평가검토란 무엇인가
평가검토란 이미 작성된 감정평가서를 형식적인 측면과 내용적인 측면에서 정밀하게 확인하고 그 적정성을 검토하는 업무를 말한다. 즉 다른 감정평가사가 작성한 보고서를 검증하는 과정으로서 평가보고서가 규정에 맞게 작성되었는지, 정확성 및 논리성을 갖추고 있는지 확인하는 절차다. 이러한 평가검토는 평가된 토지 등의 가치를 조정하기 위해 시행하는 조정평가나 재평가와는 차이가 난다.
변호사/회계사/감정평가사
평가검토를 수행할 자격을 가진 자는 검토평가사라고 부른다. 검토평가사는 다른 평가사들이 작성한 평가보고서를 조사 및 분석하여 평가결론이 사실적 자료, 작성과정이 감칙이나 기타 법규에 맞게 이루어졌는지를 확인하는 사람이다. 공공기관에서는 최근 별도의 감정평가사를 선임하여 접수된 평가보고서를 재검토하기도 한다. 이러한 업무를 수행하는 사람을 검토인수자라고 하기도 한다.
검토과정이 필요한 이유는 감정평가사는 수준 높은 보고서를 작성해야 하고 의뢰인과 업무상 적법하고 합리적인 관계를 유지하도록 노력해야 하고 감정평가사는 대상물건의 이해관계인들과는 독립적으로 평가를 수행해야 하기 때문이다. 이러한 과정을 담보하는 것이 평가검토가 되는 것이다.
물론 평가검토는 이미 작성된 평가보고서의 정확성과 합리성을 다른 감정평가사가 독립적으로 검토하는 업무이므로 기존 평가사에 의해 결정된 가치평가 결론까지 변경하거나 시정하는 것은 아니다. 그럴 수도 없다. 검토평가사의 업무 범위가 원평가서의 형식과 내용을 분석하여 법률규정과 평가기준에 위반되는 것이 있는지 확인하여 합리성을 말 그대로 "검토"하는 것에 한정된다. 왜냐하면 평가보고서의 분석이나 결론을 다르게 제시하는 것은 새로운 감정평가로 보아야하기 때문이다.
평가검토의 종류는 어떻게 되는가
평가검토의 종류는 그 형식과 수준에 따라 다르게 분류해 볼 수 있다. 우선, 행정적 검토와 기술적 검토로 분류해 볼 수 있다. 행정적 검토란 인수, 매수, 매도와 같은 의사결정을 하는 경우에 평가의뢰인이나 사용자가 직무상 행하는 평가 검토를 말한다. 한편 기술적 검토는 평가서의 분석, 의견, 결론의 적정성 및 합리성에 관하여 자격을 보유한 검토평가사가 행하는 전문적인 검토를 말한다.
또한, 검토를 탁상검토와 현장검토로 나누어 볼 수도 있다. 탁상검토는 현장조사 없이 사무 실에 앉아서 수행하는 검토를 말한다. 당연히 탁상검토는 평가서의 자료와 계산이 정확한지, 자료가 합리적인지, 적용방법은 적정한지 등을 검토하게 된다. 반면에 현장검토는 현장조사를 통해 복잡하고 고차원의 검토를 말하며 평가서 자체에 의문이 나는 경우에 수행한다.
평가검토의 결과
검토 후에 검토 결과에 따라 평가내용이나 가치결론이 자료에 부합하고 실무기준과 법규에 비추러 적법하다면 승인을 내리게 된다. 반면에 평가결론이 정당하고 공정한 시장가치를 나타내지 못하거나 법규상 문제가 있는 경우에 불승인 결정을 내리게 된다.
평가검토할 때에는 평가시점 당시의 시장상황과 관점에 근거하여 검토를 수행해야 하고 절대로 과거나 미래의 상황과 관점으로 검토해서는 안된다는 점을 주의해야 한다. 특히나 평가시점 당시 발생이 확실시 되었던 것이 아닌 이상 추후에 발생한 사실을 바탕으로 하여 평가서가 잘못되었다고 판단해서는 안된다는 점을 유의해야 한다.
여기서 한가지 더 유의해야 될 부분은 감정평가법 제7조에서 규정하고 있는 감정평가서의 심사보다는 평가검토가 보다 넓은 개념이라는 점이다.
곽상빈 변호사/회계사/감정평가사
