이용훈 감정평가사
수익률 100%의 신화. 대한민국이 비트코인 홍역을 앓는 이유다. 365일의 수익률이 투자금의 10배라는 홍보에 현혹되지 않을 사람이 있을까. 가상화폐의 거래규모가 상당한 데다 유독 한국에서만 다른 나라보다 비싸게 거래되고 있다니 열풍은 열풍이다. 상업용 부동산의 실질수익률이 4-5%에 수렴하고 있는 현실과 대비된다. 그래서 한국인의 특성인양 인용되는 ‘쏠림현상’은 이 상황을 설명하기 딱 좋다.
8.2 대책으로도 서울과 수도권 아파트 시장이 견고하다니 정부의 고민이 클 것이다. 물가를 통제하고 투기를 억제하고 뭐 이런 일이 정부의 본업이다. 그런데 부동산가격이 안 잡히면 정부 체면이 말이 아니다. 가격을 올리지 말라고 겁박한다고 들을 부동산 시장인가. 시장회의론자들은 이 대목에서 한숨 푹푹 내쉰다. 다주택자에게 양도세를 중과한다 해도 양도차익 조금 손해 보는 걸로 안위하는 투기꾼을 이기지 못하는 현실을 이제 받아들여야만 할까. 이럴 때야말로 국민의 한 사람으로서 자괴감이 든다.
이쯤 되니 극약처방을 검토하고 있다는 얘기도 흘러나온다. ‘보유세’에 손을 대겠다는 것이다. 같은 내용을 ‘보유세 개편 고심’이라고 표현하는 곳도 있고 ‘보유세 현실화 추진’으로 달리 부르기도 한다. 사실, ‘보유세 인상’이 적확한 문장이다. 주택을 많이 갖고 있으면 세금 더 내라는 것이다. 정부의 시각은 분명하다. 투기꾼이 부동산 가격을 교란한 것으로 본다. 그 핵심은 아파트에 대한 투기다. 그래서 보유세 인상 카드는, 양도세 중과로도 부족하다면 주택을 보유하는 기간 세 부담을 확 늘려서 아파트 투기를 지레 포기하게 만들겠다는 공언이다. 그러면 어떤 식으로 보유세를 인상할 수 있을까.
『지방세법』 제 4조는 토지와 주택에 대한 시가표준액을 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 정하고 있다. 동법 110조 1항은 ‘토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.’고 돼 있다. 즉, 매년의 공시가격에 곧바로 세율을 적용하지 않고 감액하는 비율을 곱한 후 여기에 세율을 적용한다. 토지 및 건축물은 50%에서 90%, 주택은 40%에서 80%의 범위다.
『지방세법』 시행령 제 2조는 ‘「지방세법」 제4조제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 「지방세기본법」 제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다.’는 내용이다. 그리고 동 시행령 제 109조는 동법에서 범위로 정한 공정시장가액비율을 토지 및 건축물에 대해서는 시가표준액의 100분의 70, 주택에 대해서는 시가표준액의 100분의 60으로 정하고 있다. 토지 및 건축물 그리고 주택에 대한 공정시장가액비율 70%와 60%는 각각 법에서 정한 50%~90%와 40%~80%의 중간 값이다.
시가표준액에 곱하는 세율은 『지방세법』 제 111조에 들어 있다. 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기 5종으로 나눠 과세표준금액 구간대로 나눈다든지 또는 부동산 유형, 부동산소재지 등으로 차등 적용하는 식이다. 3억 원 초과주택은 3억 원 초과금액에 대해서 0.4%의 세율이 적용되는 것을 여기서 확인할 수 있다.
정리하면, 보유세 즉 재산세는 과세표준과 세율로 결정된다. 보유세를 인상하겠다는 것은 과세표준을 높이든지 세율을 상향 조정하는 두 가지 방법 중 어느 하나를 택하겠다는 것이다. 물론 둘 다 높인다면 효과는 만점이다. 『지방세법』을 개정해서 세율을 상향 조정하거나 시가표준액 결정방법을 달리 하는 식으로 과세표준을 높이려면 국회의 문턱을 넘어야 한다. 따라서 정부가 원하는 시점까지 개정 희망 내용을 받아 볼 수 있다고 장담 못한다.
시행령을 건드려 목적 달성할 수 있는 다른 길이 있다. 공정시장가액비율을 범위 중간 값에서 상단으로 옮기는 방법이다. 범위 안에서의 수직 이동은 적법하다. 시가표준액은 그대로여도 과세표준은 공정시장가액비율이 올라간 비율만큼 그대로 평행 이동한다. 요즘 가장 현실성 있는 보유세 인상 방안으로 거론되는 이유다. (2편에서 계속)
