8·15 대규모 집회 이후 폭증하였던 코로나19 확진자 수가 점차 줄어들면서 안정세를 보이고 있다. 3단계에 준하는 사회적 거리두기 2.5 단계를 시행하는 등 정부의 강력한 대처와 국민들이 함께 노력한 결과다. 추석 명절을 앞두고 참 다행스런 일이다.
빠르고 강력한 대응조치로 코로나19 확산은 막았지만, 많은 국민들의 경제적 어려움은 가중되고 있다. 강력한 사회적 거리두기가 시행되면서 프랜차이즈형 카페는 매장 내 음식물 섭취가 금지되었고, 음식점과 제과점도 저녁 9시 이후에는 포장 및 배달만 가능했다. pc방, 노래연습장, 뷔페 등 고위험시설에 대해서는 운영중단조치가 시행되었고, 학원, 실내체육시설들에 대해서는 아예 집합금지명령이 내려졌다.
이러한 조치들은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」(감염병예방법)에 따라 행정명령으로 이루어졌다. 이러한 명령을 받은 업체들의 영업손실은 불가피했지만, 감염병예방법에는 이러한 경우 손실보상을 하는 규정이 없다. 오로지 사업자들이 감내해야 한다. 직접적인 행정명령의 대상이 아니더라도 코로나19로 인하여 많은 사람들이 경제적 어려움을 호소하고 있다.
정부는 지난 1차 재난지원금에 이어 2차 재난지원금 지급을 준비하고 있다. 논란이 있었지만, 전 국민에게 지급했던 1차 지원금과는 달리 이번에는 방역조치에 따라 직접적으로 피해를 입은 사람들 중심으로 지급을 하는 것으로 방향이 정해졌다. 누구에게 어느 정도 지급할 것인지 국회에서 확정될 것이지만, 영업손실 등에 대한 완전한 보상은 불가능할 것이다.
집합금지명령 등 정부나 지방자치단체의 방역조치로 인하여 영업손실을 본 자영업자들에게 가장 크게 부담이 되는 것 중 하나가 임대료다. 금액이 커서 부담도 되지만, 행정명령을 이행하느라 임차한 영업장소를 이용하지 못했음에도 임대료는 고스란히 지급해야하니 억울하기도 하다.
이재명 경기도지사는 “코로나19는 건물주보다 임차인들에게 더 가혹하다. 임차인은 영업손실을 부담하면서 임차료를 그대로 내야 하지만 건물주는 손실이 전혀 없다. 이 가혹한 현실을 조심이나마 개선해야 한다”며 집합금지명령으로 영업이 금지된 경우 임차인이 임대료를 감면받을 수 있는 법적 근거가 있음에도 현실적으로 적용이 어려운 만큼 중앙정부 차원에서 이에 대한 유권해석과 행정지도를 해줄 것을 촉구했다.
민법 제627조는 “임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다”라고 규정하고 있다. 감염병예방법에 따른 집합금지 행정명령을 받은 경우 임차인의 과실없이 임차물을 사용, 수익할 수 없는 때에 해당한다고 보면 임차인은 집합금지 행정명령 기간 동안의 차임의 감액을 청구할 수 있을 것이다.
민법 제628조와 상가건물임대차보호법 제11조는 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 약정한 임대료가 상당하지 않을 때 장래의 임대료에 대한 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 코로나19 확산으로 경제사정이 악화되었음은 객관적으로 명백하고 특히, 건물을 임차하여 영업을 하는 자영업자들의 영업손실이 상당하므로 위 규정들을 근거로 장래 임대료의 감액청구를 할 수도 있을 것이다.
집합금지 행정명령 등으로 영업손실을 본 임차인에게 위와 같은 임대료감액청구가 인정된다고 할 때 그 권리는 형성권으로서 임대인의 승낙 여부와 무관하게 그 의사표시를 한 때 임대료 감액의 효과가 발생한다고 본다. 만약, 임대인이 이에 대하여 다툴 경우에는 종국적으로는 법원에 재판에 의하여 상당액을 확정할 수밖에 없을 것이다.
이처럼 임차인에게 약정한 임대료를 감액청구할 수 있는 법적 근거가 있기는 하지만, 실제 이러한 규정들이 적용되어 임대료가 감액된 경우는 거의 없다. IMF 당시 임차인의 임대료감액청구를 인정하지 않는 등 이를 인정한 판례 또한 찾아보기 어렵다.
그러나, 코로나19 방역조치에 따라 임차건물을 사용하여 영업을 하지도 못했는데, 임대료는 그대로 부담해야 한다고 하면 임차인에게 너무나 가혹하고 불공평하다. 엄연히 임차인에게 임대료 감액을 청구할 수 있는 법적 근거가 있는 이상 이를 적극적으로 해석해야 할 필요가 있다. 법률구조공단이나 각 지자체의 임대차분쟁조정위원회의 적극적 역할도 기대해 본다.
신종범 변호사
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