가끔 업무를 하다보면 소급감정평가를 검토해야 하는 경우가 발생한다. 여러 평가법인의 감정평가서를 검토하다보면 기준시점이 과거인 것을 발견하곤 하는데 현재 시점에 평가서를 작성하면서 과거를 기준시점으로 감정평가하는 것을 소급평가라고 한다. 말 그대로 과거로 소급하여 그 당시의 현황을 기준으로 대상물건을 감정평가하는 것이다.

감정평가제도는 법률에 규정이 있다. 그래서 법적인 근거에 따라서 감정평가가 이루어지게 되고 모든 기관에서 감정평가를 의뢰하거나 검토할 때에는 기본적으로 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 '감정평가법')을 1차적으로 검토하고, 그 다음으로 감정평가에 관한 규칙 및 감정평가 실무기준을 검토하게 된다.

감정평가법 제2조 제2호에 의하면 '감정평가'란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 감정평가의 대상은 '토지 등'이고 구하고자 하는 가치는 '경제적 가치'이다. 토지 등의 경제적 가치를 판단하는 행위로 그 결과를 일정요건에 맞추어 가액으로 표기해야 효력이 있는 것이 감정평가다.

감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말하므로 이러한 감정평가를 이해하기 위해서는 감정평가의 대상이 되는 '토지 등'에 대한 이해가 있어야 한다. 물론 토지 건물 말고도 감정평가사법 시행령 제2조에는 저작권, 산업재산권, 광업재단, 입목, 자동차, 건설기계, 유가증권 등을 열거하고 있지만 기본적으로 부동산을 의미하는 것으로 볼 수 있다. 즉 감정평가의 주된 목적은 부동산 등을 평가하여 화폐가치로 표시하는 것이다.
 

그렇다면 부동산 등을 화폐가치로 평가하는 감정평가는 현재시점의 시가만을 평가하는 것일까? 당연히 아니다. 부동산의 가치는 다원적인 성격을 가지며 시간에 따라 변모하게 된다. 따라서 어느 시점의 가격을 평가하는지는 매우 중요하다. 그래서 존재하는 것이 기준시점이라는 개념인 것이다.

여기서 우리가 알아야 할 것이 현황평가, 조건부 평가, 소급평가의 개념이다.

현황평가란 대상물건의 상태, 구조, 이용방법, 환경, 점유, 법적 상태 등의 현황을 있는 그대로 평가하는 것을 말한다. 즉, 대상물건이 있는 상태 그대로 가치를 평가하는 것을 말한다. 기준시점 또한 감정평가를 하는 현재시점을 기준으로 한다. 현황평가는 감정평가를 함에 있어 기본적으로 적용되는 기준이다.

한편, 조건부평가는 불확실하지만 부동산가격에 영향을 줄 수 있는 새로운 상황의 발생을 상정하고 그 상황이 성취되는 경우를 전제로 증가나 감가요인을 참작하여 평가하는 것을 말한다. 조건부평가를 하는 경우에는 전제조건의 실현가능성, 합리성, 합법성 등이 요구되므로 실제 적용에는 상당한 제약과 제한이 따른다.
 

마지막으로 소급평가에 대해서 알아보자. 소급평가는 과거의 일정시점을 기준시점으로 하여 그 당시의 상황을 상정하여 평가하는 것을 말한다. 소급평가는 일반적으로 보상평가와 관련한 이의재결평가, 행정사건, 민사사건과 형사사건과 같은 법적 분쟁과 관련하여 이루어지는 경우가 많다.

소급평가는 가격조사를 완료한 현재가 아닌 과거의 특정시점을 기준시점으로 하는 감정평가이다. 일반적으로는 현재시점을 기준으로 하겠지만, 과거시점의 가격을 산정해야 할 필요성이 있는 예외적인 경우에 제한적으로 실시 할 수 있다. 따라서 소급평가의 실시가능성은 판단조건을 잘 준수해야 한다.

소급평가를 하기 위해서는 가격조사가 가능한가를 판단해야 한다. 먼저 대상물건의 확정, 확인 가능성과 자료수집 가능성 여부를 검토해야 한다. 대상물건의 확정과 확인은 현재 시점이 아닌 과거의 기준시점 당시를 기준하여야 한다. 특히 과거와 현재의 물건의 상태가 다른 경우에는 과거시점 당시의 현황을 신뢰할 수 있는 자료를 통하여 확인하여야 한다. 이외에 당시의 가치형성요인 분석을 위한 자료와 사례자료를 수입할 수 있어야 한다.

소급평가는 과거의 가격을 추계한다는 점에서 대상물건의 확인, 자료의 수집과 분석, 평가기법의 적용시 주의를 해야 한다. 따라서 객관성과 신뢰성 관점에서 정확한 경제가치 판정이 불가능한 경우에는 감정평가를 실시하지 않을 수도 있다.

여기서 재미있는 점은 소급평가는 과거를 평가하는 것인데, 미래를 평가하는 기한부 평가도 가능하다는 점이다. 기한부 평가는 장래 도달이 확실한 일정시점을 기준으로 그 시점의 상황을 상정하여 평가하는 것을 말한다. 기한의 도래 자체는 확실한 미래의 일이라는 점에서 불확실한 상황을 전제한 조건부평가와 구별된다.

곽상빈 변호사/회계사/감정평가사

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