주택 수에 따른 보유세 과세 방법

1. 1세대 1주택자

1세대가 1주택을 보유하면 정부에서 해마다 4월 말경에 발표한 기준시가(개별주택가격, 공동주택가격)가 9억 원이 넘지 않는 이상 종부세는 부과되지 않습니다. 시세로 환산하면 대략 13~15억 원 정도가 됩니다. 참고로 1주택을 공동명의로 가지고 있는 경우에는 각자 6억 원까지는 종부세가 비과세되므로 기준시가 12억 원까지는 종부세가 과세되지 않습니다.

참고로 1주택을 단독명의로 가지고 있는 상황에서 종부세가 과세되더라도 나이가 60세를 넘었거나 오래 보유한 경우에는 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다.

2. 1세대 2주택 이상 자

1세대 2주택 이상 자는 종부세가 나올 가능성이 높습니다. 이때 한 개인의 2주택 모두가 조정대상지역에 소재하거나 전국에 걸쳐 3주택 이상을 보유한 경우에는 중과세율이 적용될 수 있습니다. 이처럼 2주택 이상을 보유하고 있는 경우 주택 소유 형태가 상당히 중요합니다. 종부세는 개인별로 과세되기 때문입니다. 따라서 먼저 개인별로 기준시가를 합계한 후 과세 여부를 판단해야 하고, 만약 과세가 되는 경우에는 중과세를 검토해야 합니다.

그럼 종부세 대응 전략에 대해 살펴봅시다.
 

우선, 처분하는 방법을 생각해 보죠.

주택을 제3자 등에게 양도하여 주택 수를 줄이는 방법을 의미합니다. 처분할 때는 또 양도소득세를 함께 고려해야 합니다.

그리고, 증여하는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.

종부세는 재산 금액이 커질수록 세금도 많아지는 누진세율을 채택하고 있습니다. 따라서 보유세의 중과세를 피하기 위해 증여를 하고자 한다면 세금이 절감되는 효과를 따져 볼 필요가 있습니다.

사례를 가지고 생각해 봅시다.

만약에 서울에 살고 계시고 2주택을 보유하고 있고 기준시가가 두 주택 모두 6억 원이라고 생각해 보죠. 이 주택 중에 1채를 배우자에게 증여하는 경우에 세금효과가 어떻게 될까요?
 

1년을 기준으로 분석한 결과 취득세가 7,200만 원 발생했으나 절감되는 종부세는 300만 원에 불과합니다. 따라서 보유세가 많다고 증여를 하면 단기적으로는 오히려 불리합니다. 분석기간을 5년에서 10년 정도로 늘리더라도 절감되는 종부세가 5년이라면 1,500만 원, 10년이라면 3,000만 원입니다. 따라서 이 경에도 증여로 인하여 낸 취득세를 상쇄시킬 수 없습니다. 이러한 결과를 보면 앞으로 증여를 통한 세 부담 절감을 얻어 내기가 상당히 힘들 것으로 보입니다.
 

그렇다면 이번에는 주택임대사업자로 등록하는 방법을 생각해 봅시다.

다주택자가 종부세를 피할 수 있는 가장 좋은 방법은 바로 주택임대사업자 등록을 하는 것입니다. 다만, 등록을 하였다고 해서 무조건 종부세 비과세 혜택을 주는 것은 아닙니다. 주택 면적이나 취득 또는 등록시기 등에 따라 종부세 비과세 요건을 달리 적용하고 있기 때문입니다.

정리하면 다음과 같습니다.
 

다만, 2020년 8월 18일 이후부터는 아파트를 제외한 다세대주택이나 오피스텔 등에 한해 임대등록을 할 수 있습니다. 한편 이날 이후에 자동말소나 자진말소한 임대주택들을 더 이상 종부세 합산배제를 적용받을 수 없음에 유의해야 합니다.

곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사
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