1심 “해지통보 후 3개월” vs 2심 “갱신 후 3개월”
[법률저널=이성진 기자] 임대차계약 기간 만료를 앞두고 갱신했다가 다시 마음을 바꿔 해지했다면, 새 임대차계약 기간이 시작되지 않았더라도 통보일 기준 3개월 뒤에는 해지된 것으로 봐야 한다는 대법원 판단이 나왔다.
갱신 후 해지의 효력은 임대차 갱신 시작일이 아닌 해지 통지일로부터 3개월 뒤에 발생한다는 것이다.
대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 세입자(임차인) A씨가 집주인(임대인) B씨를 상대로 제기한 임대차보증금 등 반환 청구 소송(2023다258672)에서 지난달 11일 원심의 원고패소 판결을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다.
A씨는 2019년 3월 10일부터 2021년 3월 9일까지 월세와 보증금을 내고 B씨가 소유한 아파트를 임차했다.
계약 만료일이 다가오자 A씨는 2021년 1월 4일 임대차계약 갱신을 요구하는 내용증명을 보냈고, B씨가 기한 내 거절하지 않아 임대차계약은 자동으로 갱신됐다.
그런데 A씨가 중간에 마음을 바꿨다. A씨는 1월 28일 임대차계약을 해지하겠다고 다시 내용증명을 보냈고 다음 날 B씨에게 도달했다.
임대차보호법에 따라 임대인이 계약 갱신을 거절하지 않아 임대차계약이 자동 갱신되면 임차인은 이후 언제든 해지를 통보할 수 있다. 계약은 임대인이 통지받은 날부터 3개월 뒤 해지된 것으로 간주한다.
문제는 계약을 갱신했다가 다시 해지를 요구한 탓에 임대차 계약 해지일을 언제로 봐야 할지였다.
A씨는 해지 통지가 도달한 1월 29일을 기준으로 3개월이 지난 시점에 계약이 해지됐다고 주장했다. 그는 실제로 4월 30일에 집을 비워주고 보증금 반환을 요구했다.
반면 B씨는 임대차계약은 이미 갱신됐으므로 계약 해지도 갱신된 계약이 시작된 이후부터 가능하다고 반박했다. 이에 따라 임대차계약은 3월 10일 새로 시작했고 3개월이 지난 6월 9일에 해지됐다고 주장하며 그만큼 월세를 빼고 남은 보증금만 돌려줬다.
A씨가 보증금을 돌려달라고 소송을 냈지만 하급심 판단도 엇갈렸다. 1심은 A씨의 손을 든 반면 2심은 B씨의 주장이 맞다고 판결했다.
대법원은 “임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 언제든지 계약의 해지 통지를 할 수 있고, 해지 통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다”며 “이는 계약 해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달했더라도 마찬가지”라고 판단했다.
A씨의 주장대로 1월 29일로부터 3개월이 지난 시점에 계약이 해지됐고 B씨가 이를 기준으로 보증금 차액을 반환해야 한다는 취지다.
대법원은 “원심으로서는 2021년 4월 29일을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금과 장기수선충당금이 있으면 B씨가 이를 A씨에게 반환하도록 하는 판단을 했어야 한다”며 “원심 판단에 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 밝혔다.
