주택임대소득에 대한 과세 여부 판단

주택임대소득에 대한 과세 방법을 이해하기 위해서는 먼저 주택 수 별로 월세와 전세보증금에 대해 임대소득세가 과세되는지 여부부터 따져 보는 것이 좋습니다.

현행 소득세법에서는 다음의 기준을 가지고 임대소득에 대한 과세와 비과세 여부를 따지고 있습니다.

임대소득 계산시 검토해야 할 순서대로 살펴봅시다.

1. 주택 수 판단

주택임대소득 과세 여부를 판단할 때 주택 수는 1세대가 아닌 부부 단위로 판단합니다.

2. 주택 수별로 월세와 전세보증금에 대한 과세 여부를 판단

1주택만 보유한 상태에서 임대한 경우에는 월세와 보증금에 대해 비과세를 적용하는 것이 원칙이나, 고가주택의 월세에 대해서는 과세합니다. 2주택을 보유한 경우에는 월세에 대해서만 과세합니다. 3주택 이상 보유한 경우에는 전세보증금에 대해서도 과세합니다. 다만, 이때 주택 수에 소형 주택(40m이하이며 기준시가 2억 원 이하)은 제외됩니다.
 

3. 과세되는 경우 분리과세와 종합과세 여부 판단

앞의 절차를 거쳐 과세가 된 경우에는 분리과세 또는 종합과세 적용 여부를 판단합니다. 그 기준은 다음과 같습니다.

연간 임대수입이 2,000만 원 이하인 경우

해당 주택임대소득은 2019년 1월 1일 이후부터 납세자가 분리과세 방식과 종합과세 방식 중 선택하여 소득세를 신고 및 납부할 수 있다.

1) 분리과세: 2,000만 원 이하 주택임대소득을 다른 종합소득과 분리하여 14% 세율로 과세

2) 종합과세: 다른 종합소득과 합산하여 기본세율(6~42%)로 과세

- 연간 임대수입이 2,000만 원을 초과하는 경우

종합과세 대상으로서 다른 종합소득과 합산하여 다음 연도 5월에 종합소득 과세표준 확정신고를 해야 합니다.

임대수입은 어떻게 파악할까요?

주택임대소득세는 주택임대수입의 트기에 따라 분리과세 또는 종합과세가 결정됩니다. 따라서 연간 임대수입이 정확히 얼마인지를 미리 정할 필요가 있습니다.

우선, 임대수입의 범위를 알아야 합니다.

임대수입에는 월세와 간주임대료, 관리비 수입 등이 포함됩니다. 관리비 수입은 임대인의 소득에 해당하는 경우에 한합니다. 통상 월세와 간주임대료가 임대수입에 해당합니다.
 

간주임대료는 다음과 같이 계산합니다.

주택임대소득에 대한 과세 여부 판단은 부부 단위로 하지만, 실제 세금 계산은 각자의 소득에 대해서 합니다. 따라서 남편의 임대소득이 2,000만 원, 아내의 임대소득이 2,000만 원이라면 각자 분리과세를 적용받을 수 있습니다.

곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사
 

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