의 견해도 있었다.

시험을 치르면서 느낀 특이점이나 개선 방향에 대한 질문에는 시험 시간을 고려한 출제 및 수험생의 실력 검증과 시험의 목적에 부합한 출제, 결과를 납득할 수 있는 채점 기준의 공개 등에 대한 의견 등이 제시됐다.

구체적으로 “감정평가사시험, 특히 실무는 과목 특성상 계산기까지 사용해서 시험을 쳐야 함에도 100분을 주는 것은 너무 짧다”, “보상법규 과목에 도시 및 주거환경정비법이 없음에도 계속해서 출제되고 있다”, “실무, 법규는 평이했으나 이론은 정말 선을 넘었다. 1, 2, 4번은 단순히 외웠냐 안 외웠냐를 묻는 문제이고 3번은 실무에서나 물어볼 법한 문제였다”, “법전을 주면 좋겠다. 점심시간 정상화도 필요하다” 등을 요청했다.

“실무는 결론에 도달하는 데는 무리가 없었지만 무슨 의도로 냈는지 모르겠다”, “도시정비법 등 출제범위가 아닌 부분에서 출제하는 것도 재량으로 볼 수 있지만 그러한 출제도 기존의 학습된 내용과 연계성이 있고 알던 내용으로 포섭하는 법률해석 능력을 평가하는 데 중점을 둬야 한다. 특정 판례를 알면 풀고 모르면 못 푸는 식의 출제는 변별력도 없고 학습에 혼란만 가져다준다”는 비판적인 견해도 나왔다.

이 외에 “학원에서 달달 외워서 풀 수 없게 더 간결하면서도 어렵게 내주기 바란다. 달달 외워 감정평가사가 돼 봐야 실제 사회에 큰 도움이 되지 않을 것이다”, “시험 채점에 대한 대략적인 기준이라도 공개해야 한다”는 의견도 있었다.

최근 특정 과목에서 과도하게 높은 과락률이 나타나는 문제도 지적됐다. 한 응답자는 “과락은 수험생에게 사형선고이므로 과락률은 과목간 형평성이 있도록 채점하길 바란다. 작년, 재작년에 특정 과목의 과락률이 75%에 달해 합격선을 넘기고도 고배를 마신 수험생이 많았다. 과락으로 합격자를 가리기보다 평균 점수순으로 합격자를 결정하는 것에 시험의 신뢰를 높이고 억울한 수험생을 줄이는 길”이라고 꼬집었다.

한편 이번 감정평가사 2차시험은 응시대상자 증가로 여느 때보다 치열한 경쟁 속에서 치러졌다. 이번 시험의 응시대상자는 지난해 1차시험에 합격한 유예생과 공무원 경력 등으로 인한 1차시험 면제자, 올해 1차시험 합격자를 포함해 총 2230명이다. 이는 지난해(1905명)보다 325명이 늘어난 규모다.

응시대상자가 급증하면서 경쟁률(응시대상자 기준)은 지난해 9.5대 1에서 11.2대 1로 상승했다. 이는 감정평가사 2차시험의 합격자 결정 방식이 원칙적으로 과목별 40점 이상, 평균 60점 이상을 받으면 합격하는 절대평가를 채택하고 있으나 기준 점수 이상을 획득하는 인원이 최소합격인원에 미치지 못해 사실상 상대평가와 같이 운영되고 있기 때문이다.

특히 지난해의 경우 전년대비 평이했다는 체감난도 평가에도 불구하고 합격선이 전년도(47.5점)와 비슷한 47점에 그쳤다. 최고 평균 점수도 60.5점으로 전년도의 60점과 같이 평균 합격기준 수준에 머물렀다.

이번 시험에서는 어떤 결과가 도출될지 귀추가 주목된다. 그 결과를 확인할 수 있는 합격자 발표는 오는 10월 19일로 예정돼 있다.