세법상 부동산 세금의 부과 요건

세금은 세법에 따라서 엄격하게 부과합니다. 이를 조세법률주의라고 합니다. 그래서 세법을 중요한 부분이라도 이해해둘 필요가 있는 것입니다. 그 중에서도 가장 중요한 것은 과세요건입니다. 즉, 세금을 부과하기 위한 요건이자 기준을 이해해야 하는 것입니다.

과세요건은 납세의무자, 과세물건, 과세표준, 세율로 구분해 볼 수 있습니다. 납세의무자는 세금을 납부 할 의무가 있는 사람을 의미합니다. 대부분 세금을 실제 납부한 사람이 납세의무자이지만 부가가치세의 경우에는 간접세로 분류되는 만큼 세금을 부담하는 소비자와 납세의무자인 공급자가 다른 사람이 됩니다. 사업자가 소비자를 대신하여 거래징수하여 납부하게 되지요.

과세물건과 과세표준, 그리고 세율

또한, 과세물건은 세법에 의하여 과세 대상으로 정해져 있는 물건, 행위, 사실 등을 의미합니다. 과세물건은 양도소득세의 경우 소득을, 보유세의 경우에는 재산보유사실에 대하여 과세하게 됩니다. 한편, 과세표준은 세금 산출의 기초가 되는 금액을 의미합니다. 즉, 세율을 곱하는 기준금액인만큼 가장 중요한 요소라고 볼 수 있습니다.

실무적으로 세율은 이미 결정되어 있는 고정된 상수이지만, 과세표준은 거래가액 혹은 보유가액에 따라 변화하는 변수입니다. 양도소득세의 경우 기준시가로 신고할 것인지 실거래가로 신고할 것인지에 따라 과세표준이 달라집니다. 어떤 방법으로 과세표준을 신고할지에 따라 세금도 달라집니다. 그렇기 때문에 과세표준을 이해하는 것이 절세의 시작입니다.

세율은 세법의 개별 항목마다 그리고 과세표준의 크기에 따라 법에 달리 규정되어 있습니다. 그렇기 때문에 몇 퍼센트의 세율이 적용될지는 세법을 찾아볼 수밖에 없습니다.

구체적으로 과세표준이 어떻게 계산되는지

세금은 과세표준과 세율을 곱하여 산정됩니다. 이때 세율은 법에 규정되어 있기 때문에 대부분 고정되어 그대로 적용됩니다. 물론 해마다 국회의 세법 개정을 통하여 변화하기도 하지만 대부분 큰 틀에서는 일정하게 유지되는 편입니다. 그렇다면 구체적으로 과세표준은 어떻게 계산되는 것일까요. 다음의 표를 보면 이해할 수 있을 겁니다.

세목별 과세표준

취득세의 과세표준은 취득할 때 결정된 실지 가액입니다. 가령, 1억 원짜리 부동산을 취득했다면 이 금액에 해당 세율을 곱하여 취득세 등을 계산합니다.

그런데 보유 단계에서 내는 재산세와 종부세의 과세표준은 다음과 같이 공시가격과 공정시장가액비율을 통해 계산합니다.

여기서 공시가격은 기준시가를 의미하고, 공정시장가액비율은 일종의 세 부담 완충의 역할로 재산세는 60% 내외에서, 종부세의 경우 100%(2021년은 95%) 내외에서 결정되고 있습니다. 참고로 종부세 과세표준에서 공제금액은 종부세가 면제되는 금액을 말하는데, 주택은 공시가격 6억 원, 나대지는 5억 원, 영업용 토지는 80억 원으로 규정되어 있습니다.

양도소득세는 양도가액에서 취득가액, 필요경비 등을 차감하여 과세표준을 계산합니다.

상속세와 증여세

상속세와 증여세에서 상속재산가액은 원칙적으로 시가 혹은 매매사례가액, 감정가액으로 과세하지만 앞의 가액이 확인되지 않는 경우에는 기준시가로 과세합니다. 기준시가는 현실화율이 70% 정도이기 때문에 시가에 비하여 낮은 수준으로 기준가액에 따라 세금이 달라질 수 있음에 유의해야 합니다.

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