2주택 이상 보유자들의 보유세 계산 방식

2주택 이상을 보유하고 있는 경우 종부세 중과세가 적용되는 한편 세 부담 상한율 300%가 적용될 수 있습니다. 따라서 누가 이 제도를 적용 받는지 이해하는 것은 매우 중요합니다. 보유세가 크게 증가될 가능성이 높기 때문입니다.

1) 원칙적으로 개인을 중심으로 보유한 주택 수를 따지게 됩니다. 종부세는 개인별로 과세되기 때문입니다. 따라서 주택을 개인별로 분산소유하면 중과세 등을 적용받지 않을 수 있습니다. 다만, 이를 적용받을 때에는 1세대 1주택자가 되어야 하기 때문에, 기초공제 3억 원과 세액공제 등을 적용할 때에는 예외적으로 1세대의 개념이 중요합니다.

참고로 이때의 주택에는 다가구주택이나 상가주택, 주거용 오피스텔을 포함합니다. 다가구주택은 각 호별이 아닌 전체를 1주택으로 봅니다. 다만, 이때 합산배제되는 임대주택 등은 주택 수에서 제외되니 유의하기 바랍니다.

2) 보유한 주택이 전국에 걸쳐 3주택인 경우에는 중과세 제도를 적용받습니다. 위와 같은 판정 절차를 거쳐 과세되는 주택 수가 3주택 이상이 되었다고 하면, 지역이나 가격 등을 불문하고 추가 과세 제도를 적용합니다. 물론 합산 배제된 임대주택에 대해서는 종부세를 과세할 수 없습니다.

그렇다면 2주택이 되었을 때 중과세를 적용할 수 있을까요? 그렇습니다. 다만, 납세의무자의 2주택이 모두 조정대상지역에 소재한 경우에 해당되어야 합니다. 따라서 한 태만 조정대상지역에 있는 경우에는 추가과세를 적용하지 않습니다.

다주택자의 보유세 계산 실무

김민수씨는 현재 서울에서 2주택을 보유하고 있고 주택에 대한 기준시가가 각각 7억 원이라고 해봅시다. 종부세 공정시장가액비율은 95%, 전년도에 낸 재산세는 300만 원, 종부세는 100만 원이라고 가정해보죠. 이를 기초로 재산세를 계산해 보죠. 다음의 표를 봅시다.

종부세 계산 실무

종부세는 일반과세와 중과세로 과세 방법이 나누어 집니다. 앞선 사례에서 1인이 2채를 소유한 경우, 2인이 1채씩 소유한 경우, 2채를 모두 공동소유한 경우로 구분해 이에 대한 산출세액을 계산해 봅시다.

결국 한 사람이 2채 이상을 보유하면 바로 종부세 중과세가 적용될 가능성이 높습니다. 반면 공동명의로 주택을 보유한 경우에는 6억 원 공제 혜택을 더 받을 수 있지만, 세율에서 중과세율이 적용될 수 있습니다. 따라서 2주택자의 경우에는 각각 1채씩 보유하는 것이 공제 혜택도 보고 일반세율을 적용받아 세 부담이 가장 적을 것으로 보입니다.

곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사
 

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