주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위하여 임대차계약의 묵시적 갱신과 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고 있다. 묵시적 갱신은 임대차 기간이 끝나기 전 일정한 기간 동안 임대인 또는 임차인이 갱신거절의 통지를 하지 않으면 임대차 기간이 끝난 때 동일한 조건으로 다시 임대차하는 것으로 본다. 임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 임대차 기간이 끝나기 전 일정한 기간 이내에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 주택임대차보호법이 규정하고 있는 사유 등 정당한 사유가 없는한 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.
주택임대차보호법은 묵시적 갱신이나 임차인의 계약갱신요구에 따라 임대차계약이 갱신된 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하는 것으로 규정하고 있다.
이에 따라, 기존 임대차기간이 도과하고 갱신에 따른 임대차 존속 중 임차인이 임대인에게 계약해지를 통지하고 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지되는 것에는 의문의 여지가 없다. 그런데, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 후 갱신된 계약 기간이 시작되기 전에 임대인에게 계약해지를 통지하였다면 해지의 효과는 언제 발생하게 될까?
A는 B로부터 한 아파트를 2019년 3월 10일부터 2021년 3월 9일까지 임대하는 계약을 체결했다. A는 B에게 임대차계약 갱신 요구를 통지했고, 2021년 1월 5일 B에게 도달했다. 그런데 A는 돌연 2021년 1월 28일 갱신된 임대차 계약을 해지한다고 통지했고, 다음 날 B 에게 도달했다. A는 자신의 해지 통지가 도달된 지 3개월이 지난 2021년 4월 30일까지의 임대료를 지불한 뒤 아파트에서 나왔다. 하지만 B는 임대차 계약이 갱신된 임대차 기간이 개시되는 3월 10일부터 3개월이 지난 6월 9일 해지됐음을 전제로, A에게 이때까지 발생한 임대료를 공제한 임대차 보증금과 장기수선충당금을 반환했다. 이에 A는 소송을 냈다.
이 소송에서 1심은 임차인 A의 주장대로 2021년 4월30일을 임대차 계약 해지일로 보아 원고 일부승소 판결했지만, 2심은 계약 해지일을 2021년 6월9일로 본 임대인 B의 주장이 맞다고 보고 원고 패소 판결을 내렸다. 그러나, 대법원은 원고 패소 판결한 2심을 파기하고 고등법원으로 환송했다.
대법원은 "임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다"며 "갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하는데, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지"라고 밝혔다.
나아가 "A의 갱신된 임대차 계약 해지 취지가 기재된 통지가 2021년 1월 29일 B에게 도달했으니, 그로부터 3개월이 지난 2021년 4월 29일 갱신된 임대차 계약의 해지 효력이 발생했다"며 "원심으로서는 임대차 계약의 해지효력이 발생한 2021년 4월 29일을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 B가 이를 A에게 반환하도록 하는 판단을 했어야 한다"고 덧붙였다.
대법원 판결의 요지는 임차인의 갱신요구에 따른 임대차계약 갱신의 효력은 갱신요구가 임대인에게 도달한 때 발생하고, 이미 갱신의 효력이 발생된 이상 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전이라도 임차인은 언제든지 해지통지를 할 수 있으며, 해지통지 후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다는 것이다. 그러나, 주택임대차보호법은 임대차계약이 갱신된 경우에 갱신된 임대차를 해지할 수 있는 권리를 임차인에게 특별하게 부여하고 있는 것이고, 갱신된 계약은 기존의 임대차계약 기간이 끝난 때로부터 효력이 발생한다고 보아야 하므로 갱신된 계약의 효력이 발생하기도 전에 그에 대한 해지권을 인정하고 있는 대법원의 판단이 타당한 것인지 의문이다.
신종범 변호사/법무법인 태일
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