조윤경 변호사 “전문변호사 등의 조언 아래, 유리한 방식 따져야”
부모 사망 후 상속받은 부동산에 대해 자녀가 각각 지분을 나누어 공동으로 소유하는 것처럼, 주택이나 상가, 토지 등의 부동산을 한 개인이 아닌 다수의 이해관계자가 분할 소유하는 것을 공유물이라고 말한다.
공유자간 의견이 같다면 큰 문제 없지만, 공유자 중 한 명이 본인의 지분정리를 원한다거나 채무를 변제하지 못해 타인에게 해당 공유지분이 넘어가는 사례도 종종 발생하며, 이로 인해 공유자간 갈등이 빚어지기도 한다. 이러한 경우, 공유관계를 해소하기 위한 방법으로는 공유자간 협의에 의한 분할과 공유물분할청구소송 등이 대안이 될 수 있다,
부동산 공유물을 처분하기 위해서는 공유자 전원의 동의가 필요하기 때문에 혼자서 처분할 수 없다. 우선적으로 원만한 협의를 통한 갈등해소가 필요하지만, 각자의 이해관계가 상충되는 관계로 협의에 실패하는 경우가 대부분이다.
따라서 공유물을 처분하고자 하지만 다른 공유자들이 동의하지 않는다면 공유물분할청구소송을 해야 한다. 공유부동산의 지분권자가 다른 공유자들에게 분할을 구하게 되면 공유물을 분할해야 할 법률관계가 발생하게 된다.
공유물분할청구소송은 공유자 전원이 소송 당사자가 되어야 하는 필수적 공동소송으로, 분할을 원하는 공유자들이 분할을 반대하는 다른 공유자들을 상대로 소송을 제기하면서 공유자 전원이 소송에 참가하는 방식으로 진행된다. 공유물분할소송 시, 법원에서는 원칙적으로 현물분할을 하게 되지만, 실무상 현물분할의 판결이 거의 나오지 않는 상황으로 부득이하게 경매로 이어지는 것이 다반사다.
현물로 분할을 할 수 없거나, 현물로 분할을 하게 되면 현저히 가액이 줄어들 염려가 있는 때에는 경매를 명하여 대금분할을 할 수도 있다고 하지만, 당사자 간 협의가 잘되지 않고, 현물 분할도 어려운 사안에 대해 법원은 경매를 통해 분할하는 것이 가장 공평하고 합리적인 방법이라고 판단하는 것이다.
공유물분할청구소송을 진행하고자 한다면 부동산전문변호사 등의 법률적 조언 하에 나에게 유리한 방식이 무엇인지 확인할 필요가 있다. 즉 현물로 분할하는 것이 유리하다면 현물분할이 될 수 있도록 하고, 경매 분할이 유리하다면 경매분할이 될 수 있도록 이끄는 것이 중요하다는 뜻이다.
법률사무소 화윤 조윤경 대표변호사는 “공유물 분할은 다수의 이해관계가 얽혀 있기 때문에 사건 해결이 쉽지 않을 뿐만 아니라 당사자의 이익과도 직결되는 부분이라 성급하게 판단하였다가 큰 불이익을 얻게 될 수 있다”라며 “실무의 상황이 생각과 매우 다르게 돌아갈 염려가 큰 경우가 많아 신중하게 사건을 진행해야 할 필요가 있다”라고 설명했다.
조 변호사는 이어 “공유자 간 희망하는 공유물분할의 방식에 차이가 있었으나, 공유물분할의 원칙은 현물분할 방식으로 이와 관련하여 변호사가 주장을 잘 꾸려나가 타당한 판단을 끌어내는 것도 중요하다”고 덧붙였다.
최근 법률사무소 화윤에서 수행한 사건 중에는 하급심에서 경매분할로 선고되었음에도 대법원에서 현물분할의 원칙으로 공유물이 분할되어야 한다면서 파기환송된 대법원 판례(대법원 2023다217916 판결)도 있다.
조 변호사는 “공유물분할청구는 부동산전문변호사와의 충분한 상담을 통해 법률적으로 따져보고 소송을 진행해야 만족스러운 결과를 이끌어낼 수 있다”라고 강조했다.
