“수험 기간 짧게 잡고 집중적으로 공부해야”
강의는 1회독에 집중…자투리시간 최대 활용

I. 들어가며

저는 30회 감정평가사 시험에 합격하게 된 최준오라고 합니다.

저는 해군사관학교를 졸업하고 군인으로서 복무하던 중 감정평가사라는 자격사를 알게 되어 2년 6개월여의 수험기간 끝에 합격하였습니다.

저는 군인으로 복무하며, 먼 미래에 전역 후 제가 할 수 있는 일이 매우 제한적이라는 사실을 염려하던 중 저의 아내와 깊은 상의 끝에 전문직 시험에 도전하게 되었습니다. 공무원, 기업에 계시는 많은 직장인 분들 역시 저와 같은 고민을 많이 하고 있으실 거라 생각합니다.

하지만, 현실적인 문제로 전업 수험생활을 하시기 힘든 분들에게 저의 경험담에 작게나마 도움이 되셨으면 하는 마음에 합격수기를 작성합니다.

II. 시기별 공부

1. 전체 수험기간 개괄

저는 총 2년 7개월의 전체 수험기간(2016.12. ~ 2019. 6)을 보냈습니다.

2016년 12월 서울 소재 부대로 전입하며, 주경야독으로 출퇴근 버스에서 암기를 하고 출근해서는 업무를 한 후 퇴근 후 독서실에서 공부를 하는 방법으로 시험을 준비하였습니다.

2017년 3월 1차시험에 합격한 후 2018년 2차 시험에서 ‘감정평가 및 보상법규’ 과목의 과락으로 낙방 한 후 절치부심하여 2019년 3월 1차시험 및 2019년 6월 2차시험을 순서대로 합격하였습니다. 관련하여 2017년 시험준비(2016.12월 ~ 2017. 7월), 2018년 시험준비(2017. 8월 ~ 2018. 6월), 2019년 시험준비(2018. 7월 ~ 2019. 6월)기간으로 구분하여 시기별 공부과정에 대해 간략히 말씀드리겠습니다.

2. 17년 시험 준비

(1) 1차시험(2016.12월 ~ 2017. 3월)

2016년 12월 중순 서울에서 1차 시험을 준비하기 시작하였습니다. 1차시험 과목은 회계학, 경제학, 민법, 감정평가 관계법규, 부동산학 원론입니다. 이중 회계학과 경제학이 상대적으로 공부의 양이 많은 과목으로 알려져 있습니다.

일반적으로 1차 시험 준비기간을 전업으로 할 경우 6개월로 잡고 준비하는 것이 일반적이지만, 저의 경우 2개월하고도 보름의 시간 밖에 없었고, 출근을 해야 했던 상황이라 시간을 단축해야 했습니다.

회계학과 경제학은 학원의 인터넷 강의로 기본강의만을 빠르게 들은 후 기억이 사라지기 전 최종점검 강의용 책을 산 후 문제만 반복하여 풀었습니다. 또한 시간 부족으로 회계학은 원가회계 전체와 재무회계 절반만을 공부하였으며, 경제학은 미시경제와 거시경제만을 공부한 후 국제경제는 제외하였습니다. 민법의 경우 스피드강의를 빠르게 들은 후 기출문제만을 반복하여 풀었고, 감정평가 관계 법규의 경우에도 스피드 강의를 빠르게 들은 후 학원에서 나눠주는 예상문제만 반복하여 풀었습니다.

마지막으로 부동산학 원론의 경우 공인중개사 시험과 범위가 유사하기도 하고 별도로 공부할 시간을 내기도 어려워 구글 플레이스토어에 올라와 있는 공인중개사시험용 부동산학 원론 기출문제 앱을 다운받아 출퇴근 버스에서 반복하여 눈으로 풀며 공부했습니다.

다행히 그해 전반적인 난이도가 높지 않아 1차 시험에 합격할 수 있었으나, 부족한 준비로

인해 시험 치는 내내 불안감에 시달렸습니다. 저와 같이 1차시험의 5과목을 모두 처음 접하게 되신 직장인 분들은 가급적 1차시험의 준비기간을 6개월 이상 잡으시고 퇴근 후 4시간 이상의 공부시간을 확보하여 회계학과 경제학 각 2개월, 감정평가 관계법규와 민법에 각 1개월, 부동산학 원론은 6개월의 기간 중 틈틈이 공부하신다면 저와는 달리 안정적인 합격이 가능하실 것 같습니다. 또한 수험기간을 단축하시길 원하신다면 학원 커리큘럼에 따르기 보다는 기본강의 후 곧바로 문제집을 풀며 학습한 내용을 장기기억으로 전환하는 작업을 반복하시는 것이 좋을 거라 생각합니다.

(2) 2차시험(2017. 3월 ~ 2017. 6월)

일반적으로 감정평가사 2차시험은 감정평가 실무과목이 가장 어렵고 공부의 분량 역시 많아서 가장 먼저 공략해야 할 과목으로 알려져 있습니다. 저 역시 감정평가 실무 과목을 2차시험 준비기간중 가장 먼저 공부하였습니다.

2017년 3월 4일 1차시험 가채점 후 다음날인 3월 5일부터 감정평가 실무 공부를 시작하였습니다. 학원의 기본강의를 결제하여 무작정 1개월 동안 퇴근 후 저녁시간을 이용하여 매일 4~5시간씩 인터넷으로 강의만 들었는데, 지금 생각해 보면 논술형 시험에 대해 충분한 이해가 부족했던 저의 시행착오였다고 생각이듭니다.

1개월 동안 강의를 들은 후 4월부터 문제를 푸는데 강의로 들은 내용이 하나도 기억나지 않아, 다시 기본강의를 들으며 감정평가 3방식의 기초문제를 풀며 공부를 했습니다. 처음엔 답안을 어떻게 작성하는지도 알지 못해서 답안을 반복하여 베껴 쓰며 답안의 기본 목차와 서술방식을 익혔습니다.

4월에는 3방식의 기초를 5월에는 수익방식(특히 DCF)과 타당성 분석 분야를 6월에는 목적별 감정평가와 유형별 감정평가를 중점적으로 학습한 후 2017년 7월 1일 28회 감정평가사 2차시험을 치렀습니다. 공부한 과목이 감정평가 실무 밖에 없어서 1교시 감정평가 실무 시험만을 치고, 2교시의 감정평가 이론과 3교시의 감정평가 및 보상법규 시간에는 가만히 자리에 앉아 있었습니다.

다행히 감정평가 실무 점수가 43.5점으로 과락을 넘겨 4개월의 노력에 대한 작은 보상을 받고 공부에 더욱 매진하는 계기가 되었습니다. 감정평가사 시험은 1교시를 치르고 2,3교시에 응시하지 않은 경우 1교시 성적을 확인 할 수 없다고 알고 있으므로 초시생인 분들도 가급적 3교시 까지 자리를 지키셔서 응시한 과목의 점수를 확인 하시는 것이 좋을 것이라 생각합니다.

감정평가 실무과목은 주어진 자료를 토대로 감정평가, 타당성 분석 등을 수행하는 과목입니다. 이를 위해 가장 중요한 것은 정확한 문제분석을 통한 정확한 ‘기본적 사항의 확정’이라 생각합니다. ‘기본적 사항의 확정’이란 평가목적, 기준시점, 평가조건, 대상물건의 물적사항, 권리관계 등 감정평가의 기본적인 사항을 확정하는 것입니다. 처음 감정평가 실무를 공부할 당시에만 해도 평가기법을 익히고 공학용 계산기를 능숙하게 다루는 게 중요해 보일 수 있으나, 공부가 진행될수록 가장 조심해야 할 사항이 논점이탈이란 걸 깨닫게 됩니다.

그리고 기본적 사항에 대한 정확한 확정은 논점이탈을 방지할 수 있는 가장 쉽고 확실한 방법이라고 생각합니다. 감정평가 실무를 처음 접하시는 분들께서는 수험기간 초기부터 기본적 사항에 대한 확정을 정확히 하는 버릇을 들이시는 것이 좋을 거라 생각합니다. 이는 학습의 수준이 올라갈수록 가장 큰 도움을 주는 공부법이라 생각합니다. 사족을 붙이자면, 저는 ‘기본적 사항 확정’의 중요성을 알지 못해 배점이 큰 실무문제를 풀다가 내가 무엇을 풀고 있는지 조차 잊어버리게 되는 시행착오를 반복하였습니다. 수험생 여러분은 이런 시행착오를 겪지 않으셨으면 합니다.

직장인 수험생분들의 경우 시간이 부족하므로 기본서에 제시된 각 평가기법별 기본목차를 출퇴근길에 암기하고 퇴근 후 책상에 앉아 기본내용 수강 후 곧바로 반복해서 문제를 푸는 것을 추천드립니다. 저도 이런 방법을 4월부터 사용하였는데, 기본목차를 미리 암기하는 과정에서 감정평가 논리를 개략적으로 이해할 수 있기 때문에 학습효율이 현저하게 올라가는 것을 느꼈습니다.

3. 18년 시험 준비(2017. 7월 ~ 2018. 6월)

(1) 2017. 7월 ~ 9월

2017년 6월 2차시험 후 그해 9월까지는 보상평가 등 그간 미진했던 감정평가 실무의 수준을 높이기 위해 노력했습니다. 돌이켜 보면 이 시기가 저의 감정평가 실무과목의 기본이 완성된 시기라고 생각합니다.

보상평가, 정비사업법에 따른 감정평가 등은 법정평가로서 토지보상법, 도시정비법 등 관련 법전에 명시된 감정평가 기준에 따라 감정평가 하게 됩니다. 일견 쉬워 보일 수 있으나, 많은 초시생 또는 2년차 수험생이 감정평가 실무과목에서 가장 어렵게 느끼는 부분이 보상평가, 도시정비법 관련 감정평가입니다.

해당 감정평가의 다양한 근거법, 개발이익 배제의 논리, 각 케이스별 다양한 판례, 평가대상의 적법성 여부 등에 따라 평가대상여부, 기준시점, 평가방법 등이 달라지기 때문에 근거법 및 판례 등에 대한 명확한 이해와 암기가 선행되어야 합니다.

저는 이 당시 실무과목이 수리과목일 뿐만 아니라 암기과목이기도 하다는 사실을 절실하게 깨달았던 것 같습니다. 기본강의를 듣고, 문제를 풀고, 틀린 부분을 포스트잇에 메모하여 출퇴근시간, 식사시간 등을 통해 암기하고 다 못 외운 것은 퇴근 후 책상에 붙여놓았다가 공부를 마치고 자기 전 다시 반복하여 읽으며 잠들기 전까지 되뇌다 잠들었습니다.

저는 감정평가사 시험을 준비하며 ‘감정평가 및 보상법규’ 과목중 토지보상법이 가장 어려웠으며, 두 번째로 어려웠던 부분이 ‘감정평가 실무’ 과목중 보상평가였습니다. 지금 돌아보면 보상평가를 정복하는 방법은 문제를 풀고, 평가기준에 대한 미진한 부분을 다시 암기하고 다시 문제를 풀기를 반복하며 평가기준을 명확화 하는 것이라 생각합니다. 워낙에 다양하기 때문에 단순히 눈으로 외우기만 해서는 정복이 불가능하다고 생각이 되며, 고통스럽더라도 문제풀기를 게을리 해서는 안된다고 생각합니다.

저는 2017년 4월부터 9월까지 6개월간 매일 감정평가 실무 문제를 100~150점 가량, 주말에는 300점 이상 풀었습니다. 전체 수험기간을 통틀어 실무를 가장 부지런히 공부했던 시기이며, 이는 대부분의 수험생이 따르고 있는 커리큘럼이라고 알려져 있습니다. 저 역시 이 기간에 감정평가 실무의 기본을 다져놓아야 한다고 생각합니다.

그렇지 않을 경우 이후 ‘감정평가 및 보상법규’ 과목과 ‘감정평가 이론’과목을 공부하는 동안에도 계속 ‘감정평가 실무’에 대한 불안감으로 인해 집중하기 어려운 반면, ‘감정평가 실무’의 수준이 올라가면 ‘감정평가 이론’과목 및 ‘감정평가 및 보상법규’과목의 학습에 시너지 효과가 발생하기 때문입니다.

2차시험의 3가지 과목은 처음 공부할 때는 각각 다른 과목이라 생각이 되나, 공부를 할수록 유기적으로 연관되어 있다는 것을 깨닫게 됩니다. 그리고 그 가운데 ‘감정평가 실무’과목은 가장 중심이 되는 과목이므로 가장 먼저 그리고, 철저히 공부할 것이 필요합니다.

직장인 수험생분들의 경우에는 시간이 부족하다는 이유로 문제풀이를 게을리 하지 않으셨으면 합니다. 공부는 등속이 아니라 가속의 영향을 받는다고 합니다. 처음 접할 때는 이해가 부족하여 학습에 많은 시간이 필요하지만, 공부를 할수록 이해도와 암기가 수준에 오르게 되어 단위시간당 학습량은 늘어날 수밖에 없습니다. 초반에 문제 푸는데 시간이 너무 많이 걸린다는 이유로 문제풀이를 게을리 한다면 시험장에 들어갈 때까지 ‘감정평가 실무’과목이 불안한 과목으로 남게 될 가능성이 큽니다. 시간이 부족한 경우 중요한 문제만 선별적으로 풀되, 문제풀이 자체를 게을리 하지 않으셨으면 합니다.

(2) 2017. 10월 ~ 12월

2017년 10월부터 3개월간 ‘감정평가 실무’과목과 ‘감정평가 및 보상법규’과목 중 행정법을 중점적으로 공부하였습니다. 매일 퇴근 후 실무 문제를 약 50점 가량을 풀고 난 후 행정법 공무에 매진하였습니다. 김기홍 교수님의 강의를 들은 후 해당 부분을 ‘행정법 쟁점정리’ 책으로 암기하였습니다.

고시, 준고시에 해당하는 논술형 시험들의 대부분의 법규과목은 지문을 읽고, 쟁점과 학설, 판례, 검토 등을 서술해야 하는데 그 당시 저는 60개가 넘는 주요쟁점의 각기 다른 목차와 판례의 문장을 그대로 암기해야 하는 법규 공부에 적응을 하지 못해 상당히 힘든 시간을 보냈습니다.

결국 많은 수험생이 하는바와 같은 두음암기법 일명 초자따기를 통해 암기를 했습니다. 쟁점별 목차는 물론이고 판례문구가 3줄을 넘어가면 해당 문구의 단어별 초자를 따서 출퇴근시, 식사시간, 화장실 갈 때도 반복해서 암기한 후 퇴근 후 책상에 앉아 쟁점 전체 내용을 백지에 손으로 쓰며 암기를 하였습니다. 3개월간 암기를 한 결과 그해 12월엔 특A급 논점부터 B급 논점까지 약 60여개의 쟁점을 대부분 암기할 수 있었습니다.

많은 법규 강사분들께서 강조하시는 부분이지만, 법규 공부가 어느 정도 된 후에는 판례에 대한 정확한 암기가 점수를 가른다고 생각합니다. 판례에 대한 정확한 암기는 해당 쟁점에 대한 이해의 정도, 수험생의 학습에 들인 노력 등을 알아볼 수 있는 가장 객관적인 지표가 아닐까 하는 생각이 듭니다.

법규 과목은 문장, 문단을 통째로 암기해야 한다는 점에서 공부하는 과정에서 상당한 고통을 수반합니다. 저의 경우 제가 할 수 있는 가장 고통스럽지만, 가장 효과적인 방법으로 공부했습니다. 눈으로 훑으며 대략 암기하고 백지에 손으로 쓴 후 책과 비교하여 틀린 부분을 가려내고 별도로 암기한 후 다시 백지에 쓰기를 반복하며 쟁점 하나씩 하나씩 암기해 갔습니다.

그래도 암기가 안 된 부분은 포스트잇에 적었다가 출퇴근시 가지고 다니며 암기하였습니다. 이러한 방법은 고통스러우나, 암기가 쌓일수록 이해되지 않았던 부분이 이해되며, 독립된 것으로 보였던 쟁점간의 유기적인 관계가 이해되는 등 비교적 짧은 시간에 높은 성과를 낼 수 있었습니다.

다만, 이해 후 암기하는 방법보다 그 과정이 고통스러울 수 있기에 추천 드리기 조심스러운 부분도 있습니다. 한 가지 드리고 싶은 말씀은 절대 쉽게 암기가 가능할 거라는 믿음을 가지지 마시라는 것입니다. 눈으로 읽으며 천천히 공부하다 보면 암기가 되는 것은 수능까지 인 것 같습니다. 쉽고 편해 보이는 길이 되돌아보면 가능 멀리 돌아가는 길일 수 있으며, 자갈밭을 맨발로 달리는 것이 달린 후 돌아보면 가장 빠른 길이었던 것 같습니다.

한편 이 기간에 저는 학원 GS 1기 스터디를 시작하여 매주 토요일 실무ㆍ이론ㆍ법규를 풀었습니다. 개인적으로 단과수업을 듣는지 여부는 개인의 선택이지만, 토요일 주말스터디는 필수라고 생각합니다. 주말스터디를 하다보면 내가 공부를 하며 놓쳤던 부분을 쉽게 찾을 수 있으며, 새로운 대법원 판례와 학계에서 이슈가 되는 논문 등을 접할 수 있었습니다. 또한 다른 수험생들과의 객관적인 비교도 가능하여 앞으로 어떤 부분을 채워나가야 할지 매주 고민할 수 있는 계기가 되기도 하였습니다.

직장인 분들께서는 법규 공부시 자투리 시간을 잘 활용하시면 큰 도움이 되실 겁니다. 저는 암기를 하다 잘 되지 않는 부분은 포스트잇에 적고, 들고 다니며 암기하였으며, 핸드폰으로 찍어서 사무실에서 식사하러 가는 동안에도 암기하는 등의 방법을 사용하였습니다. 이런 방법을 쓴 결과 퇴근 후 책상에 앉아서 공부하는 시간을 보다 효율적으로 사용할 수 있었던 것 같습니다.

(3) 2018. 1월 ~ 3월

2018년 1월부터 3개월간은 ‘감정평가 및 보상법규’ 과목 중 개별법 과목인 토지보상법과 ‘감정평가 이론’과목에 집중했던 시기입니다. 그와 더불어 제가 있었던 사무실이 다소 분주해졌던 기간이기도 했습니다. 한주 걸러 한주씩 2박3일 출장이 잡히기도 하며, 시험준비에 지장을 겪었습니다. 그와 더불어 쟁점별 암기 교제가 정형화된 행정법과 달리 토지보상법 등 개별법은 이해와 암기에 대해 감을 잡지 못하며 학습에 시행착오를 반복하기도 하였습니다.

되돌아보면 이 기간을 잘못된 공부방법으로 허비함으로 인해 2018년 2차시험을 낙방하게 된 결정적인 계기가 되었다고 생각이 듭니다. 직장인분들께 드리고 싶은 조언은 자신이 다니고 있는 직장의 업무사정은 언제든 변할 수 있고, 상황이 언제나 자신에게 우호적이기만을 바랄 수 없다는 것을 인정하고 상황에 빨리 적응하여 스트레스를 최소화하시라는 것입니다.

저와 같이 스트레스에 휘둘리다보면 학습 전반이 어그러져 슬럼프에 빠지게 될 것이므로 시간이 부족하다면 부족한 대로 주요논점 위주로 학습하실 것을 추천드립니다. 저의 경우 뒤늦게 슬럼프에서 빠져나와 토지보상법 중 환매권, 보상금증감청구소송 등 주요 논점만을 위주로 의의/취지/법적성격/요건/절차/효과/권리구제수단 등의 목차별 간략한 분량을 암기하였습니다.

또한 그간 미뤄왔던 ‘감정평가 이론’과목과 관련하여 기본서를 회독하기 시작하였습니다. 이 기간 중 기본적으로 ‘감정평가 실무’ 문제를 매일 50점씩 풀었으며 토지보상법의 주요논점 정리 및 암기, ‘감정평가 이론’ 기본서 회독으로 보내었습니다.

직장인 수험생분들에게 드리고 싶은 말은 ‘감정평가 및 보상법규’과목과 ‘감정평가 이론’과목이 ‘감정평가 실무’과목보다 학습이 용이하다는 견해가 지배적이지만 이 두 과목이 결코 만만한 과목이 아니라는 점, 그리고 사람에 따라 ‘감정평가 실무’ 학습보다 더 어렵게 느껴질 수 있다는 점 등입니다.

저의 경우 시간이 부족하다는 이유로 ‘감정평가 이론’ 과목에 대해 기본강의 자체를 듣지 않고 책만 회독한 결과 학습의 가닥을 잡지 못한 채 허우적거리기만 했다는 생각이 듭니다. 뒤늦게 목차별, 키워드 위주의 암기가 효과적이라는 다른 수험생의 조언을 듣고 따라해 본 결과 일정한 효과를 보았으며 그 해 ‘감정평가 이론’과목이 과락을 넘기는 계기가 되었습니다.

(4) 2018. 4월 ~ 6월

시험을 앞둔 3개월의 기간은 각 과목을 정리하고 기본서에 나오지 않는 현업의 이슈, 새로운 판례와 논문 등에 대한 정보를 받아들이고 자기 나름대로 정리하면서 실전감각을 가다듬는 기간입니다. 그러나 저의 경우 불완전한 ‘감정평가 및 보상법규’ 과목과 ‘감정평가 이론’과목으로 인해 기본적인 공부를 반복하던 시기였습니다.

‘감정평가 및 보상법규’과목의 경우 결국 시간이 부족하다는 이유로 ‘감정평가사법’ 및 ‘부동산공시법’에 대한 학습을 포기하고 출제빈도가 높은 행정법과 토지보상법만을 암기하였으며 그마저도 토지보상법의 완성도가 부족하였습니다. 또한 학습에 대한 여력이 부족하여 현업에서 이슈가 되는 판례에 대한 학습을 소홀히 하였습니다.

‘감정평가 이론’의 경우도 시장론, 가격론, 감정평가의 기초 등 총론에 대한 공부만을 반복하였으며 유형별 평가 등 각론에 대한 공부를 소홀히 하게 되었습니다. 다행히 ‘감정평가 실무’과목에 대해서는 어느 정도 자신감을 가지고 있었기에 ‘감정평가 실무’를 고득점으로 하고, ‘감정평가 및 보상법규’과목과 ‘감정평가 이론’과목은 면과락 하는 전략을 세우게 되었습니다. 이러한 저의 전략은 ‘감정평가 및 보상법규’ 과목에서 ‘감정평가사법’ 및 ‘부동산공시법’의 출제로 과락을 맞고 결과적으로 실패를 맞이하였습니다.

저는 많은 합격생들이 강조하는 ‘편의 없는 공부’의 중요성을 이때 깨달았습니다. 시간이 없다는 핑계로 빈출부분만을 공부하며 합격을 바라는 것은 어쩌면 성실히 공부에 임하는 다른 많은 수험생에 대한 모독이 아닐까 합니다. 직장인 수험생분들께 가혹한 말씀이지만 결국 시험범위 모두를 공부해야 한다고 생각합니다.

시험 출제위원분들은 수험가에서 예측한 대로 출제하시는 것이 아닙니다. 새로운 논점을 제시하거나 예측한 논점이라도 문제를 비틀어서 출제합니다. 그러한 실전에서 불완전한 학습을 한 수험생이 합격수준의 답안을 작성하는 것은 매우 어려운 일입니다. 빈출되고 중요하다고 여겨지는 논점을 주로 공부하되, 미기출논점과 중요하지 않게 다루어지는 논점이라도 기본적인 이해와 키워드 암기는 이루어져야 한다고 생각합니다.

4. 19년 시험 준비(2018. 7월 ~ 2019. 6월)

(1) 2018. 10월 ~ 12월

2018년 7월에서 9월까지는 불합격을 확신하였으나, 도저히 공부가 손에 잡히지 않아 공부를 손에 놓은 시기였습니다. 2018년 9월 27일 불합격을 확인한 후 학습전략을 세웠습니다.

첫째, ‘감정평가 실무’과목은 자신이 있었던 관계로 보상평가 등 일부 취약한 부분만을 짧게 반복하여 공부하였습니다. 둘째, ‘감정평가 및 보상법규’과목은 행정법은 완성되었으나, 토지보상법 등 개별법이 매우 취약한 상태이었으므로 개별법의 각 논점별 서브를 작성하여 암기하는 방향으로 계획을 수립하였습니다. 셋째, ‘감정평가 이론’ 과목은 체계적인 학습의 부족으로 이해와 암기 모두 취약하였기에 오성범 평가사님의 단과강의를 듣는 것으로 계획하였습니다.

또한 학원 주말 스터디를 등록하여 매주 토요일마다 실무ㆍ이론ㆍ법규를 풀었습니다.

‘감정평가 실무’과목의 성적은 1~10등 사이에서 유지된 반면 ‘감정평가 및 보상법규’과목과 ‘감정평가 이론’과목은 40등 이하에 머물렀습니다.

‘감정평가 및 보상법규’ 과목 중 토지보상법, 감정평가사법, 부동산공시법 별로 주요논점을 답안지 작성 분량으로 정리하였으며, 매주 주말스터디마다 새로이 제시되는 대법원 판례와 학계의 논문을 암기하고 답안지에 현출할 수 있는 분량으로 축약하여 서브를 작성하였습니다.

‘감정평가 이론’ 과목의 경우 오성범 평가사님의 문제풀이 강의를 매주 수강하며 과거 기출문제에 대한 접근방법, 목차작성의 원리 등을 익히고 주요 개념들의 의의를 암기하였습니다.

(2) 2019. 1월 ~ 2월)

2019년 1, 2월은 주로 감정평가사 1차시험에 매진하였습니다. 다행히 2년 전 공부하였던 내용이 어느 정도 남아있어 과거보다는 다소 수월하게 준비하였습니다. 1차시험을 2번 준비해 본 결과 깨닫게 된 것은 전과목 전범위를 공부한 후 쉬운 문제만이라도 모두 맞출 수 있다면 1차시험은 어려운 시험이 아니라는 것입니다. 저의 경우 회계학, 경제학을 일부만 공부한 후

공부한 부분의 모든 문제를 맞히는 것을 목표로 공부하였으나 이러한 공부방법은 내가 공부한 부분에서 난이도 높은 문제가 빈출되고 공부하지 않은 부분에서 난이도 낮은 문제가 집중된다면 합격가능성이 매우 낮아질 수 있다는 위험을 수반합니다. 회계학이나 경제학의 경우 난이도가 높은 문제는 맞추기도 어려운데다가 해결하는 데에도 난이도 낮은 문제에 비해 훨씬 많은 시간이 필요한 경우가 많습니다. 따라서 전범위를 공부한 후 난이도 높은 문제에 욕심내지 않고, 난이도 ‘중’ 이하의 문제를 모두 해결하는 것을 목표로 공부한다면 1차시험의 합격 가능성은 매우 높다고 생각합니다.

이 시기에 저는 10년간 복무하였던 해군을 떠나(2019년 2월 28일 전역) 전업으로 시험 준비에 임하게 되었습니다.

(3) 2019. 3월 ~ 6월)

1차시험에 합격한 후 본격적인 시험 막바지 준비에 매진하였습니다. ‘감정평가 실무’과목의 경우 2017년에 6개월간 집중적으로 공부한 것이 자신감의 원천이 되어 주말 스터디에서도 좋은 성적을 유지하였습니다. 이 시기에는 과거 기출문제(10회~29회 시험)를 매일 100점씩 오전시간을 이용하여 반복적으로 풀며 실전감각을 유지하였습니다.

‘감정평가 및 보상법규’의 경우 매주 주말 스터디마다 밀려드는 대법원 판례와 논문을 요약 정리하여 서브로 만들고 행정법 논점에 대한 회독을 간간히 하며 개별법 서브를 오후시간을 이용하여 집중적으로 암기하였습니다. ‘감정평가 이론’의 경우 저녁시간을 이용하여 과거 기출문제(10회 ~ 29회 시험)를 반복하여 풀고, 의의를 암기하였으며, 미기출 논점과 각종 논문을 요약 정리하였습니다.

2019년 5월말이 되었을 무렵 주말스터디에서 실무ㆍ이론ㆍ법규 모두 20등 이내에 들게 되었으며, 합격에 대한 확신을 가지게 되었습니다. 이 무렵 이론ㆍ법규의 주요 논점의 이해와 암기가 거의 완성되었으며, 빈출되지 않는 논점 역시도 과락 이상의 점수를 획득할 수 있었습니다.

되돌아보면 이 시기를 어떻게 보내는 지가 합격에 결정적인 영향을 미친다고 생각이 듭니다. 시험을 4개월 앞둔 시점부터 학원에서는 다양한 논문, 대법원 판례 등의 자료를 제공하며 미기출 논점이라는 이름으로 기본서에 없는 새로운 논점들을 문제로 출제합니다. 이러한 상황에서 밀려드는 자료에 휩쓸려 흔들리거나 미기출 논점을 새로이 암기하는데 욕심내려다 보면 정작 빈출되는 중요한 논점에 대한 공부를 게을리 하게 됩니다. 이에 대한 제 나름의 방법은 토요일 스터디 종료 후 마음의 여유가 있는 일요일에 복기를 하며 논문, 판례, 미기출 논점을 내가 암기할 수 있는 분량으로 요약 정리한 후 학원에서 제공한 자료를 모두 버렸습니다. 매주 과목마다 수십 페이지씩 쏟아지는 자료를 시간이 지난 후 다시 볼 여유는 없다고 생각합니다. 자료를 받은 후 주말이 지나기 전에 모두 소화한 후 핵심만 정리하여 반복하여 회독하는 것이 보다 효율적인 공부법이 아닐까 합니다.

(3) 2019. 6. 29. 시험(평균 : 54.33점 / 커트라인 : 49.5점 / 합격생 평균 : 52.66점)

1) 1교시 감정평가 실무(51.5점)

감정평가 실무과목의 1번은 기업가치ㆍ특허권ㆍ영업권 평가로서 평소 자신 있어 하는 분야여서 어렵지 않게 풀었습니다. 그러나 2번문제인 보상평가에서부터 문제풀이가 엉키기 시작했습니다. 표준지 선정 및 감정평가 선례 선정시 혼란스러웠으며, 이는 시험 이후 실무 강사분들의 예시답안 역시 표준지와 감정평가 선례가 상이하여 해석의 여지가 있었다고 생각이 됩니다. 저는 2번 문제에서 고민에 너무 많은 시간을 소모하는 바람에 3번과 4번 문제에 15분만을 할애하였으며 이는 실무점수가 낮게 나왔던 결정적인 원인이었습니다.

수험생 여러분은 시험에 임할 때 시간관리에 특히 유의하셔서 저와 같은 실수를 하지 않으셨으면 좋겠습니다.

2) 2교시 감정평가 이론(49점)

감정평가 이론의 경우 1번문제인 선분양과 후분양에 대한 감정평가 방법 등에 대해 각각의 상황에 대한 판단하는 목차를 먼저 적시한 후 상황별 다양한 평가방법을 제시하였으며, 2번문제인 시장가치의 개념요소와 가치추계이론 등 학파별 특징에 대해 부동산 가격론의 지식을 바탕으로 서술하였습니다. 3번문제인 시장가치 외의 가치에 대한 물음에 대해 공정가치, 투자가치, 한정가치, 공익가치 등 학계에서 논의되는 다양한 가치에 대해 서술하였으며, 부동산 가격공시와 관련된 물음에 대해 부동산 가격공시법의 내용을 근거로 하여 풍부하게 서술하였습니다.

3) 감정평가 및 보상법규(62.5점)

감정평가 및 보상법규와 관련하여 1번 문제에서 소송요건, 내용상 하자의 치유가능성 등을 기본내용과 함께 설문의 내용을 풍부하게 포섭하였으며, 2번 문제에서는 잔여지 가치하락 및 일부편입에 따른 영업보상 내용을 토지보상법 및 시행규칙의 구체적인 조문과 판례를 근거로 서술하였습니다. 3번 문제는 간접손실 보상과 관련하여 보상규정이 없는 경우에 대해 판례의 입장, 토지보상법 제79조 제4항의 법적 성격에 대한 논의, 수용적 침해보상 법리의 도입 가능성 등을 서술하였으며, 4번 문제에서 사업인정 후 협의가 필수절차인지 여부, 토지수용위원회의 협의성립 확인의 법적 효과를 서술하였습니다.

평소 ‘감정평가 이론’ 과목과 ‘감정평가 및 보상법규’과목에 있어서 답안 서술시 글 쓰는 속도가 느려서 종종 10점 정도 분량을 쓰지 못하고 답안지를 제출한 경우가 종종 있었습니다. 하지만, 실전에 들어가서는 긴장감, 절박함으로 인해 팔이 부러질 때까지 쓰겠다는 마음가짐으로 임하였으며 결국 이론, 법규 모두 100점을 서술하며 완주하였습니다.

III. 마치며

직장생활을 하며 수험생활을 병행한다는 일은 결코 수월하지 않습니다. 시간과 싸워야 하며, 스스로의 나태함과 싸워야 합니다. 하지만 한편으로는 그만큼 절박하기에 더 열성적으로 공부할 수 있는 것이 아닐까 하는 생각도 듭니다. 제가 생각하는 직장인 수험생활의 원칙을 몇 가지 남기고자 합니다.

첫째, 전업수험생과 같은 2회독 이상의 강의 수강은 불가능 합니다. 인강으로 1회독만을 집중하여 들어야 하며, 강의 후에는 실무는 문제풀이, 이론 및 법규는 이해와 내용 요약ㆍ암기의 방법으로 빠르게 자신의 것으로 만들어야 합니다.

둘째, 감당할 수 없는 자료는 보관하지 말아야 합니다. 논문ㆍ판례 등 자료는 가급적 요약 후 요약본만을 보관하며 회독하되, 요약할 여유조차 없다면 빠르게 읽은 후 버려야 합니다. 당장 읽고 이해할 시간이 부족하다고 책상 한편에 쌓다보면 어느새 감당할 수 없을 만큼의 자료가 쌓여 마음의 짐이 됩니다.

셋째, 자투리 시간을 잘 사용하여야 합니다. 출퇴근시간, 식사시간, 화장실 가는 시간 등 무언가에 집중하지 않고 흘려보내는 시간을 아껴서 암기에 투자해야 합니다. 이러한 작은 노력이 모여 시험에 임박했을 때 큰 힘이 됩니다.

넷째, 수험기간을 짧게 잡아야 합니다. 짧으면 2년 길게는 10년 만에 합격하는 이들이 있습니다. 하지만, 10년 만에 합격한 이들이라고 해도 처음 공부를 시작하던 당시 10년을 바라보고 수험계에 들어온 이들은 없습니다. 수험기간을 2년 이내로 짧게 잡고 집중적으로 노력을 투자해야만 짧게는 2년, 그 이상 시간이 걸리더라도 합격할 수 있습니다. 만일 직장생활을 하며 쉬엄쉬엄 공부해서 5년 만에 합격하려는 계획을 세우고 있으시다면 그 계획은 실현 가능성이 매우 낮다고 생각합니다.

이제 곧 대형법인 본사에서 수습평가사 생활을 시작하게 되는데, 수험생활만큼 최선을 다하는 자세로 임하고자 합니다.

살아가면서 너무 늦거나 너무 이른 것은 없다고 합니다. 꿈을 이루는데 시간제한은 없으니 원하는 삶을 살아갈 수 있도록 자신을 믿고 행동하시기 바랍니다.

여러분의 도전이 결실을 맺을 수 있기를 기원합니다.