부동산을 보유하고 있으면 문제가 되는 세금이 바로 보유세, 즉 재산세와 종부세입니다. 그런데 이런 세금이 어떻게 나오는지를 아는 사람들이 많지 않습니다. 지자체나 중앙정부에서 세금을 알아서 계산해 고지서를 보내오면 납부만 하기 때문입니다. 하지만 최근 보유세 강화책이 계속 도입되면서 보유세 계산 절차에 대해 궁금하게 생각하는 사람들이 많아졌습니다.

재산세와 종부세 과세 대상

종부세 과세 방식은 어떻게 정해지는가

종부세는 주택, 나대지, 상가 건물 부속 토지 등을 많이 가지고 있는 사람들이 내는 세금입니다. 이를 과세할 대는 개인 단위로 과세합니다. 기본적으로 일정 금액을 넘겨야 과세가 되므로 궁극적으로 부동산을 많이 보유한 층을 겨냥한 세금입니다.
 

1세대 1주택을 단독명의로 보유한 경우에는 공제금액이 6억 원이지만 공동등기에 비해 불리하므로 3억 원을 추가로 공제합니다. 하지만 2주택 이상자에 해당하는 경우에는 개인별로 6억 원을 기준으로 합니다. 따라서 부부가 2주택 이상을 분산소유하고 있는 경우에는 12억 원까지는 공제를 받을 수 있습니다.

종부세 과세표준과 산출세액의 계산 방식은 다음과 같습니다.

여기서 공정시장가액비율이란 일종의 세 부담 완화 제도로서 종부세의 경우 모든 과세 대상에 대해 95%(2022년 100%)를 적용합니다. 참고로 재산세의 경우 토지 및 건축물은 70%, 주택은 60%입니다. 이 비율은 매년 변할 수 있습니다.

종부세가 부과되는 구간은 재산세도 부과됩니다. 따라서 한 과세표준을 두고 2가지의 세목이 중복하여 과세되므로, 이 부분을 정리할 필요가 있습니다.

재산세와 종부세는 누가 내고 어떻게 납부하는지

재산세와 종부세는 매년 6월 1일 현재 소유권을 가지고 있는 사람이 납부해야 합니다(취득시기는 잔금 청산일과 등기일 중 빠른 날). 그렇다면 어떤 사람이 7월 중에 소유한 주택을 양도하는 경우 재산세나 종부세는 누가 부담해야 할까요?

결론은 6월 1일 소유권이 있는 매도자가 납세 의무를 지게 됩니다. 따라서 주택을 팔고 난 후 내는 세금에는 양도소득세가 있고 재산세와 종부세도 있다는 생각을 하고 거래에 임해야 할 것입니다. 그래서 6월 1일 전후로 양도하는 경우 6월 1일 전에 양도하면 재산세와 종부세를 피할 수 있습니다.

신규 분양 아파트의 경우에도 6월 1일을 기준으로 누가 소유권을 가지고 있느냐에 따라 납세의무자가 달라집니다. 만일 입주 지정 기간 만료일이 6월 30일이고 잔금이 6월 15일에 청산되었다면 이 경우에는 건물주가 재산세를 내야 합니다. 다만, 완공이 되었으나 잔금을 치르지 않은 상태가 오래 지속된 경우에는 전적으로 계약자가 이를 부담하는 경우도 있음에 주의해야 합니다.

참고로, 주택에 대한 재산세와 종부세의 납기는 다음과 같습니다.

곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사
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