골프장용지랑 국민의 건강증진 및 여가생활을 위하여 체육활동에 적한한 시설과 형태를 갖춘 골프장의 토지와 부속시설물의 부지를 의미한다. 골프장은 이용형태에 따라 회원제 골프장과 대중 골프장이 있다. 골프장의 주요 가치형성요인으로는 위치, 접근성, 토양, 배수, 식생, 지형, 전통, 시설관리상태, 코스설계의 적정성 등이 있다.

골프장용지에 대한 감정평가와 관련하여 감정평가에 관한 규칙에는 명시적인 규정이 없고, 감정평가실무기준과 표준지공시지가 조사·평가기준에 규정이 있는데, 소개하자면 다음과 같다.

감정평가실무기준 610-1.7.2. 제1항에 따르면 골프장용지는 해당 골프장의 등록된 면적 전체를 일단지로 보고 감정평가하되, 토지에 화체되지 아니한 건물, 구축물, 기계·기구 등(골프장 안의 클럽하우스·창고·오수처리시설 등을 포함한다)의 가액은 포함하지 아니한다. 이 경우 하나의 골프장이 회원제골프장과 대중골프장으로 구분되어 있을 때에는 각각 일단지로 구분하여 감정평가한다고 규정되어 있다. 동 기준 제2항에 따르면 제1항은 경마장 및 스키장시설, 그 밖에 이와 비슷한 체육시설용지나 유원지의 감정평가에 준용한다.

한편, 표준지공시지가 조사·평가기준 제41조 제1항에서는 골프장용지는 원가법에 따라 평가하되, 조성공사비 및 그 부대비용은 토지에 화체되지 아니한 골프장 안의 관리시설(클럽하우스·창고·오수처리시설 등 골프장 안의 모든 건축물을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 설치에 소요되는 금액 상당액을 뺀 것으로 하고, 골프장의 면적은 체육시설의 설치·이용에 관한 법률 시행령 제20조 제1항에 따라 등록된 면적(조성공사 중에 있는 골프장용지는 같은 법 제12조에 따라 사업계획의 승인을 얻은 면적을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로 한다고 규정하며, 다만, 특수한 공법을 사용하여 토지를 조성한 경우 등 해당 토지의 조성공사비가 평가가격 산출시 적용하기에 적정하지 아니한 경우에는 인근 유사토지의 조성공사비를 참작하여 적용할 수 있다고 규정한다. 한편, 동 규정 제2항에서 골프장용지는 골프장의 등록된 면적 전체를 일단지로 보고 평가하며, 다만, 하나의 골프장이 회원제골프장과 대중골프장 등으로 구분되어 있어 둘 이상의 표준지가 선정된 때에는 그 구분된 부분을 각각 일단지로 보고 평가한다고 명시하고 있다. 또한 제3항에서는 제1항에 따라 원가법으로 평가한 가격이 인근지역 및 동일수급권의 유사지역에 있는 유사규모 골프장용지의 표준지공시지가 수준과 현저한 차이가 있는 경우에는 수익환원법 또는 거래사례비교법으로 평가한 가격과 비교하여 그 적정 여부를 확인하되, 필요한 경우에는 평가가격을 조정하여 유사용도 표준지의 평가가격과 균형이 유지되도록 하여야 한다.

따라서, 골프장용지의 구체적인 감정평가 방법을 살펴보면 다음과 같다.
 

골프장용지를 감정평가할 때에는 골프장의 위치, 교통편의 및 접근성, 개발지의 비율, 홀의 수, 회원수, 명성 등의 제반요인을 비교요인으로 반영하여야 한다. 또한, 골프장의 면적을 체육시설의 설치 이용에 관한 법률 시행령 제20조 제1항에 따라 개발지 및 원형보존지 등 골프장으로서 등록된 면적 전체를 일단지로 하여 감정평가한다. 다만, 하나의 골프장이 회원제골프장과 대중제골프장 등으로 구분되어 있을 때에는 그 구분된 부분을 각각 일단지로 보고 감정평가한다.

거래사례비교법의 적용에 관하여 살펴보면, 해당 골프장과 가치형성요인이 유사하고 비교가능성이 높은 골프장의 거래사례가 포착된 경우에 적용할 수 있으며, 해당 거래사례를 기준으로 골프장의 위치, 교통편의 및 접근성, 개발지의 비율, 홀의 수, 회원수, 명성 등을 고려하여 감정평가한다.
 

한편, 원가법을 적용할 경우에는 개발지와 원형보존지의 표준적 공사비와 부대비용을 기준으로 하여 원가법으로 감정평가할 수 있으며, 토지에 화체되지 아니한 건물, 구축물, 수목, 기계 기구 등(골프장 안의 클럽하우스, 창고, 오수처리시설 등을 포함한다)의 가액은 포함하지 아니한다.

또한, 수익환원법을 적용할 경우에는 골프장의 전체 순수익에서 토지 이외의 건물, 구축물에 귀속되는 수익을 제외한 토지만의 수익에 해당하는 부분을 별도로 추출하여 수익환원법을 적용하여 감정평가가 가능하다.

곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사
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