문재인 정부 들어 월세·전세·내집으로 이어지는 주거 사다리가 무너지고 있다. 문 정부 3년간 서울에서 20·30세대 가구의 내집 마련 기간이 최소 4년 늘어난 것으로 나타났다. 최근 국정감사에서 국토교통위원회가 국토교통부와 한국감정원, 통계청으로부터 받은 ‘2016~2020년 가구주 나이대별 서울 아파트 소득 대비 주택가격 비율(PIR, Price to Income Ratio) 자료’에 따르면 가구주가 39세 이하인 2인 이상 도시가구의 서울 평균가격 아파트(6월 현재 8억7189만원) PIR이 문재인 정부가 출범한 2017년 6월 11.0년에서 지난해 12월 15.0년으로 4년 늘어났다.
PIR은 1년 동안 번 돈을 한 푼도 쓰지 않고 가구소득을 모두 주택 구매를 위해 썼을 때 걸리는 시간을 뜻한다. 현 정부 들어 3년간 2030세대 청년가구가 서울에서 평균가격의 아파트를 사는 데 걸리는 시간이 최소 4년 증가했다는 의미다.
문 정부는 출범 이후 집값 안정화라는 명목 아래 부동산 시장을 전방위적으로 옥죄는 강한 규제책을 펼쳐왔다. 그때마다 집값은 잠시 주춤 하다가 오히려 급등하는 모습을 반복해 왔다. KB부동산 통계에 따르면 서울 아파트 3.3㎡당 평균가격이 문 정부 출범 당시(2017년 5월) 2322만원에서 올해 9월 3857만원으로 66%(1535만원) 상승했다.
정작 여당은 지난 대통령 선거 직전인 2017년 2월 여의도 국회 앞 지상 10층, 지하 4층 건물을 약 200억 원에 매입했다. 자기 돈 40억 원 만으로, 나머지 매입가액의 80%를 대출받아 샀다. 영혼까지 끌어 모은, 이른바 영끌투자다. 매달 이자로 5000만원을 내는데, 대출 원리금은 국고보조금과 당비로 충당한다. 당시 당 대표가 최근 집값 급등은 “투기세력 탓”이라거나 “젊은 층마저 투기심리가 전염병처럼 사회적으로 번졌다”고 밝힌 추미애 법무부 장관이다. 남이 하면 투기요, 내가 하면 투자다.
시중에 이자율은 낮고 유동자금이 넘치다 보니 서울뿐만 아니라 수도권 지역의 집값까지 오르는 풍선효과도 나타났다. 집값이 크게 오른 상태에서 정부가 공시가를 급격하게 끌어올리면서 주택 소유주들의 세금 부담도 급격히 늘었다.
최근에는 부동산 시장 혼란이 가중되면서 당장 주택을 구매하기 보다는 임대로 거주하려는 이들이 크게 늘어나는 추세다. 전·월세 수요가 폭증하다 보니 아파트뿐만 아니라 연립, 다세대주택, 원룸, 오피스텔 등의 임대 시세도 큰 폭으로 상승했다. 특히 정부와 여당이 밀어 붙여 만들어낸 ‘임대차 3법’의 칼날은 서울의 오피스텔과 원룸 등에 세 들어 사는 무주택 1인 가구와 사회초년생을 위협하기 시작했다. 임차인을 보호하겠다며 이 규제를 만들었는데, 결과적으로 임차인에게 가장 중요한 ‘임대료’가 로켓처럼 치솟고, 전세 매물은 시장에서 아예 사라져 품귀 상태가 됐다. 규제의 역설이 현실화된 셈이다.
전·월세 시세 급등은 집값 상승과는 비교할 수 없을 정도의 큰 파장을 불러 온다. 전·월세 시장에는 청년·신혼부부 등 주거 약자들이 많다. 1, 2인 가구가 주로 이용하는 원룸이나 오피스텔은 구조적으로 일반 주택보다 임대차보호법에 큰 영향을 받을 수밖에 없다. 원룸·오피스텔은 통상 세입자들이 거주 기간을 1~2년 내외로 짧게 계획한다. 임대차 3법 개정에 따라 계약갱신청구권이 인정되어 거주 가능한 기간이 4년으로 늘어나더라도, 일반 주택과 달리 4년 계약을 하는 경우는 실무상 드물다. 결국 집주인으로서는 1~2년 뒤 신규계약을 할 때 보증금 상한 제한 없이 최대한 높여 부르더라도 신규 임차인을 구할 수 있다. 그 피해는 오롯이 주거약자인 임차인 몫이다.
정부는 최근 청년 전·월세 대출 예산을 늘리는 방식으로 사태 해결에 나섰다. 금융위원회는 기존 1.1조원 규모였던 청년 맞춤형 전·월세 대출 공급 규모를 4.1조원으로 늘리고 인터넷을 통한 신청도 확대한다고 밝혔다. 청년 맞춤형 전·월세 대출은 만 34세 이하 청년에게 2%대 금리로 보증금 7000만원 이하, 월세 50만원 이하 등을 지원하는 상품이다.
청년·신혼부부 등 정책 수혜자들과 부동산 업계의 반응은 싸늘하다. 20·30세대의 주된 임차 수요지는 서울 주요 업무지구, 대학가 일대의 아파트, 빌라, 원룸 등이다. 이 지역의 임대시세는 평균 1억5000만~2억5000만원 정도로 최근 크게 올라 정부의 대출금으로는 방을 구하기 어려운 것이 현실이고, 그나마 전세 매물도 찾기 어렵기 때문이다. 결국 정부 대출금은 월세 보증금 정도로만 활용될 것으로 예상된다.
청년세대는 워라밸과 같이 일과 삶의 균형을 추구하고, 이를 위해 직주근접, 즉 직장에서 가까운 집을 원한다. 특히 ‘나혼자 사는’ 안정된 ‘내집’을 추구한다. 그럼에도 불구하고 정부는 서울 시내 신규 주택공급을 극도로 제한하면서, 서울 외곽에 신도시 계획을 발표하거나 청년과 신혼부부에 대한 주거복지 대책으로 임대주택 공급에 주력하고 있다.
단기적 주거 안정 대책으로 임대보증금 대출이나 임대 주택 공급을 늘리는 것이 필요하다. 하지만 장기적으로는 양질의 일자리와 함께 작더라도 청년 세대가 안정된 “내집”을 마련할 수 있는 제도에 집중해야 한다. 청년들에게 내집 소유를 허용하는 제도를 고민해야 할 시점이다.
최진녕 변호사(법무법인 씨케이 대표) / 전 대한변협 대변인
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