감정평가에 관한 규칙 제10조 제1항에서는 감정평가업자가 감정평가를 할 때에는 실지조사를 하여 대상물건을 확인하여야 한다고 규정하고 있고, 제2항에서는 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 (i) 천재지변, 전시 사변, 법령에 따른 제한 및 물리적인 접근 곤란 등으로 실지조사가 불가능하거나 매우 곤란한 경우(1호), (ii) 유가증권 등 대상물건의 특성상 실지조사가 불가능하거나 불필요한 경우로서 실지조사를 하지 아니하고도 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 충분히 확보할 수 있는 경우에는 실지조사를 하지 아니할 수 있다고 규정하고 있습니다.
변호사/회계사/감정평가사
또한, 감정평가 실무기준 400-1 제4항에서는 대상물건의 확인이란 사전조사와 실지조사를 하는 절차를 말한다고 하며, 대상물건을 감정평가할 때에는 실지조사를 하기 전에 사전조사를 통해 필요한 사항을 조사한다고 규정한다. 여기서 사전조사란 실지조사 전에 감정평가 관련 구비서류의 완비 여부 등을 확인하고, 대상물건의 공부 등을 통해 토지 등의 물리적 조건, 권리상태, 위치, 면적 및 공법상의 제한내용과 그 제한정도 등을 조사하는 절차를 말하며, 실지조사는 대상물건이 있는 곳에서 대상물건의 현황 등을 직접 확인하는 절차를 말한다.
사전조사와 실지조사를 통한 대상물건을 확인하는 것은 실무기준에 규정되어 앞서 언급한 특별한 사유가 없는 한 이루어져야 한다. 이때 사전조사는 실지조사 전에 관련 서류 등을 통하여 대상물건의 범위와 상태를 확인하는 작업이다. 물리적으로 확인이 가능한 사항 이외에 공부상 확인 가능한 권리의 존재 및 상태, 공법상 제한 등에 관한 사항을 확인해야 한다.
실지조사는 현장을 방문하여 대상물건의 현황 등을 조사하는 과정으로 사전조사에서 확인할 수 없는 현장의 상황을 면밀히 조사하고 대상물건의 가치에 영향을 미치는 제반사항을 파악하는 작업이라고 할 수 있다.
다만, 대상물건은 실지조사를 통하여 확인하는 것이 원칙이지만(감정평가에 관한 규칙 제10조 제1항), 동 규칙 제10조 제2항에서는 실지조사를 생략할 수 있는 예외 규정을 두고 있다. 이 경우에 해당 사실과 이유를 의뢰인에게 알리고 감정평가서에 기재하여 감정평가서 사용자 모두가 알 수 있도록 표시해야 한다.
대상물건의 확인은 우선 물리적인 사항을 확인하는 것부터 시작한다. 물적 사항의 확인은 감정평가를 하면서 가장 기초가 되는 작업이고 의뢰서 및 의뢰목록과 토지대장, 지적도, 건축물관리대장 같은 공부서류를 바탕으로 현장의 상황과 비교 대조하는 절차를 거쳐 물건의 존재여부, 동일성 여부, 물건의 상태 등을 확인한다.
그렇다면 만약에 의뢰되지 않은 건물이 있다면 어떻게 해야 할까. 이를 제시외 건물이라고 한다. 제시외 건물이란 감정평가 의뢰인이 감정평가하여 줄 것을 요청한 감정평가의뢰서에 기재되어 있지 아니한 건물을 의미한다. 제시외 건물이 노후되어 물리적, 경제적으로 판단해 볼 때 가치가 거의 없다고 하더라도 타인소유로 보존등기된 것이거나 기타 권리관계가 부착되어 있다면 토지소유자의 임의대로 처분이나 철거할 수 없기 때문에 이와 같은 건물이 영향을 미치는 부분을 평가에서 제외하거나 건물을 불리한 조건으로 매입하는 것 등을 감안하는 등의 방법으로 평가에 반영하여야 할 것이다.
물적 사항의 확인절차 이외에도 권리관계 확인을 하여야 하는데 다음과 같다.
권리관계에 대한 확인은 대상물건에 대한 소유권 및 기타 권리의 존부와 그 내용을 조사 확인하는 과정이다. 등기사항전부증명서, 지적도 등 공부에 의하여 검토하고 실지조사를 통해 이를 확인하여야 한다. 특히나 대상물건의 가치형성에 영향을 미치는 권리의 하자 유무, 제한물권 설정 여부 등 토지 가치에 영향을 주는 사항을 면밀히 파악해야 한다. 공부에 나타나지 않는 지역권, 점유권이나 유치권 등에 대한 부분도 파악하는 것이 필요할 수 있다.
이러한 과정을 통해 대상물건을 확인해야 이후 자료를 수집하고 정리하여 가치형성요인을 분석하고 적법한 감정평가방법에 따라 이를 적용하여 평가할 수 있는 것이다.
곽상빈 변호사/회계사/감정평가사
