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감정평가 산책 172 / 감정평가 손해 배상
이용훈  |  desk@lec.co.kr
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승인 2018.12.21  14:49:41
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이용훈 감정평가사

요 근래, 돈을 물어내야 한다는 전화를 다른 법인에 소속된 평가사들이 받고들 있다. 대출금 회수가 안 돼서 평가법인 보고 성의껏 부담하라는 요구다. 담보대출금 상환을 연체하면 은행에서는 임의경매를 개시할 수 있다. 그런데 낙찰가율이 너무 낮으면 원금 얼마가 빈다. 그러면 은행에서는 담보평가를 보수적으로 하지 않았다고 몰아 세운다. 은행과 감정평가법인 간 업무협약서에는, 감정평가로 인한 손해를 떠넘기는 소송이 진행되면 협약을 해지 할 수 있는 독소조항이 있다. 가급적 소송까지 가지 않고 잘 협의하는 것이 상책이다.

얼마 정도 보전해 주어야 할까. 정상적인 감정평가액과 과다 감정평가액의 차액에 담보인정비율을 곱해 나온 금액이 최대치다. 그 금액을 놓고 은행과 평가법인 간 과실 비율을 협의하여 결정한다. 감정평가업계에서도 사고 잘 나는 물건이 특정돼 있다. 임야에 개발행위허가를 받아서는 토목공사 시늉만 해놓고 대출을 한껏 끌어 쓴 사업장은 단골이다. 브로커가 악성 사업장을 들고 1금융권, 2금융권 들쑤시고 다니면 이미 블랙리스트로 회자된다. 거기에 눈독 들이면 몇 달 잠 편히 자는 건 포기해야 한다.

사고 쳐 놓고 밤에 편히 누워 자지 못하는 평가사들, 사건사고를 전담하는 법인 내 경영진 일부도 전전긍긍하게 만드는 이 악성 사고는, 상식적인 사람이 저지르기 힘들다. 과다 감정으로 얻게 되는 과실과 뒷감당해야 하는 손해 배상액 간 형량이 안 될 리가 없다. 들어보면, 그 당시 뭐에 쓰여 내 보낸 거 같다는 말을 한다. 한 방에 훅 간다는 말을 이럴 때 쓸 수밖에.

손해배상액을 적립하기 위해 각 평가법인은 금융기관에서 요구하는 수준의 공제기금에 가입되어 있지만, 제대로 터진 사고는 공제기금 한도에서 무마되기 힘들다. 전문가 배상보험에도 들어 있는데 기껏해야 한도가 3-5억 수준이다. 몇 억을 먼저 회사에서 배상하고 담당자의 월급에서 일정액을 차압해 보전시키기도 하는데, 몇 십 년에 걸쳐 회수하는 일정이 지난하다.

국내 대기업의 세금 문제, 인수합병 문제. 지분정산 문제 등이 개입할 때마다 회계법인은 보고서를 낸다. 최근에 불거진 기업가치 평가에 대한 논란도, 결국 기업이 요구하는 수준의 지분가치를 평가하다가 뒷감당을 해야 할 문제다. 잘 무마된다면, 형량을 지혜롭게 한 것이고 그 반대면 여러 사람 밤잠을 설쳐야 할 것이다.
 

   
 

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기사 댓글 2
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  • 감정평가상품 2019-06-22 21:25:51

    어려운 말이 아닙니다. 제도상 담보나 경매, 경매제도가 네덜란드에서 생긴 아무튼..., 감정인들이 미래를 예측해서 일정시점 후의 가치를 결정하는 제도도 있지만 우리나라는 아직은 아니네요.
    참고로
    기준시점이 애매모호해서 허무감정평가가 위법하다는 판시도 있습니다만 도시정비평가에서도 종후자산의 기준시점은 미래시점이 아니라 기준시점 현재네요. 시장의 변동성을 상쇄시켜서 현재로 가져다가 쓴다 그것이요. 음......비례율이 계속 변합니다. 전진하면서 자기들도 조정하고 관리청에서도 조정하고 그러죠. 왜냐하면 상쇄를 전제로 하기 때문이죠.신고 | 삭제

    • 감정평가상품 2019-06-22 21:21:03

      최초의 매각가능가액은 법에 시가 내지는 시장가치라는 뉘앙쓰로 명시가 되어 있습니다. 감정은 감정평가사들이 하고 결정적 평가는 수소법원에서 하는데요. 담보평가에서 금융기관 등이 내부적으로 적정비율을 곱하여 결정하는 것처럼 경매평가에서도 수소법원이 그대로 쓰거나 내부적으로 적정비율을 곱하여 결정하게 됩니다. 절차방법상 기준이 되는 시장가치를 제시하면 그 후에 자기들이 알아서 유찰 시에 적정비율을 곱하는 등 흐릅니다. 음......따라서 기준가치에 대한 명확성을 절차상 감정평가액의 위치를 분명하게 적시하면서 책임을 면할 수 있네요. 음신고 | 삭제

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