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차경은의 부동산경제(51)- 도시의 성장과 재생
차경은  |  desk@lec.co.kr
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승인 2018.09.14  12:07:58
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차경은 경제학 박사

미시경제학은 소비자나 기업 또는 정부의 “선택”에 집중하는 학문으로 희소한 자원을 다루고 있기 때문에 선택의 최종 목표는 효율성이다. 풍족하다면 머리 아프게 효율성을 따져가면서 선택할 필요가 없기 때문이다. 서울의 대표적 희소자원인 ‘부동산’을 연구하는 저자 역시 효율성을 중시하는 사고방식이 몸에 배어있다. 그래서인지 연구모임에 참석하여 토론을 하다보면 ‘분배’를 강조하면서 규제 일변도의 의견을 제시하는 일부 토론자들과 대립하는 일들이 종종 있다. 다른 곳에 비해 공급은 부족하고 기반시설은 양호한 서울지역의 용적률을 상향시켜 공급을 늘리자는 의견에 나는 적극 찬성한다. 그러나 일부 사람들은 용적률이 상향된 토지의 지가상승과 서울지역의 스카이라인 등에 부정적 효과를 나타낸다는 이유로 반대의견을 내놓는다.

도시가 성장한다는 것을 도시경제학에서는 두 가지 측면에서 해석한다. 하나는 인구과밀이 증가한다는 것이고 다른 측면은 노동생산성이 향상되어 임금이 상승하는 것을 의미한다. 이중 하나라도 충족되면 도시가 성장했다고 말할 수 있고 어느 쪽의 성장이건 도시가 성장하면 필연적으로 희소자원을 가진 자의 부는 증가하게 되어있으며 그 대표적인 자원이 토지이다. 토지를 가진 자의 부가 증가하더라도 토지의 수직적 증가를 허용하여 주택을 공급함으로써 사회전체의 효율성이 증가한다면 용적률은 상향되어야 한다. 물론 용적률 상향에 따른 주변 토지의 조망권이나 스카이라인 등의 훼손에 대해서는 그 가치 감소분을 따로 계산하여 보아야 하지만 공급증가가 가져오는 효율성만큼은 크지 않다고 생각한다. 용적률의 증가를 제한해야만 하는 절대적 기준은 도시의 기반시설이다. 기반시설이 부족한 상태에서 인구밀도를 증가시키면 부작용이 크기 때문이다. 그러나 다른 시도에 비해 절대적으로 기반시설이 양호한 서울의 용적률은 다른 곳에 비해 높지 않다. 기반시설이 양호한 곳을 놔두고 인근에 신도시를 건설하여 기반시설 전체를 새로 공급하는 것은 분배측면에서는 옳을 수 있을지 몰라도 효율성은 한참 떨어진다. 분배가 강조되는 만큼 효율성도 강조되어야 한다.

나눠먹기식 지역안배의 실패 사례는 너무나 많아서 나열하기도 힘들다. 최근에는 “분양률 1%에 멈춰선 지방 국가산단”이라는 기사도 나왔다. 한국토지주택공사가 7천 360억 원의 사업비를 들여 조성한 “포항블루밸리” 국가산업단지 1구역 산업용지중 분양된 곳은 전체면적의 1%도 안 된다고 한다. 포항블루밸리이외에도 많은 국가산업단지가 미분양인 이유에 대해 “치밀한 조사와 계획 없이 일단 착공하고 보자는 정부와 지자체의 설익은 포퓰리즘이 낳은 산물”이라는 것이 전문가의 진단이라는 내용이다. 수천억의 조성비용이 소요되는 산업단지 조성에 장기적인 경제동향분석이나 정확한 기업수요예측 없이 입지공급이 결정된다는 것이 상식적으로 이해가 되질 않는다.

최근 이슈 중 하나였던 “도시재생사업”도 윤곽이 나타났다. 작년 시범사업지역인 68곳보다 지역과 규모를 대폭 확대하겠다는 것이다. 강원도 태백의 폐광지역을 광산테마파크로 개발하는 등 99곳의 도시재생뉴딜사업을 선정하고 제시된 총사업비 규모만 국비 9천 738억 원 을 포함해 지방비와 민간투자 등 총 7조 9천 111억 원이라고 한다. 이중 서울 지역후보지역 중 3곳은 부동산시장을 자극할 수 있다고 판단하여 제외했고 나머지 7곳은 부동산과열조짐이 나타나면 사업이 취소될 수 있다고 한다.

도시는 인간과 공존하며 만들어진 거대 유기체이기 때문에 인간과 동일하게 태어나고 성장하고 쇠퇴하고 사라지는 라이프사이클을 갖는다. 그리고 그 과정을 거치는 도시는 다 그만한 이유가 있다. 물론 “뉴욕”과 같은 도시재생의 성공적인 사례도 있다. 재개발과 달리 도시재생이라는 타이틀을 유지하면서 성공하려면 유현준교수의 말처럼 하드웨어를 유지한 상태에서 도시를 성장시키기 위해 소프트웨어를 업그레이드 시켜야 한다. 그러나 도시재생사업의 내용을 살펴보면 과연 도시재생사업이 소규모 개발사업과 무엇이 다른지, 그 지역특성에 맞는 소프트웨어를 업그레이드 시킨 것인지 의문이다. 도시재생사업의 효과가 얼마나 될지 의심스러운 대목이다. 역으로 도시재생사업이 시행된다고 했을 때 그 지역 부동산시장이 과열될 조짐이 있다면 시장이 도시의 재생가능성을 인지한 것으로 볼 수 도 있다. 시장이 반응하지 않는다면 그 것이 더 위험하지 않을까 싶다. 그런 의미에서 반응하지 않는 시장은 그 지역의 도시재생 효과를 다시한번 따져봐야 한다. 그리고 도심재생으로 과열조짐이 보이는 곳은 과열을 막기 위한 다른 방안을 세우고 재생사업은 재생사업대로 시행하는 것이 안전하고 효율적인 방안이 아닐까 싶다.

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