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차경은의 부동산경제 (39)- 다가구 공공임대주택 매입의 문제점(2)
차경은  |  desk@lec.co.kr
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승인 2017.11.10  10:36:31
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차경은 경제학 박사

민간이 건설한 다가구주택을 한국토지주택공사가 매입하는 과정은 공권력의 강제적 취득이 아닌 매도인과 매수인의 ‘합의’가 기본이다. 따라서 매도인과 매수인이 매매가액에 이견이 있는 경우 계약은 성사되지 않는다.

한국토지주택공사는 전문성과 공정성 확보차원에서 감정평가업자 두 곳을 선정하여 감정평가를 의뢰하며 이들이 산정한 감정평가액의 산술 평균액으로 매수액을 제시한다. 한국토지주택공사는 정부의 방침에 따라 공공주택을 확보하기 위해 최대한 노력하고, 매도인과 매수인의 중재역할을 담당하는 중개업자 역시 계약이 성사되도록 최선을 다하지만 민간과 공공이 만나는 다가구주택시장에서 매매가 성사되는 경우는 하늘의 별따기만큼 어렵다. 매도인이 요구하는 가격에 비해 감정평가액이 턱없이 낮기 때문이다.

감정평가사가 산정한 대상물건에 대한 감정평가액은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 ‘시장가치’를 기본으로 한다. 이때 시장가치는 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 의미한다.

시장가치를 산정하는 방법은 크게 네 가지로 분류 가능하다. 대상물건을 만드는데 소요되는 원가측면에서 접근하는 원가법과 대상물건과 유사한 거래사례의 가액을 기준으로 산정되는 거래사례비교법 및 장래 산출된 것으로 기대되는 수익성측면을 강조하는 수익환원법. 마지막으로 토지평가의 근간이 되는 공시지가기준법은 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 가액을 산정하는 방법이다.

위의 방식 중 대상물건의 특성에 따라 대상물건의 가치를 산정하는데 가장 적합하다고 여겨지는 주 방식을 이용하여 산정한 가액을 타 방법에 의한 시산가액과 비교‧검토한 후 합리성이 인정되면 주 방식에 의한 가액을 채택하게 된다. 일반적으로 다가구주택처럼 토지와 건물로 구분되는 단독주택은 토지의 경우 공시지가기준법, 건물은 원가법을 적용하여 산정한 가액을 합산하는 방식이 주 방식으로 채택되며, 거래사례비교법과 수익환원법을 이용하여 주 방식에 의한 가액의 합리성을 검토하고 있다. 물론 표준지 공시지가 자체가 세금 부과 등 부동산시장에 미치는 높은 영향력으로 인하여 실거래가격에 비해 낮게 제시되는 경우가 대부분이기 때문에 공시지가기준법을 사용할 경우에는 그 밖의 요인을 이용하여 시장가격과의 차이를 보정하고 있다.

감정평가사가 산정한 다가구주택의 가격이 시장가치를 충분히 반영하고 있다면 상식적으로 거래가 성사되어야 한다. 그러나 매도인이 요구하는 가액의 60%∼85%에서 감정평가액이 결정되는 경우가 대부분이다. 물론 매입대상이 아파트와 같이 거래사례가 많은 경우는 매도인과 매수인간 합의가 가능한 선에서 감정평가액이 제시되는 경우가 많아 계약 성사율이 높다. 그러나 다가구주택은 동종의 거래사례를 찾기 어렵고 한국주택공사가 원하는 입지자체가 어느 정도 기반시설이 갖추어진 지역으로 한정되어 있고, 매입 가능한 다가구주택의 건축요건이 까다롭기 때문에 매도인의 요구가격에는 주관적 가치라고 할 수 있는 향후 기대이익이 높게 반영된다. 또한 다가구주택의 특성상 대부분 월세 수입이 발생하기 때문에 월등히 높은 매매금액이 아니면 저금리 기조에서 쉽사리 매도를 결정하지 않는다.

물론 이런 상황을 감정평가사 역시 인식하고 있다. 그러나 다가구주택의 특성상 건물가액을 원가측면에서 접근하기 때문에 토지가격에서만 향후 가격상승분을 인정할 수밖에 없는 구조다. 토지가격을 산정하는 경우에도 문제가 발생한다. 배분법을 이용하여 거래사례를 최대한 확보한다고 해도 실제 거래된 시점과 평가시점 간에는 괴리가 발생하는데 이를 용도지역별 지가변동률로만 보정하기 때문에 구체적인 지역 특성을 정확히 반영하기에는 한계가 있다. 현 상태로는 정부가 아무리 공공임대주택의 물량확보를 위해 노력하더라도 감정평가업자와 매도인간의 매매가격의 괴리는 쉽사리 좁혀질 것 같지 않다.

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