오시영 숭실대 법대교수/변호사/시인
반값 아파트 공급, 실현가능할까?
반값 아파트 공급문제가 많은 사람들의 화두가 되고 있다. 홍준표 한나라당 의원이 입법 제안한 반값 아파트 공급이라는 획기적인 발상이 한나라당에서 당의 정책으로 채택이 되고, 열린우리당 역시 이를 지지하는 입장을 취하면서 건설교통부가 이에 맞장구를 치고 대한주택공사가 구체적인 방안 연구에 착수하고 있으니, 그들의 주장대로 반값 아파트 공급이 내년에 시행될 것으로 예상된다.
아파트 가격의 최대 결정변수인 토지의 부담비율을 줄이기 위해 정부나 지방자치단체 소유의 공공택지를 장기저리로 임대공급하고, 아파트 건축비만 계상하여 이를 분양가격에 반영함으로써 아파트의 공급가격을 낮출 수 있다는 발상은 신선하다. 국민들의 자기 집(토지와 건물)에 대한 소유욕구가 어느 나라보다 강한 편이기 때문에 이러한 정책이 제대로 성공할 수 없다는 일부비판이 없는 것은 아니나, 이제는 새로운 발상의 전환을 통해 주거에 대한 문제가 소유의 개념이 아니라 이용의 개념으로 바뀌어야 할 대전환의 시점에 왔다고 본다. 그렇지 않으면 집 없는 서민은 현재의 부동산가격으로는 임금 등 근로소득을 통한 수입을 모아서는 도저히 집을 살 수 없는 불능의 단계에 이르렀으니, 새로운 공급방안을 창출함으로써 부동산 가격을 일정수준으로 유지시킴과 동시에 저렴한 가격으로 주거권을 보장해 줌으로써 국민들이 안심하고 거주할 수 있도록 사회보장적 측면에서도 이러한 제도 도입이 절실한 단계에 왔다고 본다. 이러한 정책이 싱가포르 등 외국에서도 성공사례가 있음에 비추어볼 때 정책 당국의 의지만 있다면 충분히 실현가능하다고 본다.
아파트가격이 천정부지로 치솟는 것은 집을 사 두면 집값이 오를 것이라는 투기심리가 국민들에게 팽배해있기 때문이다. 따라서 집 없는 서민들도 안정적으로 저렴한 가격에 주택을 공급받을 수 있고, 이로 인해 장기간의 주거권이 보장될 수 있다는 시장의 신뢰가 형성된다면 구태여 자기 명의의 집을 소유하여야겠다는 국민들의 욕구는 감소될 수 있을 것이다. 즉 집값 인상률이 은행의 금리 수준에 머무른다면 구태여 은행대출을 받아가면서까지 집을 사려고 하지는 않을 것이다. 웰빙의 법리가 주택시장에도 언젠가는 찾아올 것이다. 부동산을 사기 위해 허리띠를 졸라매는 것이 아니라 행복하게 사는 삶의 질의 문제를 심각하게 고민하는 젊은 세대가 늘어나기를 바란다.
오늘이 첫 번째 종합부동산세 자진납부기일이다. 오늘까지 종합부동산세를 자진신고하면 3%의 세액을 감액 받을 수 있다. 강남을 비롯한 많은 지역에서 종합부동산세에 대한 납세거부운동 움직임을 보이고 있지만, 종합부동산세는 법에 의해 엄정한 집행이 이루어질 수밖에 없을 것이다. 내년 이후에는 더욱 높은 수준으로 부과될 전망이니, 종합부동산세가 부동산시장에 미치는 영향은 대단히 클 것으로 예상된다. 일부 의견은 종합부동산세가 결국 부동산을 소유하지 못한 서민들에게 임대료 또는 전세금인상이라는 문제로 귀착될 것으로 보지만, 이번의 종합부동산세는 그렇게 비용전가의 문제로만 해결될 수 없는 근본적인 시장변화를 가져올 것으로 예측된다.
개인적으로는 행정자치부 또는 국세청의 업무 중 부동산거래와 관련된 업무를 떼어내어 이를 총괄하는 독립된 정부부처, 예를 들어 부동산청이나 위임사무를 처리하는 공적기관이 신설되면 어떨까 하는 생각을 오래전부터 해왔다. 부동산거래와 관련하여 모든 국민들은 중개인의 정상적인 중개를 통해 매매계약을 체결한 후 최종적으로는 위 정부부처에서 검증을 받도록 하는 시스템의 도입이 필요하다고 본다. 즉 매매결정은 사적자치에 의해 자유롭게 하되, 그 계약 내용의 검증을 국가기관 또는 국가기관으로부터 위임받은 별도의 단체에서 받도록 함으로써 국민들의 모든 부동산거래를 투명하게 하자는 것이다. 뿐만 아니라 등기공무원에게 독일의 경우처럼 실질적인 심사권을 허용하여 등기공무원이 등기가 정당한 법률관계에 의해 이루어지는 것인지 실질적인 심사를 할 수 있도록 하여 현재의 등기제도하에서 인정되지 않는 공신력을 부여함으로써 등기를 신뢰한 제3자를 보호할 수 있게 되고, 만일 잘못된 등기로 부동산권리자가 피해를 볼 경우 국가가 이를 책임지는 공적보장시스템의 도입을 검토할 단계에 왔다고 본다. 전국의 모든 부동산에 대한 전산망이 확보되었기 때문에 충분히 검토해볼 수 있는 수준에 이르렀기 때문이다.
이러한 주장에 대하여 헌법이 보장하는 사유재산권침해가 아닌가 하는 비판적 견해가 주장될 수도 있겠지만, 정부가 관여하는 것은 부동산 거래의 본질에 관한 문제가 아니라 사적자치에 의해 이루어진 부동산계약의 절차의 투명성 확보를 통해 과세권의 확보 및 부동산인증제도를 통한 선의의 국민들을 보호할 수 있게 되어 재산권보장 및 과세권보장이라는 더 큰 헌법정신을 구현할 수 있을 것으로 보인다.
또한 대형 규모의 주택임대사업을 정책적으로 장려할 필요성이 크다. 일정규모 이상의 집단주택단지를 조성할 경우 일정비율의 임대주택을 일정한 조건으로 공급하도록 허가조건을 강화함으로써 안정적인 임대주택의 공급정책을 꾸준히 펴나가야 할 것이다.
과연 반값 아파트 공급이 내년에 시행될 수 있을지 판단하기에는 아직 시기상조이지만, 여야정치권과 정부 역시 내년 대선을 의식한 정책으로 내어놓을 가능성이 크고, 대한주택공사 등이 구체적으로 검토하고 있음에 비추어 시행가능성이 높다고 본다. 무엇보다도 획기적인 부동산공급정책이 시행됨으로써 부동산가격의 안정을 가져오고, 근로자들의 땀의 수고가 제대로 평가받을 수 있는 세상, 집 없는 서민이 저렴한 가격으로 장기간 안정적으로 주택을 공급받을 수 있는 세상, 부동산 투기를 통한 불로소득의 탐심이 사라지고 건전한 자본주의국가의 도덕성이 회복되는 날이 하루 속히 오기를 고대할 뿐이다. 부동산가격의 버블 현상의 붕괴와 함께 가까운 시일 내에 그러한 날이 오리라 믿는다.
