ADVERSE POSSESSION
오늘 다루고자 하는 주제는 한편으론 재미나면서도, 한편으론 정말 그런 일이 가능하겠는가라는 의문과 함께 과연 이런 법이 존재한단 말인가라는 의문도 동시에 던져주는 Adverse Possession입니다. 일단 이를 우리말로 번역해보자면 反所有? 정도가 적합치 않나라는 생각도 드는데요. 대부분의 사전이나 한국법조계에서는 이를 “불법점유”라고 번역해 온 것 같습니다.
Adverse Possession이란 소유자가 따로 있는 땅을, 어떤이가 법에서 규정해놓은 기간 이상 점거해서 사용한 경우 그에게 소유권을 넘겨주는 제도입니다. 이를 아주 간단히 풀어보자면 이렇습니다. 즉 영애씨가 A란 땅을 소유하고 있는데, 그 땅에 동건씨가 건물을 짓고 농사를 짓기 시작합니다. 영애씨는 이를 알고도 내버려둡니다. 그렇게 된지 10년이 지날 경우 (10년이 그 지역 법이 규정한 statutory period라고 할때), 이 A란 땅은 동건씨의 소유가 되는 것입니다.
자못 황당하고, 어찌보면 불공평하다고 느껴지는 이 Adverse Possession의 기본적 ideology란, 땅을 놀리는 것은 안될 일이고, 이를 개발하고 사용하는 일이 적극 권장되어야만 한다는 생각이 바탕에 깔려 있습니다. 따라서 땅을 적극 사용하고 개발하는 이에게 그 소유권이 돌아가야 한다는 것이지요. 하지만 여전히 우리 기본상식으로는 납득이 안가는 부분이기도 합니다. 이런 Adverse Possession에 부합하기 위해서는 다음과 같은 요건들이 충족되어야만 합니다.
CONTINUOUS POSSESSION
제목이 암시하는 것처럼, 불법점유자는 자신이 점유하는 땅을 계속해서, 방해받지 않고 법에서 정해놓은 기간이상 점유해야만 합니다. 여기서 방해받는다는 말은, 실제 소유자가 불법점유자에게 그 땅을 나갈 것을 소송을 통해서 요구한다던지 하는 부분이구요. 계속해서 점유하는 부분은 불법점유가 정식 소유주가 되는 법적 기한동안 끊이지 않고 계속해서 불법점유가 유지되어야 한다는 뜻입니다. 이 “계속되는 점유”는 심지어 원래 불법점유자가 죽고 그 아들이 그 불법점유를 이어받는다고 해도 끊기지 않고 계속되는 것으로 간주되는데요. 즉 10년이 불법점유로 땅에 대한 소유권을 차지하는 법적 기한이라고 했을 때, 영애씨의 땅을 불법점유한 동건씨가 불법점유 6년차에 죽고, 그 아들이 불법점유를 이어받아 4년이상 그 상태를 유지한다면 영애씨의 땅은 그 아들의 소유가 된다는 것이지요.
OPEN AND NOTORIOUS POSSESSION
이는 불법점유자가 실제 그 땅의 소유자가 법적 주인으로써 했음직한 행동을 그 불법점유지에서 할 것을 요구하는 조건입니다. 즉 단지 남의 땅에 슬쩍 들어가서 잘 안보이는 텐트나 하나 쳐놓고 10년간 거기서 은둔하다가 법적 권리를 주장하는 것은 안된다는 것이지요. 다시 말해 불법점유가 실제 땅의 소유주의 눈에 띄도록 Visible하여, 실제 소유자가 불법점유자가 자신의 땅에 들어왔음을 인식할 정도가 되어야 한다는 것입니다. 이렇게 해야만 실 소유주가 10년 후, 자신의 땅에 대한 소유권을 잃는데 대한 공평한 법집행이 된다는 인식이 바탕에 깔려있다 하겠습니다.
ACTUAL AND HOSTILE POSSESSION
Actual Possession은 불법점유가 실제로 그 땅위에서 이루어 질 것을 요구합니다. 다시 말해서 실 소유주에게 편지를 보내어 “당신의 땅은 오늘부터 내가 사용하겠습니다”라고 해봤자, 실제적으로 그 땅을 점유하여 Open and Notorious하게 사용하지 않는다면, 이러한 비 실제적 불법점유는 아무런 법적 효력이 없다는 것이지요.
Hostile Possession은 땅을 점거함에 있어서 호전적이고 사납게 조직 폭력배를 동원해서 불법점유를 해야한다는 뜻은 아닙니다. 이는 다만 땅을 불법점유하는 것이 실제 소유주의 동의없이 이루어져야만 불법점유로 인한 소유권확보까지 이어질 수 있다는 것입니다. 만일 땅의 사용이 실 소유주의 동의로 이루어진다면 이는 지난주에 설명드렸던 License나 Easement에 가까운 내용이 되겠지요.
이렇듯 힘들게(?) 이루어지는 불법점유와 이로 인해 발생하는 소유권의 확보에는 다음과 같은 다양한 판례들이 존재하고 있고, 이 내용들은 곧 미국변호사시험으로 직결되기도 합니다.
내가 남의 땅을 차지한다는 걸 모르는 경우?
선뜻 이해가 안가는 이 경우는 어떤 경우였는가 하니, 마당이 맞닿은 집끼리 울타리를 세우는 과정에서 실제로는 내 집이 아닌 저쪽 집 마당쪽으로 울타리가 1m가량 들어간 경우가 되겠습니다. 이 경우, 실제로 저쪽집 땅을 침범하는 이쪽집 주인은 자신이 남의 땅을 침범해서 사용한다는 사실을 몰랐다해도, statutory period가 지나면, 그 땅은 adverse possession에 의거, 이쪽집 주인 차지가 되는 것입니다.
불법인줄 알면서 남의 땅에 들어가 사용한 경우
이 부분은 미국변호사시험에 단골로 등장하는 내용인데요. 즉 자신이 현재 남의 땅에 들어가는 것이 불법침입 (illegal trespassing)이라는 사실을 뻔히 알면서도 남의 땅에 들어갔고, 그리고 거기 외양간을 짓고 소를 키우며 10년을 보낸 사람의 경우입니다. 이런 경우, 대다수 분들은 애초 땅에 들어간 과정 자체가 불법이었고, 또 불법점유자가 남의 땅에 침입하는 것이 범죄임을 인지하고 있었기 때문에 이는 무효다라고 생각하시는 경우가 많습니다.
그러나 이는 빠지기 쉬운 함정으로써, 불법점유자가 자신이 trespassing한다는 점을 인지하고 있었는지의 여부는 adverse possession으로 소유권을 얻어내는 과정과는 무관하겠습니다. 이밖에도 Tacking에 관한 내용은 시간이 허락하는 한 제 블로그에서 다시 이야기 나눠보도록 하겠습니다.
<http://blog.naver.com/resjudicata?Redirect=Log&logNo=20089451649>
류영욱 미국변호사는…
변호사 자격: 뉴욕, 뉴저지, 워싱턴 DC州
연방 변호사 자격: 뉴저지 연방법원, 국제 무역 재판소 (The Court of International Trade)
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군 현역제대 (1996)
학사, 서강대학교?(1999)
미시간 주립대 편입, 1년만에 우등졸업, B.A.(2000)
페이스 로스쿨, J.D.(2004)
- 공법학회 장학금(2002)
- 법률보좌 (Legal Fellow), 前 뉴욕주 상원의원 힐러리 클린턴 (2003) - 석면보상기금 법안, 국토방위법, 이민개혁법안 및 Native American 지위개선법안등에 참여.
- 회장, 국제법학회 (2003)
- 최우수 토론자상, 국제 형사법 Moot Court 프로그램 (2004)
Assistant Legal Officer, 국제 형사 재판소 (2004-2006)
법학석사, 조지타운 University Law Center (2006 - 2007)
Associate, Morrison & Foerster, LLP (~2008)
Associate, New Tropicana Estates, Inc (現)
정회원, 전미 변호사협회 산하 변호사 윤리 위원회 (現)
