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감정평가 산책 189 / 3기 신도시 토지보상(1)
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감정평가 산책 189 / 3기 신도시 토지보상(1)
  • 이용훈
  • 승인 2020.09.04 10:30
  • 댓글 0
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이용훈 감정평가사
이용훈 감정평가사

50조 보상금, 사전청약, 집값안정. 3기 신도시와 관련된 기사의 빈출 키워드다. 그 아래 그룹에, ‘교통난’, ‘대토보상’, ‘자족형 도시’, ‘보상계획공고’ 등이 자리한다. 대규모 택지개발의 최근 트렌드는 토지와 물건보상 등의 보상 시기를 달리한다는 점이다. 이번에도 토지보상만 착수하고 건물, 비닐하우스, 농업, 영업, 축산 등의 보상은 그 후에 진행되는 것으로 알려져 있다. 보상계획공고를 했으면 열람기간을 갖는다. 보상협의회를 개최하고 이해관계자들이 모여 대화가 오간다. 그리고 감정평가법인 등을 추천한다. 평가진이 구성되면 비로소 토지보상평가를 착수한다. 토지 소유자들은 슬슬 긴장한다. 한편으로는 한껏 기대한다.

토지소유자들이 궁금해 하는 몇 가지만 간략히 정리해주려 한다. 요즘은 거짓뉴스가 판치고 잘못된 정보가 좀 많은가. 보상평가 담당자가 바로잡는 게 맞다.

매년 토지에 붙는 가격표 ‘개별공시지가’(이하 ‘공시지가’)는 보상평가액과 무관하다. 둘의 연관성이 아예 없지는 않다. 공시지가가 낮은 토지가 공시지가가 한참이나 높은 토지보다 보상액이 많이 나오긴 어렵다. 무관할 때도 많다. 그래서 공시지가가 10% 높은 땅이 보상액이 10% 낮게 결정됐다고 꼭 잘못된 평가는 아니다. 다 사연이 있을 것이다. 그래서 보상액과 공시가의 순위가 대체로 지켜지지만 역전되는 상황을 불합리한 일로 대서특필해서는 안 된다. 대량산정과 수공예의 정밀도 차이를 인정해 주지 못할 이유가 없다. 그러나 극단적인 사례도 있다. 보상액이 개별공시지가를 올려다봐야 하는 상황이다. 만에 하나 정도 될 이 사례는 공시지가 대량산정 시스템의 근본적 한계점과 공시지가 산정·검증자의 소홀이 겹치는 좌표에서 폭발한 대형 사고다. 미안하지만 토지소유자가 감정을 잘 추슬러야 한다. 재산세의 기준이 과도하게 높았으므로 소유자의 민원신청에 의해 소급해서 공시지가가 하향 조정된다면 납부한 재산세 일부 환급은 가능할 수 있다. 푼돈 받는 것으로 성이 풀리진 않겠지만.

보상계획공고가 있은 후 토지에 뭔가 덧칠하려는 시도는 무의미하다. 예전에 그런 적이 있었다. 양봉업자에게 보상금이 나온다는 풍문을 듣고, 한밤중에 논 한 가운데 벌통을 쌓아놓는 농민이 있었다. 신문에 ‘악의적인 보상투기’ 고발 기사로 실려도 할 말 없다. 한밤중에 논밭에 자갈을 깔아서 주차장으로 쓰고 있던 땅이라고 주장하고 싶은 사람은 농경지와 잡종지의 보상가격이 한 계단 정도 높낮이가 있다는 정보를 어디서 들었다. 보상이 임박해 갑작스런 시술을 시도했지만 들통 날 확률이 너무 크다. LH는 몇 십 년 이런 일을 하면서 모든 불법행위를 경험했다. 이미 지구지정 당시에 항공사진을 촬영하고 토지현황 등에 대한 기본조사 자료를 갖고 있다. 지구지정만으로 법률 상 형질변경 금지 효과도 발생한다. 큰 수술은 말할 것도 없고 작은 시술이라도 보상액 증가를 노린 토지가치 증진작업은 무위로 끝날 것이다. 헛수고 할 필요 없다.

‘역 선택’과 ‘도덕적 해이’ 또한 조심해야 한다. 토지소유자로 구성된 대책위원회는 예전보다 조직적이다. 목소리 큰 사람이 대장이었다가 이제는 똑똑한 사람이 위원장이다. 그들은 이미 소유자 절반의 동의서는 확보했고, 소유자를 대변할 감정평가법인 등을 선별하기 위해 선정 절차를 진행한다. 감정평가는 물건을 평가하는 것이다. 물건을 가진 사람의 입김에 좌우된다면 결과는 공정성을 잃는다. 따라서 소유자를 ‘대변’한다는 것은 소유자의 합리적인 요구사항을 누락하지 않을 책임을 진다는 것이지 합리성을 상실한 감정평가 결과를 내놓겠다는 다짐이 아니다. 굳이 표현하자면, ‘생각보다 비싸지는 않네’는 LH의 희망사항이고, ‘생각보다 헐값은 아니네’는 소유자의 입장이다. 여기에 함정이 있다. 이런 현실을 알면서도 소유자 요구를 100% 반영할 수 있다고 혼자서만 실현될 수 없는 약속을 한 사람이 선택받는다. 역선택이다. 그리고 토지소유자는 이 사람의 도덕적 해이를 목격하게 된다. 그는 성실하지도 일관되지도 않게 업무를 수행한다. 허위 사실 공표로 당선된 사람이 진실한 업무 수행 태도를 보일 것 같지 않다. 허위 사실이므로 자신의 약속을 실현시킬 수도 없고 실현시킬 의지도 없는 게 당연.

정리하면, 공시지가에 대한 믿음이 굳셀 필요는 없다. 과세를 위한 숫자와 보상을 위한 숫자는 다른 영역에 속한다. 편법과 얌체 짓은 탄로 날 게 뻔하다. 들인 돈과 시간이 아깝고 회수할 수도 없다. 뒤늦은 토지성형은 무의미하다. 마지막으로 토지소유자의 대변자는 가장 성실하고 일관된 사람이면 충분하다. 욕심이 들어가면 사람 잘 못 본다. 최선을 위장한 최악은 피해야 한다.

이용훈 감정평가사

<* 외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.>

 

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