감정평가실무기준 610-2.1에 따르면 건물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설을, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고, 그 밖에 건축법 시행령으로 정하는 것을 말한다.

일반적인 용어로서 건물은 일반건물을 의미한다. 일반건물은 집합건물과 구분되는 건물을 지칭하는 용어다. 즉, 토지에 붙어서 지붕, 기둥, 벽으로 구성되어 일정한 범위를 갖고, 주거 등 일정한 용도로 사용할 수 있는 건조물을 의미한다. 

감정평가실무기준 610-2.2.에 따르면 건물의 가격자료에는 원가자료, 거래사례, 임대사례, 수익자료, 시장자료 등이 있으며, 대상 건물의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리한다. 건물을 감정평가할 때에는 실지조사를 하기 전에 건물등기사항전부증명서, 건축물대장 등을 통해 다음 사항을 조사한다. 이는 감정평가의 기본적 사항을 확정하고, 처리계획을 수립하는 기초가 된다. 

실지조사의 경우 건축설비, 구조 및 지붕, 면적 및 층수, 시공자재 및 유지관리 상태, 건축양식 및 부근건물과의 조화성, 종물과 부합물 등을 보게 된다. 건물의 경우에도 다른 대상물건과 마찬가지로 가치의 3면성이 작용한다. 따라서 시장성, 비용성, 수익성을 고려한 적절한 감정평가액을 산정하기 위해서는 건물의 원가자료, 거래사례, 임대사례, 수익자료, 시장자료 등을 수집하여야 한다. 자료의 수집은 대상건물의 특성을 고려하여 가격결정에 참고가 되는 정확하고 객관적인 자료를 수집해야 한다.
 

감정평가 실무기준 610-2.3.에는 면적사정이 나타나 있는데, 건물을 감정평가할 때 적용할 면적을 확정하는 것을 면적사정이라고 한다. 건물의 경우에도 토지와 마찬가지로 면적에 따라 그 가치가 크게 영향을 받는다. 따라서 건물감정평가시 정확한 면적사정의 절차가 필요하다. 만약 실지조사 결과 확연하게 실제면적과 대장상 면적이 현저하게 차이가 나는 경우에는 실제면적을 기준으로 감정평가할 수 있다. 이 경우 의뢰인에게 그 사실을 알려야 하며 의뢰인이 요청하는 경우 의뢰인이 요청한 면적을 기준으로 감정평가할 수 있다. 다만 실제면적이 대장상 면적보다 큰 경우 그 초과부분은 제시외 건물로 처리할 수 있다. 

감정평가에 관한 규칙 제15조에 따라 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다. 다만, 원가법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다. 그리고 시산가액 비교를 통하여 합리성 검토를 하여야 한다. 이때 건물의 일반적인 효용을 위한 전기설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 부대설비는 건물에 포함하여 감정평가한다는 점에 유의해야 한다. 
 

원가법은 재조달가액에서 감가수정액을 차감한 금액으로 건물 가치를 감정평가하는 방법인데, 재조달원가의 산정은 직접법과 간접법이 있다. 직접법은 대상물건의 전체 또는 부분별 사용자재 및 소요비용의 품등, 수량, 시간 등을 조사하여 재조달원가를 대상물건에서 직접 구하는 방법이다. 직접법으로 대상건물의 재조달원가를 산정하는 경우에는 대상건물의 건축비를 기준으로 한다. 한편, 간접법은 대상물건의 자료가 없거나 자료만으로는 정확한 재조달원가 산정이 어려운 경우 유사한 물건의 재조달원가를 구하고, 사정보정 및 시점수정 등을 하여 대상 건물의 재조달원가를 구하는 방법이다. 대상물건과 비교가능성이 있는 유사사례 또는 건물신축단가표를 활용하여 구할 수 있다. 

또한, 감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에서의 대상물건의 가액을 적정화 하는 작업을 말한다. 

곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사
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