지난 대통령선거에서 대장동 개발사업 의혹은 이재명 후보자 낙선의 한 요인이었다. 이 후보자는 대장동 개발사업을 통해 개인적으로 얻은 이익이 없었고, 법에 따라 사업을 진행했으며, 사적 개발로 진행될 수도 있었을 사업을 도시개발사업 최초로 민관 공동개발사업으로 추진함으로써 상당한 공적 이익을 가져왔다고 항변했다. 그러나, 함께 개발에 참여한 민간사업자 또한 수천억원대의 막대한 이익을 가져갔고, 그 과정에 고위 전관출신 법조인과 정치권 인사 등이 개입되어 있음이 밝혀지면서 당시 사업을 추진한 이 후보자의 선의와 무관하게 이 후보자는 상당한 타격을 입었다.
대장동 개발사업에 참여한 민간사업자는 당시 현행법의 허점을 이용해 얻을 수 있는 이익을 거의 다 취했다. 그 사업과정을 변호사들이 주도하고, 고위 전관출신 법조인들이 이러저러한 방법으로 참여한 이유가 있었다. 우선, 민간사업자는 공공사업자인 성남도시개발공사와 공동사업자가 됨으로써 개발을 위해 필요한 토지를 비용이 적게 드는 수용의 방식으로 빠르게 취득할 수 있었다. 이는 대장동 개발사업에 적용된 도시개발법이 공공사업자와 민간사업자가 공동출자하여 사업을 하는 경우 공공사업자의 지분이 과반수를 넘으면 수용을 허용하고 있기 때문에 가능했다. 또한, 민간사업자는 공공사업자와 함께 출자한 PFV로부터 수천억원에 이르는 배당수익을 가져갔는데, 이는 택지개발사업에서는 택지개발촉진법에 따라 민간이 가져갈 수 있는 수익 상한(총사업비의 6% 이내)의 제한이 있는 반면 도시개발법이 적용되는 대장동 개발사업에 있어서는 민간사업자의 이익을 제한할 수 있는 법적 근거가 없었기 때문이었다. 민간사업자는 배당수익 외 대장동 사업부지 일부를 직접 시행하여 수천억원의 분양수익을 올리기도 했다. 이 또한 도시개발법이 도시개발에 참여한 사업자가 직접 건축물을 건축해 공급하는 것을 허용하고 있기 때문에 가능했다. 나아가, 민관 공동 도시개발사업인 대장동 개발사업은 민간택지로 간주되어 이를 통해 공급되는 주택은 주택법상 분양가상한제 적용 대상에서 제외되어 고분양가 공급까지 가능했다.
이처럼 대장동 개발사업 과정에서 민간사업자가 현행법의 허점을 집요하게 파고들어 막대한 개발이익을 취득한 것에 대한 비판이 쏟아지자 이를 방지하기 위한 법률 개정이 추진되었다. 먼저, 작년 12월 21일 시행된 「주택법」 개정 법률은 공공시행자가 과반을 출자한 민관합작법인이 수용·사용 방식 도시개발사업으로 조성하는 공동주택 용지를 ‘공공택지’에 포함시켜 분양가 상한제 및 분양가격 공시의무가 적용되도록 하였다. 또한, 지난 6월 22일 시행된 「도시개발법」 개정 법률에 따르면, 민·관공동출자법인이 도시개발사업을 시행하고자 하는 경우 민간참여자의 이윤율 상한을 사업의 특성, 민간참여자의 기여 정도 등을 고려하여 대통령령으로 정하도록 하고(도시개발법 시행령은 민간참여자의 이윤율을 총사업비 중 공공시행자의 부담분을 제외한 비용의 100분의 10 이내로 규정함), 민·관공동출자법인의 민간참여자에게 배분되어야 할 개발이익이 약정된 이윤율을 초과할 경우 그 초과분을 도시개발특별회계의 재원, 주민생활편의증진을 위한 시설 비용, 기반시설의 설치를 위한 용지의 공급가격 인하, 임대주택의 건설·공급에 대한 비용으로 재투자하도록 하며, 시행자가 조성토지 등의 공급 계획을 수립할 경우 지정권자의 승인을 받도록 하고, 민간참여자가 조성토지 등을 직접 사용하려고 할 때 전체 조성토지 중 해당 민간참여자의 출자 지분 범위 내에서만 조성토지 등을 사용할 수 있도록 하며, 민·관공동출자법인에 대해 국토교통부장관이 도시개발사업의 민간참여자 선정, 시행 및 운영실태에 대하여 지정권자에게 보고를 하게 하거나 검사를 할 수 있도록 하고, 검사의 결과에 대해 필요한 조치를 명할 수 있도록 하여 국토교통부장관의 관리·감독 권한을 강화하였다. 한편, 현재 20∼25%인 민간의 개발부담금 부담률을 최대 50%까지 올리는 내용의 「개발이익환수에 관한 법률」 개정안도 국회에 계류 중에 있다.
이러한 법률 개정은 대장동 개발사업에서 나타난 현행법의 문제점을 개선하여 막대한 개발이익이 투기적 개발업자에게 유입되는 것을 차단하고, 이를 공공의 이익으로 되돌려 놓는다는 점에서 바람직한 방향으로 보인다. 하지만, 과도한 규제로 민간의 참여를 위축시켜 도시개발사업 추진을 어렵게 하고, 주택 공급도 줄어들어 주택가격 상승을 가져오는 것 아니냐는 우려도 있다. 이러한 일부 우려가 있는 가운데 도시개발법 개정 법률은 시행되자마자 논란에 휩싸였다. 개정법 부칙에서 개정법의 주요 규정이 적용되는 시기를 ‘개정법 시행 이후 도시개발구역을 지정하는 경우’라고 규정하고 있어 개정법이 시행되기 이전에 이미 민간참여자 공모를 마쳤거나 우선 협상 대상자를 선정한 민·관 합동 개발 사업도 법 시행일인 22일까지 도시개발구역으로 지정되지 않았다면 개정법 규정을 소급 적용받게 되는 문제가 생긴 것이다. 경우에 따라 이미 도시개발사업이 진행 중인 상당수의 곳에서 대규모 소송전도 예상된다. 대장동 개발사업에서 나타난 여러 문제를 해결하기 위해 신속하게 법률 개정은 이루어졌지만 개정법 시행에 따른 부작용이 없도록 사후 조치도 철저히 이루어져야 할 것으로 보인다.
신종범 변호사
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