이 지면에 분양형호텔의 문제점을 지적하는 글을 쓴 적이 있다. 벌써 2년 전의 일이다. 분양형호텔은 개별 객실을 일반인들에게 분양하는 호텔로 운영사가 수분양자들로부터 개별 객실에 대한 운영을 위탁받아 호텔 영업을 하는 구조다. 당시 거의 대부분의 운영사가 약정한 수익금을 지급하지 못하는 등 문제가 많으니 대책 마련이 시급하다고 지적했다.
그로부터 2년이 지났지만, 분양형호텔의 문제는 여전히 해결되지 않고 있다. 오히려 올해는 코로나 19 사태까지 겹치면서 상황이 더욱 악화되었다. 얼마 전, 모 방송국에서는 이러한 분양형호텔의 실태를 자세히 보도했다.
“운영사로부터 약정한 수익금을 전혀 지급받지 못하고 있다”, “운영사가 전기, 가스요금 등 공과금을 미납한 채 영업을 포기하고 나가 호텔이 방치되어 있다”, “운영위탁계약을 해지하였지만 분양받은 객실을 들어가 볼 수도 없다” 등 수 많은 피해 호소가 전해졌다. 개중에는 해결의 실마리가 보이지 않아 스스로 생을 마감하려고 했던 사람들의 이야기도 있었다. 피해자는 약 5만 명에 이른다고 한다.
혹자는 고수익을 노리고 분양형호텔에 투자한 사람들의 잘못을 지적한다. 그러나, 분양형호텔은 유명호텔브랜드를 내세워 확정수익금 지급을 약속하면서 위험성을 감추고 등장한다. 법률관계를 명확히 들여다보지 않는 이상 일반인들이 그 위험성을 판단하기는 쉽지 않다.
분양형호텔은 주로 이렇게 광고한다. “세계 최고 호텔브랜드 000호텔, ☐☐ 지역에 오다”, “7% (많게는 10%) 확정수익금 0년간 보장”. 이런 광고를 보면, 세계적인 호텔브랜드사가 운영을 하고, 확정수익금을 수년간 보장한다고 하니 초저금리 시대에 이렇게 좋은 투자처가 없어 보인다.
하지만, 실제 호텔 운영은 세계적인 호텔브랜드사와는 관계없이 시행사가 미리 선정한 국내 운영사가 하는 것이 거의 대부분이다. 광고문에 등장하는 호텔브랜드사는 운영사에게 브랜드 사용권을 주고, 사용료를 지급받을 뿐 운영에 대한 책임이 없다. 수분양자들의 객실에 대한 운영위탁계약도 유명호텔브랜드사가 아닌 운영사가 체결하게 된다. 수익금 지급 책임이 유명호텔브랜드사가 아닌 운영사에 있는 것이다.
운영사는 수분양자들과의 위탁계약에 따라 약정한 수익금을 지급해야 한다. 그러나, 약정한 수익금을 제 때 제대로 지급하는 분양형호텔을 보지 못했다. 운영사는 자본금이 미미하고, 자산이 거의 없다. 호텔 영업을 통해 이익을 내어 수익금을 지급해야 하는데, 정부의 규제 완화로 분양형호텔은 우후죽순처럼 늘어난 반면 사드 사태 등으로 중국 관광객이 급감하였고, 더욱이 올해는 코로나 사태마저 겹쳐 수익을 낼 수 없게 되었다.
수익금을 지급받지 못한 수분양자들은 법적 수단을 강구할 수밖에 없다. 운영사를 상대로 미지급된 수익금청구 소송을 제기한다. 약정에 따른 수익금을 청구하는 것이니 승소판결을 받을 가능성이 매우 높다. 하지만, 승소판결을 받더라도 운영사에게 집행할 재산이 없는 경우가 거의 대부분이다. 판결문은 휴지조각이 된다.
더 이상 운영사에게 운영을 맡길 수 없다고 판단되면 운영사와의 위탁계약을 해지하면 된다. 그러나, 해지 통보에 순순히 물러나는 운영사도 거의 없다. 그렇게 되면 객실을 인도 받기 위하여 점유이전금지가처분, 명도소송 등 기한 없는 소송을 진행해야 한다. 분을 참지 못하고 자기 소유 객실에 임의로 들어가려다 운영사에게 업무방해 등으로 형사고소를 당하는 경우도 있다.
운영사가 스스로 물러나거나, 법적 조치를 통해 강제로 물러났다고 하더라도 그 다음에는 이제 호텔을 누가 운영할 것인지가 문제된다. 새로운 운영사를 선정하려고 해도 믿을만한지, 운영능력이 있는지 검증이 어렵다. 경우에 따라서는 수분양자들이 직접 운영하는 것도 검토되기도 한다. 이 과정에서 수분양자들의 의견이 잘 모아지면 그나마 다행이지만, 의견이 갈려 분열되게 되면 또 다른 분쟁이 발생하게 된다. 하나의 호텔을 둘러싼 복수영업신고, 공용부분의 사용문제 등을 놓고 영업신고수리처분취소소송, 공용부분사용금지청구 등 수분양자간 법적 다툼이 벌어지기도 한다.
보도에 따르면 거의 모든 분양형호텔이 법적 분쟁에 휘말려 있다고 한다. 필자가 상담했던 수많은 분양형호텔도 분쟁이 발생한 초기에 수분양자들이 의견을 하나로 모아 직영법인을 설립하여 운영을 새롭게 시작한 1곳을 제외하고는 여전히 분쟁 중에 있는 곳이 많다.
그럼에도 여전히 고수익을 내세운 분양형호텔 광고를 보게 된다. 현재 상황에서 그러한 고수익을 보장받기는 거의 불가능하다. 투자에 신중을 기해야 한다. 이미 문제가 발생한 분양형호텔은 고수익에 대한 기대를 접고 수분양자들이 머리를 맞대고 앞으로 어떻게 운영해 나갈 것인지 심사숙고하여 방향을 새롭게 정할 필요가 있다. 정부도 규제를 풀어 분양형호텔 공급 과잉을 초래한 책임이 있는 만큼 이제는 적극적으로 대책을 마련해야 할 것이다.
분양형호텔은 투자에 있어 잊지 말아야 할 원칙을 다시금 생각하게 한다. “고수익에는 고위험이 따른다”
신종범 변호사
법률사무소 누림
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