차경은 경제학 박사
2016년 하반기 아파트시장 가격변동요인에 대한 분석(1)
가계자산 중에서 부동산을 포함한 실물자산의 비중이 높은 우리나라의 경우 부동산 가격변동과 관련된 시장의 불안은 가계자산 건전성을 위협하는 주된 원인이다. 저금리 기조의 지속과 월세의 가속화로 아파트 분양시장은 수요가 몰리면서 호황을 누리고 있는 동시에 역 전세난과 미분양을 우려하는 목소리도 높다. 이뿐 아니라 공급과잉으로 2017년 이후 아파트 가격폭락을 예상하는 경고음도 만만치 않다.
향후 아파트 가격 변동여부에 관계없이 주택시장의 양극화 현상은 2016년을 기점으로 확실히 자리를 잡았다. 침체된 부동산 경기를 살리기 위해 2014년 하반기 대출규제가 완화되고, 분양가 상한제 등 재건축 시장에 악재로 작용하던 일부 요인들이 사라지거나 유예되면서 나타난 아파트 분양시장의 호조세는 현재까지 이어지고 있지만 기존 재건축단지의 가격상승의 견인차 역할을 한 것은 강남 재건축 분양시장이다.
강남3구의 아파트 청약경쟁률은 2015년 10월부터 2016년 6월까지 21.1대 1에서 44.9대 1까지 높아졌다. 최근 정부가 과열된 분양주택시장을 안정시키기 위해 분양가격이 9억 원을 초과하는 주택은 중도금 대출보증 대상에서 제외했다. 그러나 최저분양가가 약 14억 5,000만 원으로 모든 평형이 대출규제를 받는 ‘디에이치 아너힐즈(강남 개포주공 3단지 재건축)’의 1순위 청약접수 결과는 평균 100.6대 1의 경쟁률을 보였다. 여러 요인이 작용한 결과이지만 4,100만 원/3.3㎡이 넘는 높은 가격에도 주택 수요가 충분하다고 해석할 수 있다.
2015년 말 대비 2016년 6월 말 기준금액대별 아파트 매매가 상승률은 3억 미만 부터 6억대 까지는 1% ～ 2% 내에서 상승한데 반해 9억대 아파트 매매가 상승률은 2.98%로 가장 높았다. 서울시내 구별 아파트 매매가 상승률 또한 송파 2.10%, 서초 2.57%, 강남 3.64%로 서울지역 평균인 1.85%와는 확연히 다르다. 즉 고가의 아파트가 자리하고 있는 강남 3구가 매매가 상승을 주도하고 있는 현상이다.
분양시장과는 다르게 임차시장에서는 보증금이 적거나 주택이 작을수록, 전세를 월세로 전환하는 전월세전환율이 높게 나타나 저소득가구의 삶은 더욱 힘들어지고 있다. 전월세전환율은 종로구, 용산구, 동대문구가 6.8%이상으로 서울지역 평균보다 높고 강남 3구가 속한 동남권이 5.84%로 가장 낮게 나타났다. 이러한 현상에 대해 정부 역시 저소득층이 감당할 만한 저렴한 주택의 공급부족을 원인으로 인식하고 2016년 하반기 정부의 주택정책 방향을 주거비 등 서민의 생계비 경감 방안, 행복주택․ 뉴스테이 등 임대주택 조기 확충을 제시하고 있으나 수요에 비해 기존 및 신규 공급량 자체가 워낙 적어 실효성은 의심스럽다.
종전에도 언급한 바와 같이 세계적으로 소득과 부의 불평등의 심화 속도는 더욱 빨라지고 있다. 자본 없이 노동력으로 살아가는 이들의 몫은 점차 줄어드는데 반해 자본의 몫은 계속 늘어나고 있고, 자본이 자본을 낳는 속도도 빨라지고 있다. 이러한 상황에 따른다면 강남3구를 중심으로 하는 주택시장의 양극화와 임차와 자가로 구분되는 주거의 양극화는 심화될 수밖에 없다.
아파트 가격이 높을수록 가격 하락의 불안에서 제외되고 높은 상승률을 기대할 수 있는 것은, 이들 자산에 대한 주택 수요가 여전히 높을 것으로 예상되기 때문이다. 또한 높은 전세가와 월세의 가속화 현상은 현재 아파트 공급 증가로 주춤하고 있으나 여전히 유지될 가능성이 높기 때문에 임차에서 자가로의 전환은 더욱 힘들 것이다.
주택시장의 양극화는 먼저 수도권과 지방으로 양분되어 나타날 가능성이 높다. 세종시를 중심으로 상승세를 유지한 지방의 아파트시장은 2016년부터 본격적인 입주가 시작 되었고,가격 상승을 견인해온 혁신도시 내 공공기관 이전이 거의 마무리되어 가격상승요인이 소진된 상태이기 때문이다.
2016년 하반기 아파트시장의 가격변동에 영향을 미치는 요인을 살펴보면 주택공급량, 기업의 구조조정, 가계부채, 대출규제, 대출금리 등 크게 5가지로 압축된다. 여기에 장기적으로 1인가구의 지속적인 증가와 은퇴시기를 맞고 있는 베이비부머의 주거이동 및 자산처분의 형태 등에 대한 접근이 요구된다.
