1세대 1주택자 비과세

원칙적으로 거주자(국내에 183일 이상 주소를 둔 자)가 1세대 1주택 상태에서 2년 보유 요건을 갖추면 양도세는 없습니다. 여기서 ‘1세대’란 부부와 생계를 같이하는 가족을 말합니다. 그리고 가족은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(배우자 포함) 및 형제자매를 말합니다. 또한, 취학, 질병의 요양, 근무상, 사업상 본래의 주소를 일시 퇴거한 사람을 포함합니다.

한편 자녀가 학업 때문에 떨어져 살거나 자녀가 30세 미만이면 부모와 생계를 같이한 것으로 보아 부모와 같은 세대로 처리합니다. 다만, 30세가 안 된 사람이라도 최저생계비 이상의 소득이 있는 경우나 배우자가 사망했거나 이혼한 경우에는 별도 세대 구성을 인정합니다.

또한 주택은 상시 주거용으로 사용되는 건물을 말하고, 보유 기간은 보통 잔금 청산일을 기준으로 2년 여부를 따집니다. 한편 ‘거주 요건’은 오래전에 폐지되었으나 최근 일부 지역에 한해 도입되었습니다. 다만 비과세 요건을 갖추어도 두 지역 모두 실거래가액이 9억 원을 초과하면 그 초과분에 대해서는 양도세가 부과됩니다.

1세대 2주택자 비과세

1세대 1주택자가 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택을 보유했을 때 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

다만, 기본적으로 양도하는 주택은 비과세 요건을 갖추어야 합니다. 그리고 처분 기한을 반드시 지켜야 합니다.

구체적으로 보면 새집을 사서 이사할 때 일시적으로 2주택에 몰리는 경우가 있습니다. 이런 상황에서는 새 주택을 구입한 날로부터 3년 내에 기존 주택을 팔면 비과세를 받을 수 있습니다. 물론 양도 당시를 기준으로 비과세 요건을 갖추어야 합니다.
 

이러한 원리는 앞으로 입주권이 포함된 경우의 비과세 요건을 갖추어야 합니다. 이 원리는 앞으로 입주권이 포함된 경우의 비과세 판단을 할 때 매우 중요한 역할을 담당합니다.

참고로 새 주택은 기존 주택의 취득일로부터 1년 이후에 취득해야 비과세가 적용됩니다. 따라서 두 주택을 1년 내에 동시에 취득한 경우에는 이 규정이 적용되지 않습니다.

또한 직계존속(60세 이상)을 봉양하기 위하여 합가하거나 결혼으로 2주택이 되었을 때도 합가일로부터 5년 이내에 먼저 양도한 주택은 양도세를 비과세 받을 수 있습니다. 물론 이 경우에도 양도일 현재 비과세 요건을 갖추고 있어야 합니다.

그 밖에도 농어촌주택, 상속주택이 일반주택과 섞여 2주택이 된 상황에서 일반주택을 먼저 양도하는 경우 비과세를 적용합니다. 다만, 이 규정을 적용받기 위해서는 혜택을 받을 수 있는 주택에 해당되는지 정확하게 파악해야 합니다.

곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사
 

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