SERVITUDES
국내 여러 포탈사이트들에서 Servitude를 “노예상태”라고 번역하곤 있지만, 미국 property law에서 이를 굳이 해석하자면 “어떤이가 소유한 재산 (땅)을 다른이가 사용할 수 있는 권리”정도가 되겠습니다. 즉 땅과 관련해 그 땅을 어떠어떠하게 사용할 권리를 주고 받는 내용을 이야기한다는 것이지요.
이는 사실 우리 매일매일의 삶과도 밀접하게 관련되어 있는데요. 간단한 예로 백화점의 주차장을 생각해보시면 되겠습니다. 백화점을 방문해 쇼핑을 하게됨으로써 우리는 고객의 입장에서 백화점의 주차장을 무료로 (혹은 저렴한 비용으로) 일정 시간동안 사용할 권리를 획득하게 되는것이 바로 그것인데요. 또한 “우리 식당 고객이 아닌 경우 견인합니다”같은 공고문은 위의 servitude를 엄격하게 제한하는 문구가 되는 것이지요.
이 Servitude의 대표적인 예로는 Easement를 들수가 있겠습니다.
EASEMENT - APPURTENANT or IN GROSS
아주 간단히 요약하자면, Easement는 땅에 대한 소유권이 아니라, “사용권”을 의미합니다. 저는 2006년 라스베가스 일정지역의 project finance팀에서 일할때, 한 개인의 사유재산을 County에서 99년동안 easement하는 과정에 참여했었는데요. Easement는 이처럼 땅에 대한 모든 사용권리를 상대에게 일임하지만, 소유권을 확보하는 경우에 유용하게 사용됩니다. 그리고 땅에 대한 권리이므로 물론 모든 easement는 writing으로 남겨야만 법적 효력이 있습니다.
여기에는 두가지 종류가 있는데요. 첫번째는 Easement Appurtenant입니다. 여기엔 반드시 다른 두 소유주를 가진 두개 이상의 땅이 필요한데요. 예를 들어 영애씨가 분당평야를 소유하고 있고, 동건씨가 판교평야를 소유한 경우를 보도록 하지요. 영애씨가 경부고속도로에서 자신의 집이 위치한 분당평야로 오는 길이 동건씨의 땅을 가로지르는 방법뿐일때, 영애씨는 자신의 집에 가기 위한 Easement를 동건씨와 함께 협의해서 얻어낼 수도 있다는 것이지요. 이경우 영애씨의 분당평야를 Dominant tenement, 동건씨의 판교평야를 Servient tenement라고 합니다.
두번째로 Easement in gross가 있는데요. 이는 개인적 혹은 금전적 이득을 위해서 땅을 사용할 권리를 주는 것입니다. 예를 들어 집집마다 들어와있는 전기배선이라던가, 혹은 유선방송 라인등은 버젓이 우리집 공간을 사용하고 있지만, 이는 Easement in gross로써, servient parcel만 존재하는 경우가 되겠습니다. 당연히 이 경우엔 parcel이 두개 이상 필요치가 않겠지요.
이런 Easement의 존재여부가 가장 문제가 되는 것은, 예를 들어 easement가 맺어진지 80년이 지난 후의 new owner가 이런 easement의 존재여부를 모르는 경우가 되겠습니다. New owner인 동건씨는 나는 easement의 존재를 몰랐으니, 내땅을 거쳐 지나가는 영애씨의 차를 허용할 수 없다라고 주장하는 내용이 상당히 설득력이 있겠지요. 이를 잠시 살펴보겠습니다.
Appurtenant easement의 경우, dominant parcel의 권리는 땅의 매매시 자동으로 이전됩니다. 그리고 이 easement의 존재여부는 새로이 맺어지는 매매계약서에 반드시 등장하지 않아도 됩니다. 즉 영애씨가 고속도로에서 판교평야를 이용해서 자기땅인 분당평야에 들어갈 권리는, 영애씨와 “소영씨 (동건씨 이전의 판교평야 소유자)”가 맺은 서류상의 easement로만 존재하면 되는것이지 소영씨가 동건씨에게 판교평야를 파는 매매계약서엔 굳이 명시되지 않아도 영애씨의 권리는 보호된다는 것이지요. 한편 동건씨가 이 easement를 제공할 의무는 서류상의 증거 (영애씨와 소영씨간의 과거 easement)와 notice가 있을때라야만 발생하는데요. 이러한 notice는 그저 영애씨가 그 위로 차를 몰고 다니더라는 사실을 단순히 판교평야에 방문해서 볼 수 있었다고만 해도 주어진것으로 간주하는 것이 (inquiry notice라고 부릅니다) 일반적입니다. 좀 복잡한가요?
LICENSE
Easement가 자신의 목적을 위해 다른 이의 땅을 이용할 수 있는 권리 (right)를 의미했다면, license는 말 그대로 다른 이의 땅을 어떤 목적상 사용할 특권(privilege)을 의미합니다. 이는 사용자가 주장할 수 있는 권리라기보다, 땅의 소유주로부터 나오는 특별히 주어지는 권리이므로 당연히 소유주가 원할 때 취소할 수도 있는 권리가 되겠습니다. 따라서 license는 굳이 writing으로 남겨질 필요는 없겠구요. 미국법에서는 극장이나 뮤지컬등의 쇼 티켓들이 모두 이 license에 속하는데요. 따라서 극장측은 손님들의 티켓을 항상 취소할 수 있는 권리를 가지고 있는 셈입니다.
여기서 재미난 것은 easement가 반드시 writing으로 남겨져야만 법적 효력이 있다고 말씀드린 부분인데요. 만일 easement가 writing으로 남겨지지 않는다면 이는 Statute of Frauds의 위반으로써, 이렇게 성문화 되지못한 Easement는 단지 License로써의 효력밖에는 가지지 못한다는 점 기억하셔야겠습니다.
다음주에는 Adverse Possession에 관해 이야기 해보도록 하겠습니다.
<http://blog.naver.com/resjudicata?Redirect=Log&logNo=20089451649>
류영욱 미국변호사는…
변호사 자격: 뉴욕, 뉴저지, 워싱턴 DC州
연방 변호사 자격: 뉴저지 연방법원, 국제 무역 재판소 (The Court of International Trade)
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군 현역제대 (1996)
학사, 서강대학교?(1999)
미시간 주립대 편입, 1년만에 우등졸업, B.A.(2000)
페이스 로스쿨, J.D.(2004)
- 공법학회 장학금(2002)
- 법률보좌 (Legal Fellow), 前 뉴욕주 상원의원 힐러리 클린턴 (2003) - 석면보상기금 법안, 국토방위법, 이민개혁법안 및 Native American 지위개선법안등에 참여.
- 회장, 국제법학회 (2003)
- 최우수 토론자상, 국제 형사법 Moot Court 프로그램 (2004)
Assistant Legal Officer, 국제 형사 재판소 (2004-2006)
법학석사, 조지타운 University Law Center (2006 - 2007)
Associate, Morrison & Foerster, LLP (~2008)
Associate, New Tropicana Estates, Inc (現)
정회원, 전미 변호사협회 산하 변호사 윤리 위원회 (現)
