정부는 이 주택임대차정보시스템을 통해 그동안 사각지대에 있던 주택임대소득에 대해서도 과세를 정상화할 것을 공언하고 있었습니다. 따라서 2019년 이후부터는 주택임대소득에 대한 세금이 많이 늘어날 가능성이 큽니다.

세액감면의 요건

대통령령으로 정하는 내국인이 대통령령으로 정하는 임대주택을 1호 이상 임대하는 경우에는 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세의 100분의 30(장기 임대주택의 경우에는 100분의 75)에 상당하는 세액을 감면합니다.

이러한 감면을 적용받기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

첫째, 내국인이 임대사업자 등록을 하였을 것

여기서 내국인이란 법인과 개인을 말합니다. 따라서 법인도 사업자등록을 내고 임대업을 영위하면 개인처럼 똑같이 세액감면 혜택을 누릴 수 있습니다.

둘째, 민간임대주택법 등에서 규정한 매입 임대주택, 장기 임대주택 중 아래의 요건을 모두 충족한 주택일 것

85㎡(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한다)의 주택(주거용 오피스텔 포함)일 것

해당 주택의 임대 개시일 당시 6억 원을 초과하지 아니할 것

여기서 특이한 것은 세액감면 규정에서 소형 주택은 85㎡ 이하가 되어야 하는 한편 기준시가가 6억 원 이하이면 된다는 것입니다. 즉 지방의 경우에도 6억 원 이하이면 위와 같은 혜택을 받을 수 있습니다.
 

셋째, 의무임대 기간을 준수할 것

이러한 세액감면을 받기 위해서는 등록할 때 신청한 임대 유형에 따라 4년 또는 8년 이상을 임대해야 합니다. 만일 이 기간을 준수하지 못하면 감면받은 세액이 추징될 수 있음에 유의해야 합니다.

참고로 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지 3개월 이내의 기간은 임대한 기간으로 봅니다. 기타 상속이나 재개발 등이 발생한 경우에는 임대 기간 산정에서 문제가 생기는데, 이때에는 관련 조문을 통해 확인하면 금방 해결할 수 있습니다.

세액감면과 관련해 주의해야 할 몇 가지

세액감면과 관련해서 주의해야 할 몇 가지를 정리하면 다음과 같습니다.

첫째, 소형 주택 감면 적용 시 다가구주택은 어떻게 판단할까요?

다가구주택은 구분등기 여부와 상관없이 가구당 전용면적과 기준 시가를 사용합니다.

둘째, 감면을 받기 위해서는 장부를 작성해야 할까요?

세법은 장부 작성과 무관하게 산출세액의 30~75%를 감면해 줍니다.

셋째, 분리과세 주택임대소득에 대해 감면을 받을 수 있을까요?

그렇다. 분리과세라고 해서 감면을 적용하지 않을 이유가 없습니다.
 

넷째, 주택 건물에 대해 감가상각을 해야 할까요?

일단 주택 취득가액 중 건물분에 대해서는 감가상각을 할 수 있는데, 이는 사업자가 할 것인지 말 것인지를 결정하면 됩니다.

다섯째, 감면을 받은 경우 감가상각을 하지 않으면 어떻게 될까요?

주택임대사업자가 소득세를 감면받은 경우에는 감가상각자산에 대한 감가상각비를 계산하여 필요경비로 계상해야 합니다. 만일 감가상각비를 필요경비로 계상하지 않은 경우에는 감가상각한 것으로 봅니다.

곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사
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