2020년 7월 10일 부동산 대책

2020년 부동산 대책에는 취득세와 보유세, 양도소득세 등 주요 3가지 세목에 대한 세금이 크게 인상되는 법안이 포함되어 있었습니다. 이 중에서 보유세 중 종부세나 양도소득세 같은 세목은 수시로 내용이 변동되다 보니 받은 충격이 조금은 덜하지만, 취득세는 가히 충격적입니다.

종전과는 달리 취득세에도 중과세 제도가 도입되었습니다. 특히 세율이 최고 12%까지 올라가 다주택자와 법인을 중심으로 주택을 매수하는 것이 사실상 불가능하게 되었습니다. 다만, 다주택자라고 해서 무조건 취득세 중과세가 적용되는 것은 아닙니다. 지방세법에서 정하고 있는 주택의 수가 조건을 만족해야 하기 때문입니다. 그런데 문제는 주택 수 산정 방법이 생각보다 까다롭습니다.

주택의 유상 취득에 따른 취득세 중과에 대하여 알아보자

2020년 8월 이후부터는 다주택자와 법인이 주택을 취득할 경우 취득세율이 최고 12%까지 인상됩니다.

종전의 취득세는 주택 수와 무관하게 주택 가격에 따라 세율이 결정되었다. 하지만 2020년 8월 12일 이후부터는 개인은 주택 수에 따라 세율이 1~12%까지 변동하고, 법인은 무조건 12%가 적용되고 있습니다. 이처럼 개정된 취득세 제도를 이해하기 위해서는 기본적으로

1) 주택수에는 어떤 것들이 포함되는지,

2) 주택 수는 어떻게 산정하는지,

3) 조정대상지역과 비조정대상지역이 어디인지를 이해하여야 합니다.

우선 주택 수는 개인의 경우 1세대를 기준으로 이들이 보유한 주택 수를 합계하는 것이 원칙입니다. 이때 주택은 통상 주택법상 단독주택이나 공동주택을 말하나, 취득세율을 결정할 때의 주택에는 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권, 조합원 입주권, 주거용 오피스텔이 포함된다.
 

따라서 분양권이 2개인 상태에서 주택을 취득하면 다주택자에 해당될 수도 있습니다. 이때 무조건 주택 수를 포함하는 것이 아니라, 시가표준액(기준시가)이 1억 원 이하인 주택과 오피스텔은 주택 수에 포함하지 않는다. 이를 반드시 고려하는 것이 중요하죠.

마지막으로 조정대상지역이란 서울 등 고시된 지역을 말하며, 이들 지역에서 주택을 취득하면 좀 엄격하게 세제를 적용합니다.

이처럼 개정 취득세는 다주택자와 법인을 타깃으로 하고 있습니다. 이에 따라 이들이 주택을 취득하는 경우 상당한 지출을 감수해야 합니다.

예를 들면, 2주택자가 5억 원짜리 주택을 취득해 3주택자가 된 경우 12%인 6,000만원을 내야 합니다. 그러나 비조정대상지역 내의 주택인 경우에는 12%를 적용하지 않고 그보다 낮은 8%를 적용합니다. 이는 지반의 주택 시장을 배려하는 차원에서 정한 것입니다. 한편 1주택자가 조정대상지역 내의 주택을 취득하여 2주택자가 된 경우 세율이 8%까지 올라갈 수 있습니다. 그러나 일시적으로 2주택이 된 자는 종전의 규정대로 1~3%가 적용됩니다. 

<취득세율 정리>

구 분	1주택	2주택	3주택	법인 또는 4주택 이상
조정대상지역	1~3%	8% (일시적 2주택은 1~3%)	12%	12%
비조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

주택의 증여 취득에 따른 취득세 중과에 대하여

2020년 8월 12일부터 개정세법에서는 개인이나 법인 등이 증여를 받는 경우 취득세가 중과세 됩니다. 즉, 개정 전 세법에서는 부동산 수증시에 취득세율이 3.5%였음에 반해 개정 후에는 조정대상지역 내 3억 원 이상은 12%, 그 밖에는 3.5%의 세율이 적용됩니다. 다만, 1세대 1주택자가 소유주택을 배우자, 직계존비속에게 증여한 경우에는 3.5%가 적용됩니다.

증여로 취득한 주택에 대한 12% 중과세는 수증자의 조건이 중요한 것이 아니라 증여자의 조건이 중요합니다. 따라서 다음의 요건을 충족한 상태에서 수증자가 증여를 받게 되면 취득세가 12%까지 중과됩니다.

증여자는 1세대 2주택 이상 보유일 것

증여하는 주택이 조정대상지역에 소재할 것

시가표준액이 3억 원 이상에 해당할 것

<참고> 취득세 중과세 경과 조치

2020. 7. 1. 이전에 주택 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결한 경우에는 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 세율(1~4%)을 적용합니다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정합니다. 예를 들어, 2020. 7. 1.에 계약을 하고 잔금을 2020. 12.에 지급하는 경우에는 개정된 세율이 아닌 종전의 세율(1~4%)을 적용한다는 것입니다. 이는 신뢰보호원칙이 세법 개정에 반영된 조치라고 볼 수 있습니다.

곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사