<법과 경제 이야기>
한상영 변호사 법무법인 백석 dyream@chol.com
변호사 업무 가운데 부동산과 관련되는 분쟁을 처리하는 것은 거의 일상적인 일과 중의 하나이다. 부동산 자체가 대부분 분쟁금액이 큰 데다가 부동산의 권리관계가 매우 복잡하기 때문일 것이다.
부동산 소송 중에 비교적 간단한 형태의 분쟁이라고 할 수 있는 것으로 부동산 인도소송을 들 수 있다. 청구원인이 다양하게 존재하겠지만, 가장 흔하게 볼 수 있는 것이 임대차관계에서 임차인이 임대차계약이 종료되었음에도 부동산을 임대인에게 인도하지 않아 소유권자인 임대인이 임차인을 상대로 부동산인도소송을 제기하는 것이 가장 일반적인 형태의 소송이다.
최근에 다루고 있는 소송 가운데, 하나는 고객이 임차인으로서 임대인의 부동산명도 소송에 피고로서 대항하고 있는 것이 있고, 반면에 또 하나는 임대인으로서 임차인이 임대료를 지불하지 않아 임대차계약을 해지하고 부동산명도 소송을 제기하는 것이 있다.
경우에 따라서는 임차인의 입장을 옹호하는 사건을 변호하고, 때로는 임대인의 편을 들어야 하는 사건을 변호해야 하는 상반된 입장에 처하기도 하는데, 이러한 경우 가장 좋은 해결책은 변호사마다 각각 생각이 다르겠지만, 나의 경우는 될 수 있는 데로 중립을 지켜 사건에 대한 객관성과 중립성을 유지하는 방법을 취하고 있다.
그런데, 나의 이러한 태도에 대하여 고객들은 내가 완벽하게 자신들의 편에 있지 않는 것으로 생각하고 서운하게 생각한다. 하지만, 변호사가 냉정을 찾아 객관성을 유지해 나가면 궁극적으로는 사건의 진행을 올바른 방향으로 정리해 나가는데 도움이 되고, 결과적으로 고객에게 이득이 될 것이다.
사건진행 당시에는 고객들은 이러한 나의 입장을 완전하게 이해하지 못하다가 사건의 결말이 다가올 즈음에는 냉정을 회복하여 나의 태도가 옳다고 인정한다. 물론 그렇지 않은 경우도 전혀 없는 것은 아니지만 말이다.
내가 임차인의 입장에서 소송을 수행한 것으로는 음식점영업과 관련되는 사건이었다. 임차인은 임대인과 약정을 체결하여 음식점영업을 개시하였는데 첫 번째 쟁점은 그 약정이 정확하게 임대차계약인지 아닌지가 먼저 문제되었다. 여기서는 편의상 임대차계약이라고 보고 나의 고객을 임차인이라고 기술하기로 한다. 그렇지만 실제 이 사건의 계약서는 임대차가 아니라 동업계약이라고 볼 수 있는 조항들이 많이 있다.
임대인은 식당영업장인 부동산과 집기비품 등을 제공하고, 임차인은 식당 총매출액의 약10%를 매월 상대방에게 지불하고, 특별한 경우 임대인은 임차인의 영업에 대하여 관리감독을 할 경우가 있고, 식당 카운터 직원 1명은 공동으로 급여를 주는 등, 계약내용을 살펴보면 동업계약적인 조항들이 많이 포함되어 있었다.
이 계약이 동업계약인지 아닌지는 아직 결론이 나지 않았지만, 이 사건의 분쟁은 매월 상대방에게 주는 총매출액이라는 것이 부가가치세액을 포함하는 것이냐 하는 문제로 인하여 발생하였다.
즉, 임차인이 음식물을 손님에게 제공하면서 받은 음식값에는 10%의 부가가치세가 포함되어 있는데 이 부가가치세 금액이 총매출액에 포함되어야 하느냐를 시작으로 임차인과 임대인간에 논란이 시작되었다가, 급기야는 여러 가지 사유를 들어 임대인이 임대차계약을 중도해지하고 부동산 명도소송을 제기한 것이었다.
그런데, 임차인인 고객과 상담해 본 결과 위 총매출액의 정의문제는 표면적인 이유에 불과하고 종합적으로 보면 임대인이 새로운 임차인으로부터 임대보증금을 훨씬 높게 받기 위하여 기존의 임차인과의 임대차계약을 중도해지 하려는 의도인 것으로 해석되었다.
물론 이러한 임대인의 불순한 의도는 주관적인 요소이기 때문에, 임차인측에서 다양한 간접사실들과 정황들을 동원하여 입증하여야 하는 어려움이 있다.
나의 사건의 경우 어려운 점은, 임차인이 계약을 유지하여 식당영업을 계속하고자 하는 상황에서는 임차인이 임대인에 대하여 계약해지 사유가 있더라도 임대차계약을 중도해지할 수는 없는 반면에, 임대인은 임차인의 잘못 한가지라도 발견해 내어 손쉽게 계약을 중도해지할 수 있다는 점에 있었다.
물론 임차인이 반대로 계약을 중도에 해지하고 싶을 때에는 반대 상황이 되기 때문에 어떻게 보면 형평에 맞는다고 볼 수도 있지만, 나의 사건의 경우에는 임차인이 계약을 유지하여 식당영업을 계속하려는 입장이 이미 정해진 상태이기 때문에, 소송에서는 임대인과 똑같이 중도해지권을 사용할 기회가 애당초 없고 임대인의 중도해지 공격에 방어만 해야 하는 형편이라는 어려움이 있었다.
나의 고객은 당시 임대인의 태도에 대하여 상당히 감정이 격앙되어 있었으나, 소송 진행 중 내가 고객에게 방어자로서의 이러한 불리한 입장이나 법적인 쟁점들을 객관적으로 설명해 주면서 고객의 감정을 다소 누그러뜨리도록 옆에서 조력하여, 현재는 차분하게 재판결과를 기다리고 있는 중에 있다.
변호사가 소송을 대리하는 경우에는 어느 일방을 변호해야 하는 입장에 있어 불편부당성을 추구하기 어려운 측면이 있기는 하지만, 항상 그 중심에는 객관성과 중립성이 뒷받침하고 있어야 사안의 올바른 해결과 고객설득에 성공할 수 있을 것으로 생각한다.
