LAND CONVEYANCING: THE PURCHASE AND SALE OF REAL ESTATE II
지난주에 이어서 미국 부동산 매매에 관한 내용 조금 더 보충드리도록 하겠습니다. 부동산 매매의 마지막 과정인 Closing에서 무엇보다 중요한 부분은 바로 Deed라고 말씀드린바 있는데요. 이 Deed가 문서상으로 작성되었다고 해서 즉각적이고 자동적으로 효력을 갖게 되는것은 아닙니다. Deed는 반드시 lawfully executed and delivered되어야만 valid한 문서로써의 효력을 발생하게 되는데요. 다시 말씀드리지만 Deed가 법적 효력을 지니기 위해서는 반드시 서면화되고, 매도자의 서명이 반드시 들어가야만 합니다. 그래서 일단 Deed가 법적인 효력을 지니게 되면, 그 순간부터 매도자는 매매한 부동산에 대해 일체의 법적 책임을 면하게 되는 것입니다.
또 하나의 중요한 조건은 바로 delivery requirement인데요. 이는 매도자나 일반 grantor (예를 들어 아버지가 아들에게 deed를 통해 땅을 증여하는 경우)가 편지를 통해서나 혹은 agent를 통해서 행할 수도 있는 조건입니다. 그리고 이 delivery requirement는 deed문서 자체가 매수인 혹은 증여받는 이에게 실체적으로 배달되지 않더라도 괜찮은 것으로 간주되는데요. 이처럼 실체적으로 문서 자체가 배달되어야 하는 사실을 중요시하기 보다는, 증여하거나 매도하는 쪽에서 부동산을 넘기는 의도를 더욱 중요시 하는 것이 미국 legal standard상의 delivery가 됨을 기억하시면 되겠습니다.
다음은 토지 거래 신고에 관한 미국 법의 원리를 알아보기로 하겠습니다.
THE RECORDING SYSTEM
아주 일반적으로 이야기해서 이는 미국식 토지 거래 신고 시스템으로 이해하시면 되겠습니다. 이는 주마다 약간씩 차이가 있는데요. 대강 세가지: Race, Race-Notice, 혹은 Notice system으로 나누어집니다.
그런데 이 토지신고 시스템을 이해하시는데 가장 중요한 것은 다름 아닌 “Bona Fide Purchaser”란 개념입니다.
BONA FIDE PURCHASER
Bona Fide는 라틴어로, 영어로 번역하면 “good faith” 정도가 되겠습니다. 이 Bona Fide Purchaser (=good faith purchaser)는, 좀 더 정확히 말하면Bona fide purchaser for value without notice가 될텐데요. 이는 한 가상의 (결백한) 인물, 즉 자신이 부동산을 매입함에 있어, 현 매도자 외에 다른 이의 이해관계가 거기에 얽혀있음에 대해 전혀 notice를 받은 적 없는 매입자를 의미합니다. 막돼먹은 영애씨를 다시 등장시켜 설명드리자면, 영애씨가 동건씨에게 분당평야를 파는 상황을 다시 생각해보기로 하지요. 영애씨는 이 분당평야를 소영씨에게 샀는데요. 사는 과정에서 부동산 매매 관계 (등기부등본 정도 되겠지요) 관련 기록을 다 확인해보고, 자신이 소영씨에게는 적당한 돈을 지불하고 샀다고 합시다.
이런 경우 영애씨는 Bona Fide Purchase (“BFP”)가 되겠는데요. 이 BFP가 recording system에서 중요한 이유는, 자신이 BFP에 해당한다는 사실을 보일 경우, 부동산의 매도 이후 발생한 claim에 대해서 결백함을 증명할 수 있기 때문입니다. 다시 말해서 영애씨가 동건씨한테 분당평야를 넘긴 후, 갑자기 수근씨가 등장해 “분당평야는 내가 소영씨로부터 샀던 땅이다”라고 주장하는 경우를 생각해보시지요. 이 경우, 토지 기록대장이라던가 등기부등본같은 서류를 설사 수근씨가 증거라고 제출할 수 있다고해도, 영애씨는 자신이 BFP라는 사실을 증명할 수 있다면, 자신과 동건씨와의 거래를 법적으로 정당화 할 수 있다는 이야기지요.
미국법의 토지 신고시스템을 이해하는데 BFP에 대한 이해가 선행되어야 하는 이유는 바로 이런 이유에서입니다. 즉 Notice system을 사용하는 jurisdiction에서는 제아무리 수근씨같은 사람이 등장해서 소유권을 주장하더라도 영애씨같은 사람은 자신이 BFP임을 보이기만 하면 되니까요. Race-Notice 시스템을 사용하는 주에서는 여기에 한가지 요구사항이 추가로 필요합니다. 그것은 바로 먼저 자신이 토지 소유주임을 먼저 신고해야 한다는 것인데요. 위의 예에서 만일 수근씨가 분당평야의 거래에 대한 내역을 먼저 신고했다면, 영애씨는 자신이 BFP임에도 불구하고 수근씨에게 권리를 양보해야만 하겠습니다. 따라서 Notice를 어떤식으로 받게 되느냐하는 부분이 종종 문제가 되곤 하는데요. 이 부분은 복잡하면서도 분량이 크기 때문에 기고문에서는 생략하고 제 블로그에서 시간이 나면 다뤄보도록 하겠습니다.
이름으로 쉬 짐작하시겠지만 Race jurisdiction에서는 먼저 신고한 사람이 무조건 부동산에 대해 우선한 권리를 갖겠습니다. 위의 거래를 다시보자면, 영애씨가 설사 BFP가 아니더라도 ? 즉 수근씨가 소영씨에게 땅을 매입한 것을 알고 있었거나, 내지는 소영씨에게 땅을 “구매”한것이 아니라 할지라도 ? 먼저 자신의 토지거래를 신고하면, 영애씨가 분당평야의 임자가 되는 것입니다. 동작 빠른놈에게 땅의 우선 소유권을 주는, 얼핏 보면 얼토당토않은 이런 법을 North Carolina와 Louisiana에서는 아직도 채택하고 있습니다.
미국 변호사 시험에도 단골손님으로 등장하는 Recording system의 가장 전형적인 language는 다음과 같습니다: “No conveyance is effective against a subsequent good faith purchaser without notice unless the original conveyance was (first) recorded.” 괄호안에 “FIRST”가 들어가 있는데요. 일반적으로 말하면 first가 들어갈 경우 Race-notice recording statute, 이 말이 빠져있을 경우 notice statute로 보시면 되겠습니다.
다음주엔 모게지와 압류처분 (foreclosure)에 대해서 이야기해 보겠습니다. 근래 미국의 경제난을 초래한 sub-prime mortgage사태와 더불어 현실적 이해가 강조되는 부분입니다. 제한된 지면하에서기본 내용에 대해 최대한 담도록 노력하겠습니다.
<http://blog.naver.com/resjudicata?Redirect=Log&logNo=20089451649>
류영욱 미국변호사는…
변호사 자격: 뉴욕, 뉴저지, 워싱턴 DC州
연방 변호사 자격: 뉴저지 연방법원, 국제 무역 재판소 (The Court of International Trade)
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군 현역제대 (1996)
학사, 서강대학교?(1999)
미시간 주립대 편입, 1년만에 우등졸업, B.A.(2000)
페이스 로스쿨, J.D.(2004)
- 공법학회 장학금(2002)
- 법률보좌 (Legal Fellow), 前 뉴욕주 상원의원 힐러리 클린턴 (2003) - 석면보상기금 법안, 국토방위법, 이민개혁법안 및 Native American 지위개선법안등에 참여.
- 회장, 국제법학회 (2003)
- 최우수 토론자상, 국제 형사법 Moot Court 프로그램 (2004)
Assistant Legal Officer, 국제 형사 재판소 (2004-2006)
법학석사, 조지타운 University Law Center (2006 - 2007)
Associate, Morrison & Foerster, LLP (~2008)
Associate, New Tropicana Estates, Inc (現)
정회원, 전미 변호사협회 산하 변호사 윤리 위원회 (現)
