현행 감정평가에 관한 규칙 제5조 제1항에서는 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다고 명시하고 있고, 제2항에서 (i) 법령에 다른 규정이 있는 경우, (ii) 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우, (iii) 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다고 규정되어 있다. 또한, 제3항에 따라 감정평가업자는 제2항에 따라 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 (i) 시장가치 외의 가치의 성격과 특징, (ii) 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.
변호사/공인회계사/감정평가사
대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정함이 원칙이다. 그래서 원칙적으로 감정평가를 통해 기준시점에 도출되는 가액은 시장가치다. 시장가치는 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 공개된 후 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다. 그러나 시장가치 개념이 반드시 시준시점에 실제로 이루어진 거래에 근거하는 것은 아니고 시장가치 정의를 충족한다는 전제 하에 기준시점 현재 실현될 수 있는 가치의 추정치다.
시장가치는 매도자와 매수자가 시장가치 정의의 조건 하에서 상호간에 합의한 가치를 말하며, 매도자와 매수자가 해당 거래 이전에 다른 시장에 대한 기회나 대체 안에 대해 이미 충분히 인식하였음을 전제하고 있는 가치를 말한다.
통상 가정평가 시에 시장가치를 기준으로 평가하는 것이 원칙이지만 대상물건의 성격, 감정평가조건의 특수성, 감정평가목적 등으로 시장가치 외의 가치를 기준으로 평가할 수 있다. 의뢰인이 여러 가지 다양한 의뢰목적에 따른 감정평가 결과의 산출을 요구하는데, 시장가치만을 제시하는 것은 의뢰인의 경제적 사용 목적에 어긋하는 결과를 가져올 수 있다. 그래서 시장가치의 요건에 맞지 않을 경우에 시장가치 외의 가치로 평가할 수 있도록 규정이 설계된 것으로 보인다.
시장가치 외의 가치는 예외적인 가치 평가이다. 감정평가에 관한 규칙에서 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있는 경우를 세 가지로 명확하게 규정하고 있다. 즉, 감정평가관계 법규에 규정이 있거나, 의뢰인의 요청이 있는 경우 및 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 기준가치를 시장가치 외의 가치로 하는 것이 필요하다고 인정되는 경우가 그것이다.
만약에 시장가치 외의 가치로 평가를 하려면 그 가치의 성격 및 특징을 면밀히 검토해야 한다. 가령, 공정가치는 시장에서 시장성과 교환거래를 전제로 하고, 특정한 당사자의 거래를 전제로 한다. 한편 투자가치는 시장성이 있지만 통상 교환거래를 전제로 하지 않는 것으로 여겨지며, 특수가치는 통상 시장성이 없는 것으로 현재의 용도와 이용 상태를 전제로 경제적 가치를 판단하는 특징이 있다. 이와 같이 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가 할 때에는 가치의 성격과 특징에서 나아가 사회적으로도 합리성이 충족되어야 하고 감정평가관계법규에도 위반되어서는 안 된다.
곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사
