중소기업 주거용 임대차의 문언적 의미 최초로 명시적 판단
[법률저널=이성진 기자] 중소기업 법인 명의로 빌린 주거용 건물의 경우 직원이 아닌 등기 임원은 임대차보호법상 계약갱신 요구권을 행사할 수 없다는 대법원 첫 판단이 나왔다.
또한 ‘주거용’인지를 판단할 때 업무관련성이나 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려할 것은 아니라는 법리도 설시했다.
최근 법조계에 따르면 대법원 1부(주심 김선수 대법관)는 임대인 A사가 임차인 B사를 상대로 제기한 건물인도 소송 상고심(2023다226866)에서 원심의 원고승소 판결을 지난달 14일 확정했다.
B사는 A사가 소유한 서울 용산구의 아파트를 보증금 2억 원, 월세 1천500만 원에 2019년 12월부터 2021년 12월까지 빌리는 계약을 체결했다. 이 아파트에는 B사의 대표이사가 전입신고하고 거주했다.
계약 종료일이 다가오자 A사는 계약갱신을 거절하겠다는 의사를 표시했다. B사는 이에 맞서 계약갱신 요구권을 행사했다.
주택임대차보호법은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 규정한다. 임대차보호법 3조3항에 따라 ‘중소기업 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때’에도 이 같은 갱신요구권을 행사할 수 있다.
A사는 2021년 11월 B사를 상대로 건물을 비우라며 민사소송을 제기했다. 재판의 쟁점은 법에 적힌 ‘직원’이 대표이사를 비롯한 임원들도 포함하는지였다.
1심은 포함한다고 보고 갱신요구권을 행사할 수 있다고 보았지만, 2심은 ‘직원’에 임원은 포함되지 않는 것으로 봐야 한다며 건물을 비워주라고 판결했다.
B사가 불복했으나 대법원은 “주택임대차보호법 3조 3항에 정한 ‘직원’은 주식회사의 경우 법인등기사항증명서상 대표이사·사내이사를 제외한 사람을 의미한다고 보는 것이 관련 법령의 문언과 법체계에 부합한다”며 상고를 기각했다.
대법원은 다만 임대차보호법을 적용하기 위해 ‘주거용 임차’에 해당하는지 판단할 때 “직원이 법인이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 거주하면 족하고, 업무 관련성, 임대료 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려할 것은 아니다”라며 항소심 판결에 일부 오류가 있다고 지적했다.
대법원 관계자는 “주택임대차보호법 3조 3항에 정한 ‘직원’ 및 ‘주거용 임차’의 의미에 관하여 최초로 명시적으로 판시한 판결”이라고 설명했다.
