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차경은의 부동산경제(41)- 용산구 ‘한남더힐’ 분양전환 가격 소송과 감정평가(2)
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차경은의 부동산경제(41)- 용산구 ‘한남더힐’ 분양전환 가격 소송과 감정평가(2)
  • 차경은
  • 승인 2018.01.19 11:04
  • 댓글 2
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차경은 경제학 박사

용산구 ‘한남더힐’사건을 재조명하는 것에 대해 ‘언제적 이야기를 지금 하느냐’고 반문할 수 있다. 그 만큼 오래됐고 유명하기 때문이다. 그러나 2013년 7월 시작되어 세간을 떠들썩하게 만들었던 이 사건은 향후 분양전환 가격소송에 중요한 역할을 수행하게 될 판례를 남기고 작년 9월에야 간신히 마무리되었다.

시행사가 선정한 감정평가법인의 총 분양가와 임차인 측이 제시한 분양가와의 차이가 무려 1조 3,889억 원인 ‘한남더힐’의 분양전환가격에 대해 일부 임차인이 “법원에서 분양전환가격을 결정해 달라”고 제기한 소송은 “법원이 개입해 당사자 사이에 체결된 특약사항(제2조, 임대인과 임차인이 각기 선정한 감정평가법인의 감정평가금액을 산술평균한다)의 해석의 범위를 넘어 판결로서 분양전환 가격을 결정할 수 없다”고 기각 판결했고 소송비용 또한 “원고들이 부담한다”고 판시했다. 따라서 소송에 참여한 임차인들은 이번 판결에 따라 소송비용을 부담하고 빠른 시일 내 항소‧퇴거‧분양전환 중 하나를 선택해야한다.

이번 판결은 공공임대와 달리 분양전환 가격산정에 대한 법기준이 마련되어 있지 않은 민간임대 분양전환에서 향후 가늠자 역할을 수행할 가능성이 매우 높다. 그렇다면 도대체 무엇이 매출액 기준 상위 10대 감정평가법인 중에서 선택된 두 곳의 감정평가법인의 격차율을 약 200% 이상 발생시킨 것일까? 원인은 의외로 간단하다. 두 곳의 감정평가법인이 가격산정을 위해 선정한 ‘거래사례’가 상이했을 뿐이다.

감정평가사가 산정한 부동산에 대한 감정평가액은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 ‘시장가치’를 기준으로 하며 이를 산정하는 방법은 크게 네 가지로 분류될 수 있다. 대상물건을 만드는데 소요되는 원가측면에서 접근하는 원가법, 대상물건과 유사한 거래사례의 가액을 기준으로 산정되는 거래사례비교법, 장래 산출된 것으로 기대되는 수익성측면을 강조하는 수익환원법이 대표적이며 추가로 토지는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 가액을 산정하는 공시지가기준법을 적용한다.

‘한남더힐’과 같이 구분소유의 대상이 되는 아파트나 상가 등은 위의 방법 중 거래사례비교법을 사용하여 유사사례의 실거래가액를 기준으로 지역적 차이나 층 또는 향(남향, 북향 등) 등을 포함한 개별요인을 비교하여 대상부동산의 가액을 유추해낸다.

단순할 수 있는 이 방법은 특히 보정율 산정단계에서 감정평가사의 주관이 개입될 뿐 아니라 보정을 하더라도 선택한 유사사례의 실거래가액의 차이가 클수록 산정된 대상부동산의 가액도 차이가 발생할 가능성이 높기 때문에 신뢰도 높은 유사사례를 선택하는 것이 핵심이다. 따라서 거래사례의 많은 경우는 감정평가사별로 가격 격차가 발생할 가능성이 매우 낮지만 ‘한남더힐’과 같이 유사사례가 전무한 경우에는 사례선택에 따라 결과 값이 다를 수 있다. 그러나 전문가들의 평가결과가 200% 이상이라는 것은 의뢰인의 영향이 개입되었을 것이라는 의심을 하게 만들기에 충분하다.

외국의 경우 이와 관련된 연구가 많이 진행되었고 대부분 평가자의 평가금액이 의뢰인에 의해 영향을 받으며 특히 의뢰인의 반응, 평가회사에 대한 현재 및 장래의 매출액 기여도 등에 따라 영향력의 정도가 상이하다고 분석하고 있다. 또한 감정평가액 결정과 관련하여 의뢰인의 영향력 외에도 감정평가자들에게 감정편의(appraisal bias)가 나타나는 것으로 조사되었다.

타 업종에 비해 공적업무의 수행범위가 넓을 뿐 사인의 재산권을 직접 다루는 전문인으로서 ‘직업윤리’와 ‘중립성’을 지킬 수 있는 실질적이고 효과적인 개선방안이 마련되어야 할 것이다.

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2018-01-22 09:31:54
감정평가사가 필요 없다고 쓰신 글 같은데..

2018-01-19 19:32:14
공적 역할을 담당 못하는 감평사 제도가 필요 없는 것 아닙니까?

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