황정수 법제연구소장 ‘주택임대차 공시제도 개선방안’ 발표
“주민등록·확정일자로는 부족…등록세도 정액제로 개선해야”
[법률저널=안혜성 기자] 전세 사기를 방지하기 위해서는 임차권등기를 통한 완전 공시가 필요하다는 주장이 제기됐다.
대한법무사협회 황정수 법제연구소장은 지난 10일 ‘제8회 부동산산업의 날 학술 컨퍼런스’에서 ‘주택임대차 공시제도 개선방안’을 발표했다.
황 소장은 “현행 임대차 관계는 주택 인도와 주민등록이라는 불완전한 공시제도로 인해 깡통전세, 전세 사기 등 여러 문제가 발생하고 있으므로 부동산임차권도 물권의 일반적 공시방법인 ‘임차권등기’를 통한 완전 공시가 필요하다”는 의견을 제시했다.
또 임차권등기의 활성화를 위해 “임차권등기의 등록세액을 정률제가 아닌 정액제로 개선해 임차인의 부담을 줄여야 한다”고 주장했다.
부동산권리 공시의 원칙은 부동산등기를 통한 공시이나 현행 주택임차권은 주택의 인도와 주민등록으로 대항력을, 임대차계약서의 확정일자로 우선변제권을 부여하고 있어 당사자 이외에는 임차권의 존재를 알기 어려운 불완전 공시방법을 취하고 있다.
이는 1981년 ‘주택임대차보호법’ 제정 당시 임차권등기를 하기 어려운 임차인의 취약한 지위를 보호하기 위해 도입한 제도였으나 43년이 지난 지금에 이르러서는 경매 과정에서 ‘가장임차인’, ‘보증금액의 변조’, 나아가 ‘깡통전세’, ‘전세 사기’ 등 오히려 임차인이 손해를 보는 문제가 나타나고 있다.
황 소장은 “‘주택임대차보호법’이 제정 당시부터 불완전 공시로 인한 취약점을 가지고 출발한 제도임에도 근본적인 해결보다는 문제가 발생하면 그때그때 대증요법 식으로 대처해 온 탓에 현재까지 23차례 개정을 거듭해 왔음에도 여전히 문제가 발생하고 있다”고 지적했다.
이어 “‘주택임대차보호법’이 규정하고 있는 불완전한 공시방법, 담보가치에 대한 불신과 하락, 가장 임차인에 의한 경매 절차에서의 혼란 등의 문제를 해결하기 위해서는 임대차 관계를 설정하는 시점에서 명확하게 ‘임차권등기’를 통하여 그 대항력, 우선변제적 효력을 주는 공시제도의 원칙적인 모습으로 전환하는 것이 바람직하다”고 강조했다.
임대차와 관련해 권리관계가 복잡해지고 임차인의 지위도 향상된 만큼 이제는 원칙적인 공시방법인 등기를 통해 임대차 관계를 전면으로 공시하는 것이 전세 사기 등 불완전 공시로 인한 문제로부터 임차인의 권리를 보호하는 근본적인 처방이라는 설명이다.
아울러 완전 공시에 따른 임차권등기가 제대로 정착되기 위한 방안으로 “현재 차임에 따른 정률세로 부과되는 임차권등기 등록세액을 ‘정액등록세’로 개선함으로써 임차인의 부담을 줄이는 것이 필요하다”고 전했다.
