우리 주변에서 토지와 그 지상 건물을 소유하고 있는 이가 토지와 건물에 관하여 공동저당권을 설정한 뒤 오래된 건물을 허물고 건물을 신축하는 경우를 어렵지 않게 볼 수 있다. 문제는 해당 건물을 철거하고 신축 건물을 올리는 과정에서 저당권의 실행으로 토지가 경락되는 경우다. 이처럼 대지와 건물의 소유자가 달라졌다면 토지에 관하여 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립할까?
우선 법정지상권이란 당사자의 설정계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 인정되는 지상권을 말한다. 법적으로 토지와 건물의 소유자가 다르면 토지와 건물의 소유자 간에 토지 이용권에 대한 분쟁이 발생할 수 있는데, 법정지상권은 이러한 문제를 해결하기 위해 건물 소유자에게 법률상 토지를 이용할 수 있도록 해준다.
민법 규정상의 법정지상권으로는 전세권에서의 법정지상권과 저당권실행 경매시의 법정지상권이 있다. 한편, 매매 또는 강제경매 등의 원인으로 건물 소유자와 토지 소유자가 달라진 경우에는 판례에 의해 관습법상 법정지상권이 인정되고 있다.
이에 대해 최종모 부동산전문변호사 “우리나라는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급함에 따라 토지와 그 토지 위의 건물 소유권이 각각 다른 자에게 귀속되어 그 건물을 위한 토지의 사용·수익권이 존재하지 않는 경우가 발생한다”면서 “법정지상권 또는 관습법상 법정지상권이 인정되면 건물소유주는 건물을 철거하지 않아도 되며 일정 기간 그 땅을 지료를 내고 이용할 수 있다”고 설명했다.
다만 모든 경우 법정지상권이 성립하는 것은 아니다. 법정지상권이 성립하기 위해서는 ① 저당권설정 당시에 건물이 존재할 것 ② 저당권 설정 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일할 것 ③ 토지나 건물에 설정된 저당권실행에 따라 임의경매로 인해 토지 소유권과 건물 소유권이 분리될 것 등의 요건을 모두 충족해야 한다.
예를 들어, 건물이 없는 토지라면 저당권이 설정될 당시 근저당권자가 토지 소유자에 의한 건물의 건축에 동의했다고 하더라도 이 같은 사정은 주관적 사항이고 공시할 수도 없다. 그렇기에 토지를 낙찰받는 제3자로서는 그런 사정을 알 수가 없다. 저당권 설정 당시부터 저당권의 목적되는 토지 위에 건물이 존재할 경우에 한하여 법정지상권을 인정하는 이유다. 그 외의 사정으로 법정지상권의 성립을 인정하게 되면 토지 소유권을 취득하려는 제3자의 법적 안정성을 해하는 등 법률관계가 매우 불명확해지기 때문이다.
이렇게 본다면 건물에 법정지상권이 성립할 경우에는 그 대지인 토지를 매입한 이의 손해가 매우 크다. 최종모 부동산전문변호사는 "부동산 매입자로서 법정지상권에 대응하고자 한다면 가장 먼저 법정지상권의 성립요건을 충족하는지 파악하고, 지료청구와 법정지상권 소멸청구로 대응하는 것이 효과적"이라고 말했다.
