감정평가에 관한 규칙 제12조 제1항에서는 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법을 적용하여 감정평가하여야 한다고 정하며, 다만 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다고 한다.
또한 제2항에서는 감정평가업자는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액(이하 '시산가액')을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다고 하며, 다만 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니하다고 한다.
감정평가에 관한 규칙 제12조 제3항에서는 감정평가업자는 제2항에 따른 검토 결과 제1항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다고 한다.
이처럼 시산가액의 조정은 시장성, 비용성, 수익성을 기반으로 한 비교방식, 원가방식, 수익방식 등 다양한 평가방식을 적용하여 산정된 각 시산가액 또는 시산임대료를 상호 관련시켜 재검토하여 최종 감정평가액을 도출하는 과정이라고 볼 수 있다.
감정평가시장은 변화를 겪고 있고 이로 인해 다양한 평가방법의 적용이 필수적이다. 최근에 감정평가시장은 정보공개와 자료축적, 부동산과 금융의 통섭 현상, PEF금융 등의 활성화로 인하여 그 시장이 다변화 하고 있다. 이러한 과정에서는 다양한 방법의 평가가 필요하고 여러 가지 방법으로 도출된 가격 중에서 최종 가액을 산정하는 시산가액 조정이 필요한 것이다.
과거에는 토지 및 건물처럼 부동산만을 대상으로 감정평가가 이루어졌으나 최근에는 그 대상이 다양화 되고 있으며 보상, 담보 목적 이외에 해로운 목적의 감정평가 수요가 발생하고 있다. 이러한 수요에 따라 보다 적절한 평가방법이 개발되고 감정평가사의 전문가적 평가가 중요시 되고 있다. 이에 따라 평가방법의 적용과 시산가액의 조정이 중요해 지고 있는 것이다.
감정평가 방식은 각 방법마다 특성이 있고 효용과 한계를 가지고 각 방식마다 유기적인 연관관계도 가지게 된다. 이러한 감정평가방법의 적용을 위해서는 전문가적 관점에서 시산가액 조정을 적절히 거쳐야 하는 것이다.
그렇다면 시산가액 조정은 어떻게 이루어지는 것일까.
우선 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 주된 방법을 적용하여 산정한 가액인 시산가액을 감정평가 3방식 중에서 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여 검정평가액을 결정한다. 이때 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방식은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다.
주된 방법에 의한 시산가액의 합리성 검토 결과 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다. 시산가액을 조정할 때에는 감정평가목적, 대상물건의 특성, 수입한 자료의 신뢰성, 시장상황을 기준으로 삼아야 한다.
결과적으로 주된 방법에 의한 시산가액이 합리성이 인정되는 경우 그 시산가액을 감정평가액으로 결정한다. 합리성이 결여되어 시산가액을 조정하는 경우 정량적인 방법 중 각 시산가액에 적절한 가중치를 부여하는 방법을 적용한다.
시산가액 조정과정에서 대상물건의 가치형성과정을 이론적이고 실증적으로 설명하는 것이 중요하다. 이를 위해 감정평가절차의 각 단계를 객관적이고 비판적인 관점에서 재검토하여야 한다. 그리고 그 결과를 고려하여 각 시산가액이 지니고 있는 상대적인 설득력의 차이를 잘 반영해야 한다. 각각의 시산가액은 동등하게 존중되어야 하고, 그 상대적인 설득력은 대상이 속한 시장에 참여하는 시장참여자의 속성과 행동을 어느 정도 반영하고 있는지로 결정됨에 유의해야 한다.
곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사
