차경은 경제학 박사
분양가 상한제는 말 그대로 아파트 분양가격의 상한선을 정하는 것으로 정부에 의한 직접적인 가격통제수단이다. 가격상한이 시장가격보다 높게 설정되면 시장의 수요와 공급에 따라 가격은 원래의 균형에서 형성되고, 가격상한은 아무런 영향을 미치지 못한다. 반대로 가격상한이 시장가격보다 낮으면 시장은 수요와 공급에 따라 균형가격을 움직이려하지만 일단 상한에 도달하면 더 이상 오를 수 없다. 따라서 가격상한이 시장가격이 되면서 필연적으로 물량부족현상이 나타나게 된다.
공급부족이 발생하면 다수의 잠재 수요자 중에서 일부를 선별하여 재화를 배분할 수밖에 없어 할당(rationing)방식이 자연스럽게 대두된다. 그러나 줄을 서서 기다리게 하는 선착순은 시간의 낭비를 초래하기 때문에 비효율적이라고 볼 수 있고, 공급자의 기준에 의한 가점제 같은 경우는 수요자 차별이 발생하기 때문에 불공평하다. 따라서 대부분 경제학자들은 배분방식의 비효율성과 불공평성을 이유로 정부의 가격상한제보다는 시장방식을 선호한다.
물론 정부도 위와 같은 가격상한제의 부작용을 정확히 알고 있을 것이다. 그럼에도 불구하고 주택법 시행령을 개정해 빠르면 올해 10월 말, 늦어도 내년 초 분양가 상한제를 시행한다고 말한 배경에는 일반 재화와 달리 주택의 공공성을 강조하고 주택시장 안정과 서민의 주거복지를 추구하는 정책방향 때문일 것이다. 분양가 상한제를 이용하여 신규공급아파트의 가격을 낮추고 주변지역 아파트 가격의 하락을 유도함으로서 과열된 주택시장을 안정시키고 실수요자의 주택구입 부담을 경감시켜주며 가점제를 활용하여 저소득층의 주택구입 기회를 확대시키겠다는 생각일 것이다.
분양가 상한제를 실시한다고 해서 당장 신규 공급되는 아파트 가격이 택지비(감정평가액 및 택지비 가산비)와 건축비(기본형 건축비 및 건축비 가산비) 및 건설사의 적정이윤을 포함하는 원가수준으로 낮아지는 것은 아니다. 분양가 상한제는 1977년 처음 도입된 후 개정과 폐지, 부활을 반복해왔다. 그러다가 2015년 4월부터 주택시장을 살린다는 취지로 민간아파트에 대한 상한제의 기준을 높임으로서 이를 적용받는 민간아파트가 나오지 않게 되면서 유명무실해진 것이다. 3개월 아파트 매매가격상승률이 10% 이상 오르거나 연속 3개월간 청약경쟁률이 20대 1을 넘는 경우, 3개월 아파트 거래량이 지난해 같은 기간보다 200% 이상 늘어났을 때 가운데 한 가지 이상을 충족하면 주거정책심의위원회를 거쳐 상한제를 적용하기로 한 것인데 8.2 대책이전 과열지역으로 꼽히는 곳의 경우에도 이 기준에서 한참 벗어났기 때문에 분양가 상한제의 기준을 충족시키기는 불가능한 수준이다.
새로 정해지는 변경기준은 종전에 비해 상당히 완화된 수준으로 주택 매매가격 상승률, 주택 거래량, 분양가 추이, 물가상승률이 핵심이다. 분양가 상한제가 적용되기 위해서는 먼저 3개월 주택 매매가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야하며 전제조건을 충족하는 분양아파트 중 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 청약률이 직전 2개월간 일반 5대 1 초과, 국민주택규모 10대 1 초과, 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가했을 때 가운데 한 가지 이상에 해당되어야 한다.
분양가 상한제 시행에 앞서 9월 초 청약시장에 뛰어 든 서울 서초구 ‘신반포 센트럴자이’의 경우 주택도시보증공사가 건설사에 분양가 인하를 요구했고 이에 따라 당초 예상보다 3.3㎡ 당 약 400만원에서 500만 원 정도 낮은 4천 250만 원으로 평균 분양가가 정해졌다. 시장의 반응은 폭팔적이었다. 8.2 부동산 대책에도 불구하고 일반분양 98가구 모집에 1만6천여 명이 신청하여 168대 1의 경쟁률을 기록했고 전용면적 59㎡의 경우는 타입별로 최소 243대 1부터 최대 510대 1로 마감됐다. 낮은 분양가로 인해 당첨 직후 시세차익이 2억에서 3억 정도라는 소문이 돌면서 언론에서 말한 ‘로또아파트’에 대한 청약행렬이 이어진 결과다. 물론 전용면적 59㎡는 100% 청약 가점제 대상이다.
시장가격이 원가수준인 분양가 상한선으로 낮춰지지 않은 한 분양가 상한제는 ‘로또아파트’에 대한 높은 청약률로 이어질 것이다. 여기에 재건축 초과이익 환수제와 맞물려 신규공급이 감소되고 일부 자금력을 갖춘 건설사는 분양가 상한제를 빠져 나가고 전매기간 완료와 동시에 억눌렸던 가격상승까지 더해진다면 주택시장의 불안은 더욱 가속화 될 가능성이 높다. 따라서 부작용을 최소화하고 정부가 정한 분양가격 상한선이 선도가격 역할을 수행하여 주택시장을 안정화시키기 위해서는 주택수요를 분산시키거나 주택공급량을 늘리는 정공법을 택하는 것이 가장 효율적인 방법일 것이다.
