MORTGAGES
모게지론, 재 모게지, 변동 모게지, 서브프라임 모게지등 요즘 이 모게지란 말은 우리말처럼 받아들여지고 있는데요. 어느날부터인지 한국의 융자자들이나 웹사이트들에서 당연한듯이 사용되고 있는 이 Mortgage란 말은, 미국에서는 집을 구입할 때 얻는 융자를 총칭하는 단어로 일반적으로 사용되고 있습니다.
집을 사기위해 돈을 빌리는 쪽을 Mortgagor = debtor = notemaker라고 하고, 미국 부동산법상에서는 이 쪽이 Mortgage를 준다라고 (mortgage note와 함께) 간주하게 됩니다. 이때 이쪽에 돈을 빌려주는 쪽을 (대개는 은행이나 제2금융권이 되겠습니다만) Mortgagee라고 합니다. 이렇게 돈을 빌려줄때, 구입하는 부동산 (집)을 은행측은 대개 담보로 잡게 되는데요. 설사 mortgage 금액을 갚지 못한다 하더라도, 은행은 오직 법적 절차를 밟은 후, 법원의 명령에 의한 Foreclosure를 통해서만 이 담보를 대출 금액 대신 차지할 수 있게 되는 것입니다.
미국은 州마다 법이 조금씩 다르다는 것은 잘 아실텐데요. 이 Mortgage 관련 법도 title theory를 따르느냐 아니면 lien theory를 따르느냐에 따라 조금씩 다르게 해석됩니다. Title theory를 따르는 주들은 Mortgagee (은행)이 mortgage 빚을 다 갚기전까지 부동산을 소유하는 것으로 간주되는데요. 다시 말해 돈을 대출해 준 은행이 요구할 경우, 부동산은 곧 대출기관의 소유가 된다는, 일면 mortgagor에게 불리한 규정이 되겠습니다. 이에 반해 Lien theory를 따르는 주에서는 부동산의 title이 mortgagor에게 속하게 되고, mortgagee는 단지 그 부동산에 security interest를 갖게 되는 것입니다.
그러면 여기서 mortgage가 걸려있는 땅을 매매할 경우, 제3자의 책임 관계에 대해서 잠시 살펴보기로 하겠습니다. 여기서 중요한 것은 과연 그 제3자가 그 땅을 구입하면서 거기 걸려있는 mortgage부분을 어떻게 받아들이기로 하였는가하는 language와 관련이 있겠습니다. 예를 들어 영애씨가 동건씨에게 돈을 빌려 분당평야를 샀고, 그 mortgage가 끝나기 전, 이 분당평야를 소영씨에게 넘긴 시나리오를 한번 생각해보기로 하지요.
만일 소영씨가 영애씨의 mortgage를 “assume”하기로 하면서 분당평야를 구입했다면, 소영씨는 분당평야에 여전히 걸려있는 이 mortgage 금액에 대해 1차적 책임을 지게되고, 영애씨는 단지 2차적으로만 책임을 지게 되겠습니다. 그러나 만일 소영씨가 영애씨의 mortgage를 “subject to the mortgage”같은 language를 사용하여 분당평야를 구입했다면 소영씨는 이 mortgage에 대해 전혀 책임이 없고, 단지 영애씨만 이 mortgage에 대해서 개인적으로 책임을 지게 되는 것입니다.
FORECLOSURE
이 말은 흔히 “압류처분”이라고 번역하는데요. Mortgage 계약시 정해진 월 납부금액을 mortgagee에게 내지 못했을 때, mortgagee는 법정에 foreclosure를 신청하여 그 order를 득하면 mortgage에 담보로 걸려있는 부동산을 처분하여, 대출금액 중 갚아지지 못한 부분을 대신할 권리를 갖게되는 과정입니다. 간단히 이야기해서 돈을 못 갚으면 담보를 뺏기게 되는 것이지요.
이 Foreclosure 과정에서 반드시 알아두셔야 할 몇가지 사항들이 있습니다. 우선 담보의 압류처분에서 나온 금액이 mortgage 금액을 satisfy하지 못할 경우, debtor = mortgagee는 “deficiency judgment”를 법원에 신청할 수 있는데요. 부동산 담보 대출을 해준 모든 mortgagee들은 자신이 빌려준 금액에 대해서 full satisfaction을 추구할 권리를 갖게 되는 것입니다. 만일 full satisfaction이 담보물의 처분으로 달성되지 못할 경우엔, debtor의 나머지 재산부분들에 대해서, Mortgagee들은 lien (留置權)을 걸 권리가 주어지게 되구요. 만에 하나 부동산의 처분 후, 모든 mortgage금액을 다 처리하고도 남는 부분은 mortgagor에게 돌아가게 됩니다. 조금 복잡한가요?
Foreclosure에 들어가게 된 부동산은, 거기에 걸려있는 mortgage interest를 mortgagor가 빌려온 시기적 순서대로 pay off하게 되는데요. 이를junior liens are paid off in the order of priority라고 표현합니다. 여기엔 아주 중요한 두가지 룰이 있는데요. 첫번째는 foreclose하는 mortgage interest보다 priority 체인에서 밑에 존재하는 mortgage는 (interests junior to the mortgage being foreclosed) foreclose를 통해서 terminate된다는 것입니다. 따라서 여기 자연스럽게 따라오는 두번째 룰은 지금 foreclose되는 mortgage interest보다 체인에서 시간적으로 나중에 존재하는 mortgage interest는 (즉 돈 빌리는 mortgagor가 2차나 3차로 구한 mortgage가 되겠지요), 그 foreclose에 반드시 필요한 party라는 것이 되겠습니다.
이상의 숨막히는 설명들을, 예를 들어 간단히 설명해 보겠습니다. 미국 학생들 및 변호사시험 응시자들도 매번 포기하는 대목이니 실망마시고 끝까지 읽어보시기 바랍니다. 분당평야는 5억의 가치를 지닌 땅입니다. 영애씨는 이땅을 다음의 순서대로 대출을 받습니다: 1번은행에서 3억을, 2번은행에서 1억5천을, 그리고 3번은행에서 1억. 그리고 이 세곳 은행에 다달이 돈을 잘 갚아가던 영애씨는 그만 2번은행과의 mortgage를 빵꾸내고 맙니다. 따라서 2번은행은 분당평야를 foreclose하여 자신의 이익을 보호받고자 하겠지요.
이럴 경우, 3번은행은 이 2번은행의 foreclose에 반드시 필요한 party로써, 만일 2번은행이 3번은행이 참여하지 않은 상태로 foreclose를 했다면 이는 무효가 됩니다. 왜냐하면, 위에서 설명드렸다시피 자기 interest보다 상위의 mortgagor가 foreclose를 한다면 priority가 하위인 interest는 terminate되기 때문이지요.
그렇다면 문제는 1번은행인데요. 2번은행이 덜렁 분당평야를 foreclose하여 경매로 누군가에게 넘겨버리면, 1번은행의 이익은 어떻게 보호받나요? 1번은행은 priority가 2번보다 상위에 존재하기때문에, 2번은행의 foreclose에 이익을 영향받지 않습니다. 따라서 2번은행의 foreclose이후에도 1번은행의 mortgage 이해관계는 분당평야에 그대로 남게되며, 2번은행의 foreclose로부터 분당평야를 구입한 제3자는 이 경우 1번은행의 mortgage관계를 떠안고 분당평야를 구입하게 되는 것입니다. 이는 영국법의 전통으로부터 흘러들어온 영미법 부동산법의 기본을 이루는 중요한 대목이 되겠습니다.
<http://blog.naver.com/resjudicata?Redirect=Log&logNo=20089451649>
류영욱 미국변호사는…
변호사 자격: 뉴욕, 뉴저지, 워싱턴 DC州
연방 변호사 자격: 뉴저지 연방법원, 국제 무역 재판소 (The Court of International Trade)
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군 현역제대 (1996)
학사, 서강대학교?(1999)
미시간 주립대 편입, 1년만에 우등졸업, B.A.(2000)
페이스 로스쿨, J.D.(2004)
- 공법학회 장학금(2002)
- 법률보좌 (Legal Fellow), 前 뉴욕주 상원의원 힐러리 클린턴 (2003) - 석면보상기금 법안, 국토방위법, 이민개혁법안 및 Native American 지위개선법안등에 참여.
- 회장, 국제법학회 (2003)
- 최우수 토론자상, 국제 형사법 Moot Court 프로그램 (2004)
Assistant Legal Officer, 국제 형사 재판소 (2004-2006)
법학석사, 조지타운 University Law Center (2006 - 2007)
Associate, Morrison & Foerster, LLP (~2008)
Associate, New Tropicana Estates, Inc (現)
정회원, 전미 변호사협회 산하 변호사 윤리 위원회 (現)
